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僕の知人の中村さんが本を出版しました。

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不動産投資に必要な知識をさまざまな角度から書いています。

土地の活用や自宅の有効活用なども含め、
不動産とは一生付き合って行くものです。

しかし、大切な財産にも関わらず、多くの方は知識が無さ過ぎです！

また、不動産屋の言いなりになっているだけではいけません。

不動産屋の僕が言うのもなんですが、これを読んでいれば
不動産屋に騙されることも無いでしょう。

たった1,575円で、大切な財産を守れるなら安いものですね。

是非、皆さんも読んで見てください。

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◎今日のテーマ 「家具付きワンルームが注目！」

これからの不動産投資戦略は、攻めでないといけません。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

最近ではワンルームも不動産投資ブームに乗って供給が過剰になってきています。

競争力が弱った部屋に人を呼び込むには、それなりの対策がありますが
その一つに、家具付きの部屋にしてしまうというのがあります。

レオパレス等は、礼金敷金無しで家具付きの部屋が売りです。

ホテル代わりに一時的に住みたい場合や、長期での出張などで
重宝されています。

先日会った友人も、大阪から東京に長期出張でレオパレス生活です。

しかも、出張なのに通勤に1時間以上も掛かる場所に住んでいます。

それぐらい都内では需要があるのです。

そのレオパレスは、家具が付いて敷金礼金が無い分、家賃が非常に
割高です。

それでも初期費用が掛からず、短期滞在OKなので人気があるのです。

では、この手法を、ワンルームマンションの賃貸でも取り入れてみましょう。

家具付きと言っても、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、机やベッドなどを揃えても
10万円も掛かりません。

リサイクルショップで揃えれば、それぞれ1万円前後で手に入ります。

それで、家賃を通常のワンルームより2000円アップさせれば十分に
元が取れるのです。

しかも、元が取れる上に空室期間が短くなるのですから、いいこと尽くしです。

この10万円の投資を惜しんで、何ヶ月も空室になっているようではダメです。

では、沢山投資をすればいいのかというとそうではありません。

やはり、この時も、利回り計算をしてください。

10万円の投資で、月に2,000円の家賃アップということは、

2,000円×12ヶ月＝24,000円

24,000円÷10万円×100＝24％

となります。

10万円の投資で年間2,4000円儲かるわけですから、投資利回りは24％です。

これだけの投資効率があれば、意味がありますよね。

お金を掛けずに空室でいるよりも、収益は大きく増すのです。

今、賃貸は競争に入っています。

工夫をして、より賃借人が付きやすく、且つ、収益も上がる手法を
取っていかないといけません。

ただし、闇雲に、意味の無いところにお金を掛けて、投資利回りを
低下させることだけは避けなくてはいけません。

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◎今日のテーマ 「ネットで見栄えがいい物件Vo.2」

ネットでの話の続きです。

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売買よりもよりネット依存が強いのが賃貸です。

いまや、とりあえずネットで検索というのが当たり前でしょう。

投資用不動産を買った場合も、賃借人が抜けたときは賃貸募集が
必要になってきます。

まず、100%ネット掲載は必要不可欠になってきます。

そこで賃貸物件を出すときに需要なのが、検索機能に引っかかる
物件かどうかということです。

例えば、yahoo不動産の賃貸物件を検索するページを見てください。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo_transit.html

・賃料・物件種別・間取り・専有面積・築年数・最寄り駅からの時間

という選択肢があり、その下にこだわり検索があります。

・バス、トイレ独立・2階以上・駐車場・洗濯機置き場・エアコン
・フローリング・ペット相談・オートロック　etc...

要するに、どれだけデザイナーズマンションで見た目が良かったとしても
この選択肢に引っかからない物件だと、人の目にさえ触れないのです。

その地域の属性にあった賃貸募集になっているかどうかを考えなくては
いけません。

駅から遠いのが悪いとはいいません。

駅から遠い場合は、車使用が必要条件になることが多いでしょう。

そうすると駐車場にチェックが入る物件で無いと検索にヒットしません。

賃料の設定も大きな影響を与えます。

都心の一人暮らしの場合は、6万～8万円で検索をかけるでしょう。

また切のいい数字で検索を掛けるので、6万1千円だと6万以内で探している
人にはヒットしません。

よく共益費と込みで表示する場合もありますが、これも不利です。

58,000円　共益費3,000円とするのと、61,000円（共益費込）と表示する
のでは、大きく違ってきます。

検索の場合は、共益費を除いた家賃で検索できるので、その場合
前者は検索にヒットしますが、後者はヒットしません。

総額の家賃では同じですから、気を付ける必要があります。

賃貸物件はネットで検索されるかどうかで大きく左右されます。

自身の物件が検索される条件に当てはまっているかどうかを
見る必要があるでしょう。

投資用不動産を買う場合も、賃借人が付きやすい物件か否かを見る必要が
あります。

こういった視点で物件を見て、判断をしてください。

ネットで見栄えがいい、検索されやすい物件かどうかも
判断基準の一つです！

◎今日のテーマ 「ネットで見栄えがいい物件」

減価償却の話の続きです。

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オフィスの移転に伴うハイテク化の話をしましたが、
不動産業界もどんどんIT化が進んでいます。

今や、物件探しもネットが当たり前。

ネット経由での契約件数も年々大幅に増えています。

そこで最近重要度が増しているのがHPに掲載する写真です。

これ、写真写りを良くするという意味だけではありません。

皆さんも、ネットで物件を見た経験があるかと思いますが
ネット上で掲載されている写真は、非常に小さいものです。

しかし、その小さい写真を見て、良い悪いを一瞬で判断し
ピンとこない写真は、どれだけ内容が良くても見過ごされます。

ということは・・・

自身が売却を考える時は、小さい写真でも見栄えがよく見えるように
写真を掲載する必要があります。

そして、ネット上で物件を選ぶ場合は、写真のイメージだけに
左右されないということです。

もしかしたら写真の撮り方がヘタなだけかもしれません。

しかし、そのお陰で優良物件が多くの人に見過ごされている
可能性もあるのです。

天気が悪い日や、雨の日にしか写真が撮れなかったのかもしれません。

売主さんが素人感覚で撮った写真をそのまま掲載しているかもしれません。

ここが、ネットの落とし穴なのです。

とはいえ、不動産のポータルサイトにさらされている物件情報は
川下の物件で、誰も拾わなかったのでネットにさらされている訳です。

不動産会社がお客さんを引き寄せる為の宣伝目的の物件という
可能性もあります。

投資用不動産を買う場合は、やはり実物をしっかり見て
修繕履歴や賃借人の状況などをしっかり見ないと判断できません。

ネットは何も万能ではないのです。

とはいえ、有効活用は必要です。

弊社でも、経営者に特化した不動産投資サイトをオープンしました。
⇒https://fudosan.recrm.co.jp/

物件情報も掲載していますが、全て自社所有物件ですので
情報は他のサイトでは一切公開していません。

弊社サイトから情報を閲覧する際にもパスワードが必要になります。

まずは、サイトに訪問して、右上にある「不動産投資事例のご紹介」を
クリックし、会員登録をしてください。

様々な投資事例と、現在ご紹介できる物件情報がごらんいただけます。

こちらをクリック⇒https://fudosan.recrm.co.jp/

是非一度、ご覧になってください！

◎今日のテーマ 「不動産の経費計上」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、今回は経費計上についてお話しましょう。

サラリーマンでも賃貸収入が入るようになると、事業主になります。

勿論、今までは源泉徴収だけで済ませていましたが、
確定申告が必要になります。

そして、不動産にかかる経費も計上して収入から引くことができるのです。

不動産を取得した年は、不動産取得にかかる費用や減価償却費が
不動産の収益よりも大きくなるため、マイナス分を所得と損益通算して
還付金が受けられるのです。

さて、問題は、どこまでが経費として認められるのか？
最終的には税務署の判断になりますし、税理士さんの意見を聞く必要が
ありますが、目安としてお伝えしましょう。

まず、大きなものでいうと物件の修繕費です。

この修繕費は大きく2つの考え方があります。

屋上の防水工事をする、壁を塗り替える、退去した部屋のリフォームは
経費として一度に計上できます。

しかし、タイルを綺麗なデザインのものに張り直す、
部屋も間取りを変えて新しくリフォームするなどは
固定資産として見られますので、減価償却の対象となります。

目安としては以下のような場合は必要経費になると考えられます。
・修繕費のために要した費用が６０万円に満のもの
・おおむね３年以内の周期で行われる修繕
・修理した固定資産の建築価格の１０％以内の修繕

他は、細かいものですが、物件を見に行った交通費も経費になります。

東京の人が大阪の物件を取得した場合は、物件を見に行った交通費は
経費に計上できるのです。

賃借人を入れるために照明を備え付けたりエアコンを取り付ける場合も
勿論経費になります。

サラリーマンをやっていると経費計上という意識がなくなりますが
その事業に必要な出費は、経費計上できることも多いですから
見逃さないようにしなければいけません。

◎今日のテーマ 「不動産の減価償却Vo.2」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

不動産の価格は建物の部分と土地の部分に分かれます。

勿論減価償却を考えると建物の価格が大きいに越したことはありません。

不動産価格に消費税が明記されている物件は、建物の割合（対価割合）が
直ぐに分かります。

消費税は土地にはかからず、建物だけにかかります。

ですから、物件価格3000万円、別途消費税75万円だとすると

建物と土地はちょうど５：５となります。

仲介を使った個人間売買の場合は消費税は付きません。

この場合、対価割合をどう計算するかが問題です。

解釈の違いによって変わりますが、基本的には土地と建物の評価額を
見ると対価割合が導き出せます。

税金がかかる際には物件の課税評価額を元にするのですが、その価格が
それぞれいくらかで判断するのです。

これは、「評価証明書」を見れば分かります。

減価償却を取るには建物の割合が高い物件がいいということは
土地の評価が低い場所の方がいいということになりますが
減価償却だけに気を取られて物件を選ぶのも良くありません。

土地の評価が低いということは、年数が経って建物の評価が
無くなっていくと、不動産の価値も大きく下がることになります。

但し、同じ物件価格でも、建物と土地の割合がどれぐらいか知ることは
物件の価値を見極める上でも大事ですので、確認は必要でしょう。

ローンを組んだときの金利も経費になりますが、これも建物部分の
金利のみ経費として認められるのです。

上記の3000万円の物件で2000万円のローンを組んだとしたら
1500万円分の金利は経費になるのです。

物件を買う時は、いくら経費計上できて、どれぐらいの還付金になるのかも
不動産会社にシュミレーションを出してもらうといいでしょう。

不動産を修繕した時にも、その修繕費は経費として認められますが
これも、気を付けなければいけない事項があります。

次回は、修繕費の経費計上についてお話をしましょう！

◎今日のテーマ 「何故社長のベンツ5年落ちがいいのか？」

今日から東京モーターショーが開幕です！

今日のネタは不動産から少し離れますが、投資という観点からは
同じなので、参考にしてください。

最近は若者の車離れが加速しているようで、自動車メーカーは国内で
苦戦していますね。

収入が少なくなる中で、車にお金が回らないのでしょう。

もう一つ驚いたのが、車を持つ目的として「デートで必要」と
答えた人が、１％しかいなかったとか。
一番多い回答が移動手段で車が必要とのこと。

僕が初めて車買った時は100%デート目的でしたけどね。。。

走る喜びとか、男のロマン、ステータスなんて思うのは古いのでしょうか？

という僕も、車を買う時は中古しか買いません！

事業主の方は特に5年落ちの４ドアベンツがいいなんて言いますが
車の減価償却は5年なので、5年落ちだと2年で償却できてしまいます。

しかも、2ドアだとプライベートでの使用を税務署から疑われますが
4ドアだと仕事で使っていると言えますからね。

一番価格が高くなっている新車を買うよりも、中古の方が
お得なのは、車も不動産も同じですね。

高いベンツに乗って贅沢だと思われるかもしれませんが、
経費で落ちるので大した事はないのです。

不動産を買う場合も、購入に掛かる諸費用や減価償却分は経費で
計上できます。

最高税率を払っている方なら、戻ってくる割合も多くなります。

不動産を買う場合も、諸費用や減価償却でどれだけ戻ってくるか
計算をしてみるといいでしょう。

会社の収益が急に上がった年や、会社員の方でも歩合給などで
多く稼いだ年は、不動産を買って損金を収入と合算して
課税所得を抑えることが出来るのです。

ちなみに、サラリーマンの方は、車を買っても経費にはできませんが
不動産はちゃんと事業になりますので、経費で落とせます。

サラリーマンも、不動産投資をすると、事業所得になりますからね。

ここら辺の突っ込んだ話は紙面では難しいので、無料コンサルに
お申し込みくださいね。

この話をすると、皆さんにいつも面白がってもらえます。

投資の楽しみが更に増えますよ！

◎今日のテーマ 「投資で買って実需で売る！」

新築マンションは売り渋ってます！

大手は地価の上昇を睨んで、販売予定を先延ばしにしています。

価格も上昇傾向で、買い手も手が出ずに買い控えている状況でしょう。

9月の首都圏における新規発売戸数に対する
月間契約率は65.9％となっています。

売れ行き好調の目安が契約率70％以上ですので、
かなり陰りが見えてきています。

１戸当たりの平均価格は4,481万円
（前年同月比7.5％アップ、前月比13.0％アップ）と
価格上昇傾向は続いています。

しかし、これは新築マンションの話。

中古市場はどうかというと、首都圏の中古マンション価格は2,911万円
（同2.6％下落）で、４カ月ぶりに下落となっています。

月によって多少の上下はあるにしても、新築マンションに比べ
ほとんど価格は動いていません。

中古は、地価の上昇に引っ張られて遅れて価格が上昇する傾向にあると
以前も書きましたが、新築に手が出なくなった買い手は、
中古マンションに移ってくるでしょうから、これからが狙い目です。

最近は、投資用不動産として利回りで価格が決められていますが、
実需（実際に使用する目的で買うこと）目的で売った方が
高く売れる場合も多くなっています。

買う時は投資商品として賃借人がいる状態で買って、賃借人が抜けたら
実需で売りに出すと、買った値段より高く売れるというケースです。

投資目的の不動産は利回りでしか価格が決められないのですが、
実需の場合は、その物件が欲しいと思う人が多ければ、または
非常に気に入って買いたいという人がいれば、価格は高くても
買う訳です。

投資用不動産を買う場合でも、仮に賃借人が抜けて実需で売る場合の
周辺相場を見ておくといいでしょう。

ここにねじれがある物件は、非常にお買い得と言えるのです。

僕が1年ほど前に収益物件として買っていただいた区分の住居も
今、実需で売ると2割ほど高く売れる相場になっています。

現在手掛けている物件も、収益物件としての販売価格よりも
実需で売ったときの価格の方が2割り程高くなる物件があります。

投資用不動産の最大の欠点は、賃借人が抜けることですが、
こういった物件の場合は、賃借人が抜けても実需で売るという
選択肢が取れるだけに、非常にリスクが少なくなります。

これは、これからの新しい不動産投資手法になるかもしれないと
僕自身も注目しています。

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コンサルティングを受けられた方からも、沢山喜びの声を頂いています。

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・自己資金500万円以内で、リスクを抑えた不動産投資を考えているサラリーマンの方

・事業主の方で、将来を考え事業所得以外の収入を不動産で作りたい方

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・今行っている不動産投資の方向性が正しいのか相談したい方

◎今日のテーマ 「確定申告の落とし穴」

個人事業主の方で、不動産投資がしたいと思っている方・・・
というより銀行でお金を借りようとしている方は注意が必要です。

収入が多くても、経費でバンバン落として課税所得を
少なくして、税金を取り戻すということをしている方も多いでしょう。

これ、自宅を買う時でもローン審査が通らなくなりますから気を付けましょう。
私も、過去には個人事業主をしていました。
収入はサラリーマン以上ありましたが、確定申告での所得は抑えていました。

その確定申告書を持って銀行にローン相談に行くと、
「んーーーーーーー。」という厳しい表情が返ってきます。
収入が多いのはいいのですが、課税所得が少ないのは致命的だと。

投資用の不動産も家のローンも大抵3期分の確定申告を見ます。
ほとんど０に近い課税所得にしている方は、3ヶ年計画で課税所得を
段階的に上げるといいでしょう。

税金の支払いをケチっていると、大事なときにお金が借りられなくて
結局儲けるチャンスを逃してしまいますから、税金はお国の為
自分の為に、しっかり納めたほうがいいでしょう。

ローン審査をする年には、課税所得500万円以上は欲しいものです。
また、取引先が安定しているかどうかも判断基準になります。
大手からある程度纏まった金額の収入を得ていると安心材料になります。
これが不安定だと、信頼が薄くなる訳です。

フリーランスで仕事をしている場合も、全くのフリーより、
どこか大きな事務所に所属しているなど、安定した仕事を供給してくれる
所があると有利でしょう。

何れにせよ、不動産投資をする際は個人事業主だと
非常にハードルが高いと思ってください。

勿論、預金が数千万あるとか、担保不動産を持っている場合は別です。
悲しいかな、銀行は、お金を沢山持っている人には沢山貸してくれますが
お金が無くて借りたい人には貸してくれないのです。

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.6事業主の場合」

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前回は、事業主の方は、付き合いのある銀行で借りるのが一番と

お話ししました。

不動産屋の提携ローンでは融資が出ないのに、付き合いのある銀行なら
何故融資が下りるのでしょうか？

これは個人も法人も変わりませんが、結局銀行は、信用力で貸します。

この人は、毎月これだけのローンを返済できるのか？

それだけの能力があるのか？と言うことです。

ですので、銀行と全く付き合いが無い無借金の会社より
銀行から沢山融資を受けていて、しっかり返している会社の方が
融資が付きやすいのです。

よく、社長さんが、「銀行がお金を借りてくれってうるさいんだよ」と
話をしてくれますが、ここで無下に断るより、借りておいた方が、
今度はいざと言うときに、お金を貸してくれやすくなったりします。

銀行も法人の付き合いは大きいですから、法人でよい付き合いをしていると
事業主の方の個人の融資も勿論優遇してくれます。

例えば、毎月積み立てをしているとか、預金をしていれば信頼も上がります。

銀行に3千万円預けている人が、1千万円借りるのは簡単です。

毎月50万円積立預金をしていれば、月々の返済が20万円なんて
なんてこと無いですね。

法人の銀行口座と同じ銀行に個人の口座を持っているのも有利です。

銀行に預金するのは勿体無い！と言って、証券会社や他の金融商品に
お金を入れて、銀行には必要最低限のお金しか無い！という方もいるでしょう。

これだと銀行からの信頼を上げることは出来ません。

銀行が喜ぶのは、預貯金です。積み立ても大歓迎です。

融資が受けられるというのは、大きな財産ですから、
上手に銀行と付き合っていかなくてはいけません。

サラリーマンの方と違って、事業主の方が融資を受ける為には
銀行との関係が大きく左右しますので、今後の事業のことも含め
銀行とは良い関係を作っておいてください。

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.5」

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不動産投資は事業として見られます。

住宅ローンは100％借金なのに対して、不動産投資は事業として
お金を生み出すものです。

なので、銀行もその事業性を重視してお金を貸します。

まずは、物件の担保価値。

土地や建物の評価証明などから物件の担保としての価値を見ます。

そして、物件の家賃収入も大事な基準になります。

では、銀行はどういう基準で収益性を見ているのでしょうか？

まずは、金利です。

優遇金利や、変動金利がありますが、今後の金利の上下を考慮した金利で
計算します。

過去のデータから、某都市銀行は金利を4％で計算しています。
家賃収入は、堅く見て入居率80％で計算します。

ここからローンの返済比率を出して、年収によって融資枠の上限が決まります。

住宅ローンがある場合は、その返済額もプラスされてしまいますので
融資が不利になるわけです。

なので、住宅ローンは年収でその融資枠が決まってしまいますが
不動産投資の場合は、物件の担保価値と収益性で融資枠も変わってきます。

もちろん、収入が多い方が体力があるわけですから有利にはなります。

また、都市銀行よりもノンバンク系の銀行の方が審査基準は甘いですので
お金は借りやすくなります。金利は都市銀行よりも高めに設定されています。

次回は、事業主の方の場合をお話しします。

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.4」

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今回もサラリーマンの場合の続編です。

サラリーマンの方は、業者の提携銀行を使うのが一番とお話しをしました。

そこでの注意事項です。

これは、自分で銀行に融資を申し込む場合も同じですが、

銀行は、「人」を見てお金を貸すというのを忘れないで下さい。

融資を受ける場合は、銀行の担当者との面談があります。

ここで、「この人はお金を貸すと危ないなぁ」と思われるとアウトです。

お金を持っている方が有利だと思って、見るからに高級なスーツに

高級な時計やアクセサリーをジャラジャラさせて、スポーツカーに乗って

さっそうと現れる・・・なんて事は絶対にしないで下さい。

「この人は金使いが荒いから破綻しやすい」と判断されます。

あくまでも、勤勉で安定していて信頼できる風に振舞いましょう。

見た目は地味の方がいいのです。

勿論、転職願望があっても口に出してはいけません。

仕事をコロコロ変えるという印象もよくありません。

毎月のローンがしっかり確実に払える人に銀行はお金を貸します。

ちなみに、僕も、実際に銀行の審査を受けたことがあります。

僕の場合は、勤続年数も浅く、通常ならば審査に落ちる与信力でした。

しかし、不動産投資の専門家という点を強調し、物件の詳細なレポートや
キャッシュフローの計算書、シュミレーションなどを提出、
この運用がリスクの少ない安全な運用であることを証明しました。

更に、自分の信頼度を上げるために、会社の面接で提出するよりも詳細な
経歴書を書き、両親や兄弟の仕事なども書きました。

幸い、僕の場合は、両親も公務員、兄弟も皆信頼ある仕事に就いているので
プラスになりました。

こういったプラスになる材料は惜しみなく出したほうがよいでしょう。

例えば、実家が資産家であるとか、不動産などの財産を持っているならば
それも提示した方がいいでしょう。

妻に保証人になってもらう際には、妻の与信情報も提出します。

さらに妻の両親の仕事などの情報も提出しています。

これは、僕自身の与信が足りなくて、他のプラス要因をできるだけ
引き出すためにやったことです。

これを提出したからと言って、親の財産から何から全部丸裸にされて
持って行かれるわけではありません。

これだけの人なら、信頼してもいいだろうという、感情を引き出すために
やっているのです。

銀行の担当者も、どうにかして融資を付けたいと思っていますから、
なんでも良いからプラス材料は全部出してくれといいます。

個人情報はあまり出したくないと思われるかもしれませんが、
出したところで、何がどうなる訳でもありません。

それによって条件良く融資が受けられるのであれば、どんどん出すべきです。

会社の経営者だって、銀行に決算書を提出して丸裸にされているわけですから。

通常は、源泉3期分、確定申告3期分を提出しますが、
必要な時には、こういった情報も積極的に出していきましょう。

不動産投資は現金で買う場合は別ですが、結局は銀行融資で決まります。

融資が下りないと不動産投資もできません。

条件が悪いと融資額も増やせません。金利も高くなります。

その為に、銀行を見方に付ける術を知っていなくてはいけません。

次回も融資の引き出し方を掘り下げていきましょう！

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.3」

バックナンバーはこちら⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

前回は、プラスの借金というものがどういうものかお話をしました。

今回は、実際の融資を受ける場合の条件などを見ていきましょう。

〔サラリーマンの場合〕

サラリーマンの方は、非常にラッキーです。

融資を受ける際に勘違いしている方が多いのですが、

3000万円の年収を貰っている事業主よりも、

サラリーマンの方が融資が受けられやすいことが多いのです。

ベンツに乗って、銀座で豪遊している社長よりも、サラリーマンの方が

不動産投資に有利な場合があるんです！

これは何故か？

事業主は、どれだけ稼いでも、明日どうなるかわからないと判断されます。

将来に渡って安定した収入が約束されているわけではないということです。

例えば、大企業に勤めるサラリーマンだと、会社が安定していますから

銀行の信頼も厚く、お金も借りやすいのです。

ただし、既に借金をしている方は要注意です。

まず、前回述べたように、マイホームを買ってしまった人は、

負の借金ですから、融資を受ける際はマイナス評価になります。

大原則として、マイホームを買う前に不動産投資をしましょう。

これが逆になってしまうと、不動産投資はできません。

ただし、例えばもう10年以上前に買ったマイホームで、

返済も順調に進んでるのであれば、返済した分は担保になるわけですから、

資産を持っていることになり有利になります。

さて、不動産投資をしたいあなたが、銀行に物件を持ち込んで

融資を受けようとします。

よほど銀行との繋がりがあるか、投資信託や預金が何千万もあって

銀行の営業マンと顔なじみでもないかぎり、飛び込みで行っても難しいでしょう。

サラリーマンの方は、業者と提携している銀行でローンを組むのがベストです。

業者は、銀行との提携で多くの取引をしています。

なので、銀行にとっては業者がお得意さんなわけですから、融資も通りやすくなります。

銀行は、信頼でお金を貸しますから、業者の信頼と、サラリーマンという信頼が

融資を引き出すには良い条件になる訳です。

サラリーマンの方で気をつけなくてはいけないのが、借金です。

車のローンやカードローン、過去に支払いが滞ってブラックリストに入ってないか。

こういったことも与信に傷が付きますので気をつけてください。

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.2」

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プラスになる借金とはどういうものか？

ちょっと単純に計算してみましょう。

○3000万円の住居区分物件　ネット利回り6%　築15年

　家賃収入　180万円／年　15万円／月

　頭金600万円　融資2400万円　金利3%（変動）25年

　月々返済113,810円　月の収支＋36,190円

勿論、これに不動産取得税や毎年固定資産税などが掛かってきますが

まず、考え方の整理をしましょう。（説明の為のもので細かい計算は省いています）

この3000万円の物件を、自分が住居として住む物件として買ったとしましょう。

そうすると、融資金額である2400万円は丸々借金です。

月々の返済額も、勿論、自分のお財布から支払うわけですからマイナスです。

しかし、収益不動産だと家賃収入でローンは返済できてしまいます。

考え方としては、人にお金を借りて、人に借金を返済してもらい、

自分は収入を得て、資産も築ける訳です。

この物件の実質的利回りはいくらになるのか？

まず、頭金600万円に対して、月の収支が36,190円です。

600万円預けたら月々の配当が36,190円になると考えてください。

利回りは、36,190円×12ヶ月÷600万円×100＝7.2%

さらに、融資をしてもらった2400万円分の資産も

25年間で自分のモノになります。

物件価格の下落やインフレによる上昇などは加味しないとして、

単純に2400万円÷25年＝96万円←（この金額が毎年自分の資産になると考える）

頭金600万円に対する利回りは

96万円÷600万円＝16%

この物件そのものの利回りは6%だった訳ですが、ローンを組んで買った場合

7.2%＋16％＝23.2%もの利回り商品になる訳です。

これが、少ない資金で大きく資産を増やすレバレッジ効果なのです。

実際の運用は、空室リスクや、税金、金利上昇を加味するので

ここまで高くなりませんが、株やファンドで運用してもせいぜい数%です。

どんなに優秀なファンドマネージャーが運用しても、

長期運用で2桁の利回りをたたきだせる人はそうそういませんね。

しかも、値動きによっては大きく損をすることもあります。

それに比べ、不動産は高い利回りで安定した運用ができるので、

株や事業などで成功した人も、最終的に不動産へ資産を移すのです。

さて、住宅ローンのマイナスの借金と、収益不動産のプラスの借金は

理解できたでしょうか？

まず、不動産投資がマイナスの借金だと思っていたら

不動産投資は怖くてできませんね？

但し、プラスになっていく借金だったら、大袈裟に言うと、何十億借金しても

怖くないのです。

世の中には、この仕組みをフル活用して億単位の借金をして

不動産投資をしているサラリーマンの方もいる訳です。

とは言っても、融資が受けられないと不動産投資どころではありません。

では、この仕組みを理解した上で、いかに有利に融資を引き出すのか？

次回は、サラリーマンの場合と事業主の場合に分けて見ていきましょう！

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方」

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不動産投資の核心に迫ります。

不動産投資をする際に、皆さんは物件そのものばかりに目が行きがちです。

しかし、現金で買う場合は別として、不動産投資は銀行から融資をしてもらい

少ない自己資金でレバレッジ（テコの原理）を効かせて行うのが

もっとも投資効率が良くなります。

ここまでは理解している方も多いでしょう。

重要なのは、『いかにお金を借りるか』ということなんです。

お金を賢く借りることができないと不動産投資はできません。

商売をされている方なら痛いほど理解できると思いますが

そうでない方は、なかなかピンとこないかもしれません。

どれだけ利回りが高い物件でも、融資が出なければ現金で買うしかありません。

それだと利回り自体高くても投資効率が悪くなります。

結局、自己資金に対する利回りは融資を引き出して買うよりも低くなってしまうのです。

不動産投資をする際に、利回りばかり気にする方がいますが

利回りだけを求めても意味がありません。

その物件が融資をどれだけ引き出せるか、また与信がどれだけあるかによって

投資戦略が変わってくるのです。

例えば、事業主の方で現金は沢山持っているけど与信が付き難い場合は

現金で買うメリットの高い物件を狙えば良いでしょう。

基本的に利回りが高い物件は融資が付き難く

利回りが低い物権は融資が付きやすいものが多いです。

こういう事業主の方は、自己資金が多く必要になるけど利回りが高く

将来性もあるオフィスや店舗物件が合うでしょう。

安定した企業にお勤めの給与所得者の方ですと、与信はしっかりしていますから

融資も引き出しやすくなります。

物件も頭金が少なくて済む、住居系物件が一番投資効率が良くなります。

ちなみに私の両親は公務員（教員）をしていましたので、銀行の信頼は抜群です。

なので、不動産投資をする際も非常に有利でした。

公務員の方は特に不動産投資に向いている職種なんです。

ただ、不動産投資ができる方は商売感覚がある人で、お金の仕組みを理解できないと

ただ単に借金をするのが怖くてできないんですね。

借金にもマイナスの借金とプラスの借金があります。

公務員の方は保守的な方が多いので、不動産投資に目を向ける方が少ないのが

非常にもったいないと思います。

では、次回は数字を使って、分かりやすく解説していきましょう！

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◎今日のテーマ 「地震リスクについて」

投資用不動産とは関係ないのですが、まずは皆さんの命が大切です。

東京都で行っている耐震診断補助制度のHPです。

http://www5d.biglobe.ne.jp/~kabataf/taisinsindan/taisinsindan_tokyo.htm

市町村によって補助の範囲などが変わりますので

参考にして下さい。

又、「耐震診断補助」　「あなたの自治体名」で検索すれば

補助の内容がわかるHPがでてくると思います。

一度チェックしてみてください。

国土交通省住宅局が監修している自分でチェックできる

耐震診断のHPです。

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/wagayare/taisin_flash.html

東京都の相談窓口はこちら

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/taisin/kn_t04.htm

各都道府県のHPにも防災のページなどに相談窓口などがあると思います。

耐震補強工事も何も知らずに業者に依頼すると

法外な値段を請求されることもあるようですから、

公共の機関で相談すると良いでしょう。

現在お持ちの投資用不動産も、築年数が古いものは

耐震診断を受けておいた方がいいでしょう。

不動産というと、必ず地震のリスクが付いて回ります。

お客さんにも、「地震が来たらどうするの？」と言われます。

まず、一つの基準としては、新耐震基準以前か以後かで判断します。

1981年に建築基準法の改正によりできた新しい耐震基準です。

阪神大震災や中越地震でも新耐震基準で建てられた建物は

倒壊など大きな被害はありませんでした。

勿論、東京の建物の多くが倒壊するような大地震が来た時には

金融も完全に麻痺するでしょうから、株やファンド等の金融商品は

大きく下落する可能性もあります。

不動産そのものは被害があれば補修の費用等必要になってきますが

土地の価値が半分になるなんてことはありません。

そういう意味でも、建物の構造がしっかりしていれば、他の金融資産より

安全とも言えるのです。

そして、今、不動産によるリスク分散も注目を集めています。

次回は、不動産でどのようにリスク分散をするのかをお伝えします！

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◎今日のテーマ 「営業マンも味方に付ける！Vo.3」

前回のおさらいはこちら！
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営業マンを味方に付ける！第3弾です。

営業マンって、イメージとしてはモノを売りつけられるとか、買わされるという

イメージがありますが、そういう考えではいい取引はできませんね。

不動産で言えば、自分の代わりに良い物件を探してきてくれて、自分の代わりに

物件のことも周辺環境のこともしっかり調べてくれる

良いエージェントだと思えばいいのです。

例えば、自分ひとりで物件を見極めたり、一戸一戸物件の見学、調査をして回るなんて

到底できません。しかも、どの物件が良い物件なのかの判断も付きません。

だからと言って、全て丸投げ、お任せにしてしまうと、悪い不動産屋や営業マンに

引っかかってしまうので、騙されない程度の知識はつけましょう！と提唱しています。

営業マンに、本当に自分の目的に合った物件を紹介、提案してもらう為に

最善な伝え方はどういう伝え方でしょう？

これは、マイホームを買う場合と投資用不動産を買う場合では全く異なります。

マイホームを買う場合は、自分が住む訳ですから、環境や場所、物件の間取りや

ベランダからの景色等、拘る所は沢山あると思います。

しかし、投資用不動産の場合は、この拘りが仇となります。

元々、物件の数自体が少ないのもありますが、拘れば拘るほど物件の獲得機会は

当然のことながら少なくなります。

では、何を重視すればいいのか？

それは、投資の目的です。

ここだけはしっかり拘ってください。

例えば、こういう目的です。

○仕事を引退した後の安定収入を得る為に今から不動産を買って準備しておく。

○仕事で出た余剰資金を上手く運用しながら、短期での節税も考えたい。

○相続も視野に入れ、資産を不動産で運用したい。

○銀行に預金しても利子が付かず、株やファンドでの運用はリスクが高いし面倒なので
　不動産で運用して、毎月の収入を得たい。

そして、この目的を達成するにも、いくつかの方法があります。

○リスクは多少取っても利回りの良い物件を求める

○リスクを押さえた安定投資

○将来の売却も考えた攻めの投資

○自己資金を少なくし、レバレッジを効かせる投資

他にも、ケースバイケースで方法は沢山ありますが、

こういった目的や方法が不動産投資の上では大切です。

良く、自分が住むなら・・・というマイホームと同じ視点で物件を探される方がいますが

投資用の不動産は、自分が住む物件ではありません。

投資の目的に合った物件かどうかが重要なのです。

営業マンにも、この目的を明確に伝える必要があります。

マイホームを買う時と同じ感覚で、「目黒の物件じゃなきゃダメだ」

「南向きの広いリビングがいい」と言っても、投資用不動産の目的とは

外れてしまいますので、営業マンも内心では「そんな物件、出てこないよ・・・」

と、なってしまいます。

投資用不動産には関係の無い拘りは捨てて、不動産投資をする目的を

しっかり伝えてください。

そうすれば、思いも寄らない良い物件がでてくるかもしれません。

視野は、できるだけ広く持っておいたほうがいいでしょう。

では、次回もお楽しみに！

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◎今日のテーマ 「営業マンも味方に付ける！Vo.2」

前回のおさらいはこちら！
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前回は、良い物件を優先的に紹介してもらうポイントを挙げました。

○明確に情報を伝えてくれる

○こちらの情報に直ぐに反応してくれる

以上の2点を挙げましたが、今回もその続きです。

やはり、営業マンとのコミュニケーションは大切ですね。

他にもいくつか挙げましょう。

○物件取得の間口を広げる

これも大きな要素です。

例えば、表参道の1棟物件しかダメとか、ターミナル駅前の利回りが高い物件等

滅多に出てこない物件や、物件を狙う範囲が非常に狭い場合は

物件取得のチャンスを大きく逃すことになります。

投資的観点から見て不必要なこだわりは狙いを狭めるだけで

物件を紹介してもらう機会も逃します。

どこに美味しい物件が眠っているかはわからないものです。

間口を広げておけば、これは美味しい！と営業マンが思った物件を

直ぐに持ってきます。

○ちゃんと検討をしてくれる

正直、買う、買わないは結果ですから、買わない選択をしたとしてもいいのです。

しかし、真剣に検討をしてくれないと、次の物件を持って行き難くなります。

こんな事をいうのはなんですが、検討の余地があれば、

買うつもりがそれほど無くても、物件の案内を受けたり、

銀行に融資がどれぐらい引っ張れるか打診したりすることが次に繋がります。

次の物件との比較もしやすくなりますし、融資がどれぐらい受けられるか

見ておくことで、次のチャンスが来た時に素早い行動が取れるからです。

また、断るときにも、連絡をしないとかうやむやにするよりも、

しっかりと理由を言ってはっきり断った方が、営業マンも次に動きやすくなります。

こういう行動に移すことによって、営業マンも、このお客様は

しっかり検討をしてくれる方だと認識し、次にいい物件がでれば

真っ先に持っていきたくなるのです。

できる営業マンは、一人で何十人、何百人というお客様を抱えています。

物件が出てきた時は、その中で条件に該当するお客様をピックアップし

条件が一番合うお客様からピンポイントで紹介をしていきます。

良い物件は直ぐに売れてしまいますから、買うかどうか分からないお客様には

正直なかなか紹介し辛くなってしまいます。

これ、投資の本にはあまり書いていない話しですが、これが現実です。

どれだけ知識を付けても、良い物件を紹介してもらわないと

良い物件とは巡り合えません。

逆に、こういう現実を理解した上で、上手く営業マンを動かしてください。

お客様が少ない営業マンは、少ないお客様に何でもカンでも紹介しますから

見当違いな物件でも次々持ってくるのです。

なので、物件情報だけやたら持ってくる、FAXをバンバン流すような営業は

気を付けて下さい。

営業マンの口車に乗せられないのも大事ですが、
営業マンを味方に付けるのも、良い物件を優先的に紹介してもらう際には非常に大切です。

しっかりと、その見極めもしてください！

では、次回もお楽しみに！

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◎今日のテーマ 「営業マンも味方に付ける！」

前回のおさらいはこちら！
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前回は「こんな営業マンは信頼するな！」というお話しでした。

これは自分自身への戒めでもあるのですが、皆さんも気を付けて下さい！

今回は、良い物件を優先的に紹介してもらうにはどうすれば良いかを

営業マンの立場から、本音でお届けしましょう。

営業マンだって人間です。

このお客様には一番に良い物件を持っていきたい！と思うわけです。

では、項目で挙げていきましょう。

○明確に情報を伝えてくれる

これ、一番大事です。

よく、「とにかくいい物件があれば持ってきて！物件次第で判断するから」
と言って、情報を教えてくれない方がいます。

良い物件とは、目的やお客様の状況、物件の個々によって大きく異なります。

あるお客様には良い物件でも、あるお客様には良い物件ではないのです。

なので、例えばどういう目的で不動産投資をしたいのか？

リスクを取って利益を追求するか、リスクを最小限に抑え安定した投資を目指すのか？

自己資金はいくらあって、銀行の借り入れはどれぐらいあるのか等、情報を頂かないと
どういう物件が条件に合うのか分かりません。

こういった情報を明確に伝えて頂ければ、条件に合った物件が出れば
いち早く紹介できるわけです。

正直、条件に合っているか合っていないか分からないお客様は優先順位が下がってしまいます。

あまり情報を出したくないのは分かりますが、どれだけ情報を出すかで
お客様の本気度を見ていますので、本気で良い物件を紹介して欲しい時は、
できるだけ詳しく伝えておいた方が良いでしょう。

○こちらの情報に直ぐに反応してくれる

今は、売り手市場です。

良い物件は直ぐに売れてしまいます。

なので、営業マンの情報に対してすぐに反応してくれるお客様は、非常に嬉しいのです。

動きが遅いと先に売れてしまいます。

折角紹介しても無駄になってしまいます。

そうなると、レスポンスの早いお客様を優先してしまいます。

中には、競合もしていないのに、煽って煽って決断を早く迫る営業マンもいるので
厄介ですが、ただ煽っているのか、本当に売れてしまうのかは、
営業マンの行動を見ていると分かります。

どれだけ煽られても、納得をしていない場合は、
しっかりと疑問点や知りたい情報を営業マンに伝えます。

その内容に対して直ぐに調べて答える場合は大丈夫ですが、
ごまかして決断だけを迫る場合は要注意です。

更に、最後の手段として営業マンの方から「値下げをするから！」というのも考えものです。

値下げをするから買ってくれというのは、他に誰も競合がいない、買う人がいない場合です。

競合がいる場合は値下げなどできません。

なので、値下げをして煽るのは理に合わないのです。

もし、営業マンから値下げを打診されたら競合はいないですから、
じっくりと交渉してください。

もう少し下がりますから（笑）

しかし、何故売れないのかしっかり理由を把握して、
そのリスクが取れるのか判断が必要です。

どれだけ安くなっても、ダメな物件はダメですから。

次回も、続きをお伝えしましょう！

営業マンの口車に乗せられないのも大事ですが、
営業マンを味方に付けるのも、良い物件を優先的に紹介してもらう際には非常に大切です。

しっかりと、その見極めもしてください！

では、次回もお楽しみに！

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◎今日のテーマ 「業者を見方に付ける！Vo.2」

前回のおさらいはこちら！
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前回は、物件を賃貸に出す時に、業者を見方に付けるというお話をしました。

今回は、業者を見方に付けて、いかにいい物件情報を入手するかお話ししましょう。

どの世界でもそうでしょうが、不動産屋の会社の信頼度や、会社の規模も

大切な要素かもしれません。

しかし、結局は、どんなにしっかりした会社でも、担当の営業マンに力が無いと

せっかくのチャンスも逃してしまいます。

また、お客様のニーズをしっかり汲み取っているかどうか、

物件や、投資用の不動産に強いかを見極める必要があります。

大手の不動産屋は、基本的に総合不動産なので、住居には強いけど

投資用不動産についてはあまり詳しくない場合が多いです。

また仲介の業者は、情報量が命なので、とりあえず情報だけを流して

どれかひっかかればいいや！という営業の仕方をする人もいます。

なので、買う側もある程度の知識を付けないと、何も分かっていない営業マンに

いいか悪いかも分からない物件を紹介され、その物件の本来の価値や

リスクも分からずに買ってしまい後悔する・・・。

こういった事態になりかねません。

不動産選びは、まず、信頼のおける営業マン、エージェント選びと言ってもいいでしょう。

その為に、知識を付けて頂きたいのです。

プロ並みの知識を付けるのは大変ですが、

相手が信頼できるか否かの判断ができるだけの知識は必要です。

では、次回は、具体的に、こんな営業マンは信頼するな！という例を挙げましょう！

次回も、お楽しみに。

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◎今日のテーマ 「業者を見方に付ける！」

前回のおさらいはこちら！
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前回は、競合物件に負けないように手を加えたり、

家賃設定を考えるというお話をしました。

今日は、ちょっと不動産業界の泥臭い、嫌なお話になるかもしれません。

賃借人を付けるのに大切なのは、物件そのものの競争力だけではありません。

いい物件も、多くの媒体や不動産屋で紹介されないと誰も見てくれません。

管理をお願いしている不動産屋が、賃借人を付ける能力があるか無いかも

大きく左右します。

通常、仲介手数料として家賃の1か月分を管理している不動産屋が貰いますが

それは、その不動産屋が賃借人を直接付けた場合です。

しかし、現実的には、ネットに掲載したり、物件の近くにある他の業者さんを

回ったりして、他の業者さんに賃借人を付けて貰うことが多いです。

ただし、ここが嫌らしい話しですが、他の業者も、自社の物件の方が手数料を

丸々貰えるので、自社物件を優先します。

そうすると、物件情報が渡っていても紹介してくれないこともあるのです。

そこで、他社に紹介をお願いする時に、成約したら広告費を1ヶ月支払う

という条件をつけます。

そうすると、他の業者も積極的に物件を紹介してくれます。

手数料が少ない物件と、多い物件ならどちらを優先させるか？

残念ながら、広告費を払うだけで動きが全然違います。

2月～3月の引越しシーズンならば、需要が多いので必要が無いかもしれませんが

オフシーズンは動きが少ないので、特にその傾向があります。

そして、その広告費はオーナー様負担となりますから、礼金を広告費に充てるのが

通常でしょう。

これはオーナー様判断なのですが、ここで広告費をケチるか払うかで悩む所です。

しかし、広告費をケチって半年空くならば、広告費を払って早く付く方が得になります。

ここは、賃借人を付けるために、業者を上手く見方に付ける必要があるでしょう。

他にも、仕事に追われて忙しいと、担当者が後回しにしたり、忘れていたり

なんて事もあります。

やはり、人がやっていることですから、担当者とはマメに連絡を取っている方が

動きが違うでしょうね。

担当者も良くコミュニケーションが取れているオーナー様の物件は、なんとしても

賃借人を付けよう！という気分になりますし、上手く担当者も動かさないとダメです。

そこで、相手の動きや働きが悪いと、賃借人が付くチャンスを逃しますから

できない担当者や、業者は、早目に切った方がいいでしょう。

ちょっと、今日は不動産屋の裏事情で、嫌らしい話しでしたが、

これが現実です。

物件の賃貸ニーズを上げることも大切ですが、業者もしっかり見方に付ける！

これは忘れないで下さい。

そして、信頼できる不動産屋に管理や賃貸募集も任せるのが大切です。

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◎今日のテーマ 「競合物件を調べよう！」

前回のおさらいはこちら！
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前回は、周辺環境はしっかりチェックしましょうという話をしました。

今回は、物件の競争力をどうやって上げればいいかお話します。

まず、住居物件の場合は、競合となる物件を調べます。

同じ間取り、同じ築年数、同じ距離など、色々条件があると思います。

そういった競合物件と比べて、どこが劣っているかを検証します。

やはり、賃借人も、様々な物件を比べて選びますので、

その時に競合物件に持っていかれないようにしないといけません。

そもそも、競合物件の賃貸がダブついているような状況では

非常に苦しくなりますので、購入を検討する前にチェックをします。

例えば、1棟もので空きがいっぱいある場合でも、、その空いている理由が

家賃が高すぎる場合もあれば、管理が悪くて汚い場合もあるでしょう。

単純な話、競合物件よりも家賃が安ければ賃借人が付き易くなります。

家賃を高く取りたい場合は、リフォームで良く見せるなど手を加える必要があり
ます。

収益物件に賃借人を入れる方法としては、大きく分けると、

手を加えて物件の価値を上げるか、家賃を下げるかのどちらかです。

これも、その地域でどちらのニーズが高いかを考えます。

安い家賃を求めている地域だと、せっかく手を加えても家賃が高くなれば嫌われ
ます。

また、物件そのもののクオリティーが求められる地域では、いくら家賃を下げた
所で

内装が良くないと避けられます。

そして、賃借人を付けるためには、物件に手を加えるだけではいけません。

しっかり押さえなければいけない大切なことがあります。

そのお話は、次回！

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◎今日のテーマ 「周辺環境はしっかりチェック！」

前回のおさらいはこちら！
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

物件の見極めで大切なのは、周辺の環境です。

これも、勘違いしてはいけないのが、自分が住むという感覚で見るのではありません。

賃借人が付きやすいか否かで見るのです。

例えば、自分はバス便で2DKの部屋なんて安くても絶対住まないと思うかもしれません。

しかし、そういう物件でも、ニーズがあればいいのです。

近くに小中学校があり、大きなスーパーや生活に便利な店があれば、住環境としては充分で、

安くて広い部屋に住みたいという若い家族のニーズには当てはまるわけです。

自分が住みたいかという物差しでは無く、そこに賃借人が付くかどうかという、

そこに住む人の物差しで見なくてはいけません。

そう考えると、駅から遠い場所であっても、ニーズがある場所であれば優良物件です。

また、こういう物件は、駅から遠いという理由だけで敬遠されがちですから、

掘り出し物も眠っています。

また、大学が近くにあるマンションなども駅から遠くても学生のニーズがありますから、

賃借人は想定できます。

ここでも気を付けなくてはいけません。

1つの要因だけに頼っている場所は、その要因がなくなると非常に危険です。

工場があるから、大学があるからと言っても、例えば、大学の移転や学部の移転などで

学生が極端に減るかもしれません。

最近は学生の数も減り、大学の統廃合も盛んですから気を付けたい所です。

分校や特定の学部だけがある所は、よく見極めましょう。

そして、同じような間取りや条件の物件がどれぐらいあるか、空室は多くないかも

周辺を調査した方がいいでしょう。

次回は、物件の競争力を付ける為に何をすればいいかをお話します。

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◎今日のテーマ 「駐車場収入をあなどるな！」

前回のおさらいはこちら！
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

前回は、看板収入の話をしました。

今回も、考え方は同じです。

区分マンションを買う際に、大型マンションだと駐車場が沢山ある場合があります。

この駐車場は、分譲されている場合もありますが、管理組合が所有して、
賃貸に出している場合もあります。

この駐車場収入が毎月の管理費や修繕積立金に充当されるのです。

駐車場収入が潤っているマンションは、管理費や修繕積立金が相場と比べ安くなっています。

管理組合が得られる駐車場収入は、管理組合に加入している組合員皆の収入になります。

よって、本来支払うべき費用が持分割合によって軽減されるのです。

マンションによっては、駐車場収入をアップさせるために月極めの駐車場でなく、
コインパーキングに替えたりしている所もあります。

他にも、コインランドリーを設置したり自動販売機を置いたり、収入源はいくつかあります。

こういった設備で収益を得る場合も立地は大切ですね。

悪い立地だと、自販機の電気代も稼げない！なんてことになりかねません。

最近は、マンションの屋上に携帯電話のアンテナを設置しているマンションやビルも多いです。

これも、勿論設置料として家賃と同じように毎月収入が得られます。

管理費、修繕積立金が安いということは、利回りがアップするということですから、
収益不動産としては非常に嬉しいですね。

また管理組合の資金が潤沢だと、大規模修繕時の一時金が発生する可能性が少なくなります。

物件そのものの利回りや収益だけを見ていると、全体像を見失いがちになります。

管理組合の資金状況にもしっかりと目を向けることによって、長期の視点での利回りが
見えてきます。

表面上の利回りだけに惑わされないようにしましょう。

◎今日のテーマ 「看板収入をあなどるな！」

前回のおさらいはこちら！
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

投資用の物件は千差万別、こんな投資法もあるのかと、僕も驚かされるほど、多種多様です。

その中でも今回は、非常にニッチな例をご紹介しましょう。

例えば、ターミナル駅のド真ん前にある雑居ビルを想像してください。

人通りも多く、人の目にも付きやすい立地にあります。

そういうビルで良く目にするのは看板広告です。

壁面に飾られた看板広告や屋上にボードが設置されているものなど、様々です。

収益物件は通常、テナントからの家賃で収益を得るわけですが、こういう物件は看板からの収入も非常に大きくなります。

1棟もの物件ならば、勿論オーナー収入になりますし、区分の物件であれば、看板収入が管理組
合の収入として計上され、管理費や修繕積立金に充てられますので、月々の支払いが安くなった
りします。

看板も、大切な資産になるのです。

話をもどすと、駅前の看板収入が多い物件は、収益が多くなるだけがメリットではありません。

相続対策としても大きな役割を果たします。

不動産を相続する場合は相続税がかかります。

しかし、この相続税は、不動産の収益から計算するものではありません。

土地の持っている価値から計算するのです。

ですから、小さな（評価額が低い）土地から大きな収益を生み出している物件は、相続対策として最適と言えるでしょう。

相続時は税金の支払いが少なくて済み、相続後は賃料として収益がありますので、マイナスにな
る相続ではなく、プラスの相続となるのです。

看板がある物件は、通常の物件よりも多くの収益を生み出しますので、非常に優秀な相続物件に
もなり得る訳です。

こういったプラスアルファーの収益がある物件は他にもあります。

次回は、もっと現実的な面から見ていきましょう！

相続対策では、収益不動産ほど理にかなっているものはありませんね。

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◎今日のテーマ 「住居VSオフィスVo.3」

前回のおさらいはこちら！
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賃料と賃借人の比較をしてきましたが、では、次にレバレッジをかける投資をする際に必要になってくる融資の問題をみていきましょう。

○ラウンド３－融資ー

・融資に強いのはやはり住居！

頭金を少なくし、レバレッジ（てこの原理）をかけて投資をするのが不動産投資の醍醐味でもあるわけですが、やはり、そこは住居系には敵いません。

安定感のある住居物件の方が銀行もお金を出しやすいのが事実です。

オフィス物件や店舗物件も、実績のある銀行、担当者であると多少有利ですが、そもそも融資は付き難いと思って下さい。

目安としては、どれぐらい頭金が必要か？

勿論、借りる人の与信力によって大きく異なりますが、住居で1割～3割の頭金で可能なのに対し、オフィス・店舗だと3割～5割は必要になってくるでしょう。

往々にして、利回りが高い物件は融資が付き難く、融資が付き易い物件は利回りが低くなっています。

金利も変わります。

オフィス・店舗の方が、固定で組んだ場合は若干金利も上がります。

ただし、短プラ連動だと金利水準は同じぐらいで差はありません。

短プラは長期金利が動いても、そんなに大きく変動することはありません。

ちなみにここ10年では0.2％ほどしか上がっていません。

バブル崩壊直前のの1991年12月には8.25%という数字を叩き出していますが、これは異常値です。

不動産投資は融資によって決まると言ってもいいでしょう。

オフィス・店舗の利回りが住居系より高い理由の一つには融資の付き難さがありますが、逆に、
融資を使わずに現金で勝負したい場合は、利回りが比較的高くて、リフォーム等にも手がかから
ないオフィス物件が優位になります。

収益不動産と一口で言っても、その性格は様々です。

目的と、投資戦略に合わせた物件選びが必要です。

さらに詳しい具体例や、投資戦略を相談したい方は、無料コンサルティングにお申込みくださ
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半期決算も終わって、暇になりました（笑）
先月まで忙しかったのですが、時間たっぷりありますので、この機会に是非コンサルティング申込みしてください！（遠慮はいりませんよ）
僕も、できるだけ沢山の方にお会いしたいと思っています。

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◎今日のテーマ 「坪単価の計算方法」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、ここ最近は、新しい読者の方が沢山増えましたので、基本的な話から始めましょうか。

中には、そんなこたーしってるぜ！という方も多いかと思いますが、ご勘弁を！

これからは、引越しシーズンになりますね。

そんな時に重要なのが、相場を調べる方法です。

まず、相場の平均価格を調べる時に使われるのは、坪単価です。

賃料を調べるときも、物件価格や、土地の価格を調べるときも、坪あたりいくらか？で判断します。

1坪は、約3.3058㎡です。

では、70㎡で、家賃が18万円の部屋は、坪単価はいくらになるでしょうか？

まず、70㎡が何坪か計算します。

計算は2通りあって70㎡÷3.3058=21.1749 もしくは、70㎡×0.3025＝21.175

と、掛けて出す方法もあります。

これで、家賃の坪単価は、180,000円÷21.175＝8,500円　となるわけです。

ただ、これだと2段階で計算しなくてはいけなく面倒ですし、小数点以下で誤差が出るので

180,000円÷70㎡×3.3058＝8500円と計算した方が早いでしょう。

自分の住んでいる部屋や、賃貸物件を探すときに、yahoo不動産などで、周辺の賃料相場を調べておくといいでしょう。

駅から何分の賃料相場と、築年数による賃料相場が大体把握できれば、物件を探す時も、目安ができるので判断が早くできます。

逆に、相場より安すぎる物件は、何か理由があると思って、疑ってかかったほうがいい場合もあります。

マンションを買うときも同じですね。

僕も、よくモデルルームに行きますが、価格表が出てきたら、電卓を手にとって、まず坪単価を計算します。

そうすると、同じ南向きの同じ階で、Aの物件の坪単価は195万円で、Bの物件は205万円という風に、比べることができますね。

じゃぁ、今度は、その坪単価の差は何なのか考えます。

駅から近いほうが坪単価が高いのは当たり前ですし、設備面の違いかもしれません。

新築マンションなら、土地の取得時期によって、仕入れ価格が大きく変わりますから、その違いかも知れませんよね？

知らない土地でも、周辺の坪単価を調べることで、その物件が高いのか安いのか判断できます。

最近は、マンションの平米数を小さくして、物件価格を抑えるという売り方をしていますが、物件価格は安く見えても、坪単価が高くなっていることが多々あります。

物件を見る時は、是非、坪単価を気にしてみてください！

次回も坪単価にまつわる話を投資物件の観点からしていきましょう！

今日の話はいかがでしたか？

ご意見、ご感想などは、自由にコメントに書き込んでください！
コメント頂けると、僕もやる気が出ます！

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「はじめに」

不動産投資コンサルタント　羽田　徹さん、こんにちは！ 不動産投資コンサルタ
ントの羽田　徹です。

プロフィールはこちら⇒http://estateagency.cocolog-nifty.com/about.html

不動産投資は、大きな買い物です。

でも、資産を増やしてくれる買い物なので、マイナスの買い物では無い所が面白
いところです。

ただし、正しい知識と情報が無いと、それも、負の資産になってしまいます。

当メルマガで、正しい知識と、情報を手に入れてください！

今後とも、よろしくお願いします。
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◎今日のテーマ 「今が狙いどき！オフィス物件Vo.3」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、今回は、オフィス物件のリスクに付いて考えていきましょう。

まず一番大きなリスクは、空室リスクです。

一般的には、住居系と違って、一度抜けるとテナントが付くまで時間がかかるも
のです。
また、賃料を下げなければテナントが入らないなんてこともあります。
しかし、これはデフレ下での状況でした。

今は、東京都心部の空室率は、非常に低い水準で推移しています。
先日出た数字では、空室率が2.7％。 借りたくても空きが無い状況にまでなって
います。
だいたい目安として需給のバランスが取れているのが空室率5%くらいだといわれ
ています。
これよりも数字が下がると、貸し手有利になり、賃料がアップします。

なので、現在は、テナントが抜けたら歓迎するぐらいです。
今まで最低の賃料で付いていたなら、賃料アップは間違いないでしょう。

物件購入後に賃料がアップすれば物件の利回りも上がりますし、利回りが上がれ
ば、売却時にも高く売れます。
ただし、地方物件は、未だに賃料下落、空室率も改善されていませんので、注意
が必要です。
今、不動産は完全な2極化が進んでいます。

もう一つのリスクは、設備面です。
住居と違い、内装はテナント責任で行うので、ここにリスクは無いのですが、一
番お金が掛かってしまうのは、ビルトインの空調設備です。
天井に埋まっているタイプの空調設備の場合、一度壊れてしまうと、かなりお金
が掛かってしまいます。数十万で済めばまだいいのですが、100万以上かかってし
まう事もある為、空調設備が壊れた場合の修理費用や、メンテナンス費用はしっ
かり把握しておいた方がいいでしょう。

店舗物件の場合は、ボイラーや排気設備など、どこまでがオーナー負担で、どこ
までがテナント負担か明確にさせておかなくてはいけません。
リスクもしっかり理解した上で、そのリスクを取れるかどうか判断すればいいで
しょう。

具体的な物件で話を聴きたいという方は、下記要綱でご連絡ください。

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このメルマガ、今、読者になっている方は、非常に貴重だと思って下さい!

偉そうに言うことではありませんが、現時点での読者数が、非常に少ない!

でも、この読者数の少なさにして、この内容。自信持っています。

読者数が多いメルマガは、メルマガとしては優秀ですが、多くの人が見ているという点では希少性が無いですね。

競争激化により、良い情報が自分の所に回ってくるのも少なくなってしまいます。

だって、人気メルマガ発行者なんて、質問しても、相談を持ちかけても、きちっと答えてくれませんから!

その点、僕の読者の方は、ラッキーです（笑）

今なら、物凄く丁寧にご相談にも乗りますし、コンサルティングもします。
（既に無料コンサルティングを受けた方、ありがとうございます！）

もともと、このメルマガは実験で始めたのですが、少ない読者の割に、非常に反響がいいんですね。

僕、個人としても、少し、メルマガに力を入れて、フォローできる時間も多く取るようにします。

読者数も、来月中には、2倍、3倍になる予定です！

ですので、既存読者の方で、不動産投資のご相談をされたい方は、今の内にご連絡くださいね。

今なら、時間もたっぷり取れますから（笑）

コンサルティング希望の方は、詳しくは、メルマガ後半の案内をご覧下さい。

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

◎今日のテーマ「今が狙いどき！オフィス物件Vo.2」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

この記事は、反響も大きく嬉しかったですね。

「そういう考え方があるなんて初めて知った！」

「マンション投資しか考えていなかったので、目から鱗でした」

というご意見をいただきました。

ありがとうございます！

そこで、前回に引き続き、オフィス物件の利点を挙げていきましょう。

オフィス物件は、箱で貸すという考え方です。

住居との大きな違いは、この部分です。

住居は、居住空間を貸しています。

時代にあった内装、リフォームをしていかないと賃借人が付き難くなります。

なので、賃借人が出た時には、ある程度の出費が必要になってきます。

オフィス物件はどうか？

これは店舗でも同様なのですが、基本的に箱だけを貸すという考え方です。

内装などは、テナントで自前で行うのが通常です。

スケルトン貸し（壁紙など内装を全くしていない状態）の場合は、中の造作は全てテナント持ちですし、返す時もスケルトンで返すのが通常です。

なので、テナント退去時のコストがあまりかからないのが特徴です。

要するに、箱さえあればいいのです。

だからこそ、テナントが入りやすい立地が重要になってくるのです。

物件は大型のものが多いので、ある程度自己資金がないと厳しいですが、条件の良い物件は絶対に狙いどころですよ！

でも、いいことばかり言っててもしょうがないですね。

では、オフィス物件にはどういうリスクが潜んでいるのか？

次回お話ししましょう！

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「編集後記」

今、僕自身ローンの勉強をしています。

投資用不動産のことは詳しくても、結局ローンが上手く組めないと、良い投資はできません。

銀行のローン担当の方から話を伺っていると、銀行がどういう基準や目でローン審査をしているか分かります。

単純に客観的な数字からはじき出したりもしますが、収益不動産の場合は物件のプレゼン一つでも評価が変わってきます。

また、ローンについての話も、このメルマガで掘り下げていきますね！

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東京のオフィス空室率が2.7%という最新の数字が出ていました。

もう完全に貸し手優位の状況です。

ここまで来ると、オフィス賃料はドンドン上がりますね。

オーナーにとってはチャンスです！

今、オフィス移転を考えている方は厳しいですね。。。

そこで、今回はオフィス物件の狙いどころをお話ししましょう。

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇

◎今日のテーマ「今が狙いどき！オフィス物件」

オフィスの区分物件も投資対象として注目を集めつつあります。

不況下では空室リスクが大きいのと、賃料下落リスクがあり、投資対象としては嫌われていました。

今は、状況が一変しています。

しかし、このオフィス物件にも狙いどころがあります。

投資をする際に忘れてはいけないのが、リスクを抑えるということです。

そこで、狙う物件は、ずばり！数年前の一番安い賃料で入っているテナントの物件です。

何故、わざわざ収益の少ない物件を狙うのか？

そう思った方は、頭を切り替えてください。

大きなメリットを挙げましょう。

１、賃料下落リスクが無い

２、物件価格上昇している中でも、価格が安い

３、テナントが抜ければ賃料アップが見込める（利回りもアップ）

少し補足、解説しましょう。

まず、不動産屋の立場になって考えてください。

今の不動産は、収益還元価格になっています。

いわゆる、利回りで価格が決められるということです。

なので、最近テナントが付いた物件は、家賃も高くなっていますから、その分物件価格も高くなっているのです。

実際、同じビルの同じ広さの物件でも、家賃の違いで価格が大きく異なります。

しかし、価格が異なったとしても、利回りは大きく違いません。

ここが目の付け所です。

まだ、底値近い家賃で付いている物件は、収益還元価格では物件価格を上げられません。

同じ物件で、同じような利回りだと、家賃や安い物件のほうが、賃料下落リスクがほとんど無
く、テナントが抜けた時には賃料アップできるし、勿論物件価格も安いわけです。

しかも、更にメリットなのは、賃料が上がれば収益還元価格で物件価格も上がるわけですから、
買った値段よりも高く売れる可能性も出てきます。

逆に言うと、価格の下落リスクも抑えられるという訳です。

いかがでしょうか？

オフィス物件の狙いどころをご理解いただけたと思います。

ただし、デメリットとしては、こういう物件は、それほど一般には出回らないことです。

当社でも、良い物件は仕入れても結構早く売れていくのが現状です。

ですから、こういった物件が出た時はチャンスだと思って下さい！

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ビジネス本を良く読まれる方はご存知でしょう。20：80の法則。

お客様の２割が売上の８割を占めている。数ある商品のうち上位２割が売上の８割をたたき出している。
又は、仕事をしている時間の内、２割の時間が８割の売上を出している。なので、その２割の時間を増やせば売上効率が上がる・・・と、様々な語られ方がされています。

しかし、実際の世の中は、２０：８０どころでは無いようです。

６日付けの日経新聞からの抜粋です。

国連の研究機関が５日発表した調査で、世界の成人人口の２％が家計全体の「富」の半分以上を所有していることが分かりました。
地球規模で豊かさに偏りがある実態が浮き彫りになっていますが、日本は世界平均や米国に比べ格差が小さかったということです。

もう少し数字を見ていきましょう。

２％が５１％の富を所有。５％が富の７１％を所有。１０％が富の８５％を所有。
５０％が富の９９％を所有という数字が出ています。

残りの５０％、つまり半数の人でたった１％の富を分け合っているのです。

自分の資産は自分で増やす時代です。
何もせずに指を加えているか、上手な運用で老後の心配をなくすか。
その判断で大きく分かれてしまうのも事実です。

しかし、この数字は結構ショッキングな数字ですね。
世界の富豪や高給を取っているスポーツ選手、ハリウッドスターなどは、慈善事業などに大金を注いでいますが、富を得た人はこういった社会貢献をすることによって、その富を還元しないとダメなんですね。
その富の数パーセントでも還元するだけで、いったいどれだけの人が救えるか・・・。

僕は、投資活動はお金を還流させて経済の活性化にも繋がることなので、貯金として仕舞い込むよりも、大いに世の中の役に立つと思っています。
それにより豊かな生活を手に入れたら、何らしかの形で世の中に還元する。これはお金だけではなく、世の中の為になる何かをすればいいと思います。
事業を成功させるのも世の中の為ですし、ボランティアをすることも世の中の為でしょう。

経済的だけでなく、心も豊かになるのが本来の投資活動の目的ではないでしょうか。

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11月24日（金）に、弊社株主総会が行われました。
僕は、昨年に引き続き、場内アナウンスを担当。

今回は、住友ホールから京王プラザへと場所を変え、会場も豪華になりました。そんな張り詰めた空気中で、取締役に「絶対噛むなよ！」とプレッシャーを与えられ、緊張しながらのナレーションでした。（ちなみに、噛まずに無事終えました！）

今回も株主様から活発な意見が聞かれ、しっかりと弊社の動きを見ていらっしゃるんだなぁと、改めて身が引き締まる思いでした。

お陰様で今期も弊社は順調な成長で、増収増益。
同業他社が増える中、確かなノウハウと市場の見極めで、他社の追随を許さず頑張っています。

地価の上昇で、局地的にはバブル状態となっている市況だからこそ、地に足の付いた確かな判断と、見極めが必要になってきます。

目先の利益だけにとらわれず、長期的な視点に立って、今後も不動産投資のお手伝いをさせて頂きます。

今後とも、どうぞ、よろしくお願いいたします。

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さーて、大阪も大変なことになってきました。

以下、記事抜粋。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　三菱地所を代表とする企業連合は11月1日、JR大阪駅北口に広がる操車場跡地、梅田北ヤードのAブロック、Cブロックを落札した。2011年の竣工を目指して、店舗、オフィス、住宅、ホテルの複合施設を建設する。土地面積は合計で約2万3000m2、延べ床面積は3棟合計で約22万5000m2に達する。引き渡しは2007年6月の予定だ。 　

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

僕も大阪で仕事をしていた時から、この好立地にある広大な土地は気になっていました。

隣には、大阪の新名所ともなったヨドバシカメラがあり、客の流れがあまり無かった北口に新たな流れを呼び込みました。

そこに隣接する形で大規模な開発になるわけですが、完全に大阪・梅田の人の流れが変わるでしょうね。

何よりも驚きなのは、その落札価格！

公表はされていないが、およそ2000億円程度になるという。

これ、計算すると1坪4000万円を越えそうだとのこと。

9月に発表された大阪の基準地価の最高額が坪2400万円なので、かなり高額で落札したことになる。

一時期、大阪の土地は過小評価されすぎだとも言われていたが、この物件に関してはかなりの好評価と見える。

そうなると、賃料設定やテナントの誘致、分譲価格など、それなりの水準にしないと採算が取れなくなってくる。

はたして、大丈夫なのだろうか？

それとも、大阪も東京の価値観にどんどん近づいていくのだろうか？
都内一極集中から、大阪への拠点の分散など、首都圏の機能が他の都市に移って行けば、競争力も増すが、この開発の成否で流れが変わるような気がする。

個人的には、大阪にもっと元気になって欲しいので、その起爆剤となってくれれば嬉しいし、過小評価されていた大阪の地価が、見直されていくと良いと思う。

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ご無沙汰です！

ブログやメルマガは継続が力です。

みんな続けられなくなって辞めていきます。

僕も、もう少しで奈落に落ちていくところでした。

いやーー、忙しいことを言い訳にしてはいけませんねぇー。。。

ははは。

僕のモチベーションアップの為にも、クリックお願いします！

人気blogランキングへ ←最高位は2位でした！って過去の話し・・・。

それでも、有り難い事に、メルマガ読者は倍増しています。

購読して頂いている皆様。ありがとうございます！

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◎今日のテーマ「管理費は適正価格か？」

マンション購入にあたって気になるのは、管理費と修繕積立金だと思います。

これ、毎月払うものですから、ローン払っているのと同じようなものですよね。

ちなみに東京カンテイのデータによると、平均価格は下記のようになっている。（2004年データ）

東京23区：平均価格222.1万円/管理費15,850円/修繕積立金6,204円横浜市：同169.3万円/13,822円/5,603円
京都市：同157.7万円/12,211円/5,297円
さいたま市：同149.5万円/12,484円/5,782円
大阪市：同147.7万円/9,926円/4,958円
（価格は坪単価、管理費および修繕積立金は75平米換算）

これによると、東京の管理費、修繕積立金を足した額の平均坪単価は972円。

（1坪＝３．３０５８㎡で計算します。）

マンションにお住まいの方は、ちょっと計算してみてください。

例えば、75㎡の部屋で、管理費と修繕積立金で2万3千円払っている場合は

２５,000÷75×3.3058＝1,101円

となります。

勿論、築年数が経っているものは管理費や修繕積立金も高くなりますので、目安にして下さい。

築10年経っていて上記ぐらいの金額なら、適正価格かなぁというイメージです。

新築物件で、やけに管理費などが高い場合は、無駄な共用部の施設やメンテナンスにお金が掛かっている可能性もありますし、小規模のマンションより、大規模のマンションの方が、管理費が安くなる傾向もあります。

投資物件を選ぶ際は、管理費・修繕積立金の額もそうですが、今までに積み立てられている余剰金にも注目してみてください。

管理費。修繕積立金がやけに安い場合は、積立額も少なく、余計な出費が発生する恐れもあります。

管理費・修繕積立金が高いのに、余剰金が無い場合は管理会社がヤバイかもしれません。

この部分を見ているだけでも、しっかり管理されている良いマンションか、管理がいい加減な悪いマンションか見分けが付きます。

管理費・修繕積立金は、本当に無視できません！

まずは、ご自身のお住まいのマンションはどうなのか、調べてみてくださいね。


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最近、朝晩は涼しくなってきました。

秋の気配ですね。

いつもと同じように裸で寝ていたら、朝起きたら鼻水ぐずぐずでした。。。

そろそろ裸で寝るのは止めた方がいいですね。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

◎今日のテーマ「再開発地域を狙え！」

秋葉原も地価があがりました。

つくばエクスプレス開通に、駅前の再開発が活発になったからです。

立川の駅前も地価高騰。これもモノレールや駅ビル等、再開発事業によるもので
す。

実は、僕が住んでいる武蔵小金井も再開発を行っています。

中央線の高架工事と共に、南口一体再開発で、駅前がガラッと変わります。

マンションに商業施設、市の施設・・・。

それと同時に、マンション価格も上昇中です。

来週は、駅前徒歩2分というマンションのモデルルームに行く予定ですが、

3LDKで5000万円を越えるとのこと。

た、た、高い！！！

こういう再開発の計画がある地域は要チェックです。

再開発が始まる初期段階で、投資用の不動産を押さえておくと、将来の賃料上昇
や、物件価格の
上昇だって期待できるわけです。

あなたの街の近くで再開発の計画はありませんか？

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

◎無料レポート紹介！

投資関連、ビジネス関連で役立つ無料レポートを紹介していきます。

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なく株取引をし
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正直、僕も株は好きです。しかし、不動産は知識が大切！知識とノウハウがあれば失敗しないと言っておきながら、株の知識はさっぱり・・・。

今の所、トータルで負けてはいませんが、期待値にはほど遠い。
でも、やっぱり株にも知識とノウハウがあるんですね。
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須磨さんは、僕も仲良くしているのですが、凄い人です！
１度、このレポートを読んでみてください。

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前回のブログから、間が空いてしまいました・・・。

その間、ブログランキングのフォローも全くしていませんでしたが、

今、何位なんでしょう？だいぶ下がっちゃったかな？

試しに、クリックしてみます？人気blogランキングへ

んーー、まぁ、いいか。


さて、我が社は（って僕は雇われの身ですけど）8月末が本決算です。

なので、僕も8月は馬車馬のように（それは大袈裟ですが）ガムシャラに頑張っていました。

お陰様で、ゆっくりと夏休みが過ごせそうです。。。

ちょっと悔いも残っていますが・・・。

9月中旬に、夏休みを取らせて頂きます。

なんと、念願の石垣島へ、ごおおおおおおおおおおーー！！

昨年ダイビングのライセンスも取ったので、石垣の海でもぐるぞ！

マンタ、マンタ！

ちょっとタンマ！


それまでに、まだ大事な仕事が残ってます。

最後の最後まで気を抜かずに！

気持ちよく期末を迎えたいものです。


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ご無沙汰しておりました。

うちは、8月末決算でして、この次期は物凄く忙しい・・・。

もう、汗ダクで、汁ダクの天丼を食べる姿が

哀愁漂う今日この頃です。。。

そんな話はさておき。ここ半年ぐらい、不動産の取引が停滞していたように思います。

どの不動産関係者に聞いても、そう言っていました。

が・・・

いよいよ動き出してきた感があります。

不動産株も、（昨日はズドンと全体が下がりましたが）やっと回復してきました。

その要因の一つに、「路線価」があります。

最近発表された路線価のニュースから、以下抜粋。

東京国税局は１日、相続税や贈与税の算定基準となる０６年分の路線価を公表した。都内の標準宅地の平均路線価は４８万４０００円で、昨年よりも５・４％上昇した。都内平均はバブルの崩壊以降、昨年から初めてわずかながらプラス（０・４％増）に転じており、本格的に地価が上昇傾向に入ったといえる。
（中略）
税務署別の最高路線価で最も高かったのは、２１年続けて中央区銀座５丁目（銀座中央通り）で１８７２万円だった。上昇率も２３・８％で最も大きかった。多摩地域は、立川市曙町２丁目（立川駅北口大通り）が３５２万円で上昇率は１１・４％だった。

　◇都内の税務署別最高路線価の順位
順位　署　　　　所在地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０６年分　　　０５年分　　変動率
　１　京橋　　　中央区銀座５丁目（銀座中央通り）　　　　　１８，７２０　１５，１２０　２３．８
　２　麹町　　　千代田区丸の内２丁目（大名小路）　　　　　１６，４００　１４，８００　１０．８
　３　日本橋　　中央区八重洲１丁目（外堀通り）　　　　　　１２，８００　１０，７２０　１９．４
　４　新宿　　　新宿区新宿３丁目（新宿通り）　　　　　　　　１２，０００　１１，４４０　　４．９
　５　四谷　　　新宿区新宿３丁目（新宿通り）　　　　　　　　１０，５６０　１０，０８０　　４．８
　６　渋谷　　　渋谷区宇田川町（渋谷駅側通り）　　　　　　１０，４００　　９，１２０　１４．０
　７　芝　　　　港区新橋２丁目（新橋西口駅前広場通り）　　６，９００　　６，３６０　　８．５
　８　麻布　　　港区赤坂３丁目（外堀通り）　　　　　　　　　　５，９２０　　５，４６０　　８．４
　９　神田　　　千代田区外神田１丁目（秋葉原駅前通り）　４，８８０　　４，６２０　　５．６
１０　東京上野　台東区上野４丁目（中央通り）　　　　　　　４，６６０　　４，４７０　　４．３
１１　豊島　　　豊島区東池袋１丁目（グリーン大通り）　　　４，５１０　　４，３７０　　３．２
１２　立川　　　立川市曙町２丁目（立川駅北口大通り）　　３，５２０　　３，１６０　１１．４
１３　武蔵野　　武蔵野市吉祥寺本町１丁目（サンロード）　３，３２０　　３，１６０　　５．１
１４　品川　　　品川区西五反田１丁目（五反田駅前通り）　２，８００　　２，６２０　　６．９
１５　目黒　　　目黒区自由が丘１丁目（自由が丘駅前広場２，１４０　　１，９６０　　９．２

まぁ、しかし、バブルの象徴でもある銀座が元気ですね。

もう利回りを度外視した取引が行われている場所です。

正直、参入するのは恐ろしい。

そんな中でも目を引くのが、12位の立川と13位の吉祥寺。

どちらも23区以外で上位ランクインしている。

吉祥寺は以前から人気の場所で理解できるが、注目は立川。

西日本最大のターミナル駅でもある立川は、大型の再開発事業が進んでおり、非常に元気のいい街です。北口も南口も、ほんとキレイになりました。

23区内の駅近などのいい場所では、今までのような高い利回りを求めるのは難しくなってきました。
一棟ものの要求利回りでも４％台ぐらいになっているのではないでしょうか。

しかし、23区外となると、まだ利回りも見込めます。しかも、立川などは23区内に負けない力を秘めているのです。

こういった、23区外の主要都市がこれからの注目になって来るでしょう。

そして吉祥寺、立川ともに中央線です。

僕も中央線沿線に住んでいますが、最近のマンション価格の高騰といったら凄いものです！今、高架工事も進んでいて、遮断されていた道路の交通の便が良くなると、さらに沿線人気が高まるでしょう。

これからの狙いの一つは、23区外、再開発。

しっかり押さえておいてください！

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ワールドカップも終わり、スーパープレイの数々が世界を魅了しましたが、なんといっても一番のスーパープレイは決勝戦でのジダンのヘディング（頭突き？）でしたね。

引退試合だって言うのに、何やってるんでしょう？しかし、欧州でもジダンが何を言われて激怒したのかが話題になっていますが、よっぽどだったんでしょう。

ジダンのことですから、暴力で訴えられたとしても、もちろん示談で終わるでしょう。。。

さて、新築マンションのモデルルームに行くのがもはや趣味と化している僕ですが、僕も様々な質問を投げかけます。

「これ、例えば転勤とかで住めなくなって人に貸したら家賃どれぐらい取れるんですか？」

すると、営業マンも得意げに、
「賃貸に出したときの想定賃料がございます。お待ちください！」と、賃貸の家賃票を持ってくるのです。

さぁ、ここで不動産投資営業マンとしての本領発揮！

電卓を取り出し、利回り計算を始める・・・。

これ、一応、皆さんもやってみてください。その前に周辺の賃料相場も分かっている必要がありますが、簡単です。

家賃が18万　管理費・修繕積立金合わせて2万　物件価格4700万だとします。

（18万-2万）×12÷4700万×100＝4.085

利回り4.085％となります。

都内の新築マンションの場合は、だいたい４％台前半くらいでしょう。

この利回りより極端に高かったり、低かったりすると、その理由を探った方がいいかもしれません。極端といっても、上下１％くらいですね。
新築で５％回ると家賃設定が相場より高いか、物件価格が安いと思って良いでしょう。

その様子を見た営業マンは
「そうですね、賃貸に出されても利回りも高いですから、投資物件として買われる方もいらっしゃいますよ！」

おっと、投資の話をしちゃうの？と内心思いつつ、ぐっと堪えます。

何度も言っていますが、新築は大体5年で2割物件価格が下落します。
家賃も最初18万取れても、それは新築プレミアム価格ですから、賃借人が抜けたら17万に下がってもおかしくないでしょう。

そうすると利回りは3.8％に下がります。

これでは低すぎますね。
勿論、場所によっては中古価格が新築時を上回る物件も稀に見受けられますが、これはかなりプレミアム度が高い場所や物件です。

今、タワーマンションが乱立していますが、ああいった物件は供給過剰になっていますので、物件価格が大きく下落する可能性も高いのです。
自分で住むマンションだとしても、いつ何時賃貸に出すかも分からないし、売らなきゃいけないかもしれない。そう考えると、供給過剰な地域の物件は慎重に選んだ方がいいでしょうね。

自分が住むマンションであっても、購入する場合は投資の観点も持って、リスクの低い物権を選ぶと、将来必ず助けられる時がくるでしょう！

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今日の日経新聞から。

「マンション用地取得加速

地価動向にらみ前倒し　3年先にも照準」

もう、不動産業界は、地価上昇をにらみ先手先手を打っています。

通常は2年後の販売物件を、今仕入れるのですが、それでは地価上昇に負けてしまうので、3年先に販売する予定の物件まで、今のうちに仕入れると言うこと。

ただし、これが出来るのは大手のみ。

中小は土地買って、作って直ぐ売って現金化しないと次の仕込みが出来ないんですね。

となると、大手と中小の格差がどんどん開いてしまう。

大手はまだ安い時に仕入れた土地でマンションを販売できるので価格設定も楽なわけです。

中小は、その価格に合わせようとすると利益が取れなくなって経営が苦しくなってくるんですね。


と、新築マンションは土地上昇の波をもろに受けやすい！

地価上昇の波は、こんな所にも影響を及ぼしています。


今年の秋以降、不動産投資は又、盛り上がりを見せると思います。

この波が、大きくなりすぎないところで捕まえたいものです。

大波になった時に飛びつくと、どうなるか分かりますよね？


チャンスを逃さないようにお願いします！

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応援していたドイツが負けて、ガックリ肩を落としている羽田です！
それよりも、睡魔に負けて試合が全然観れなかった自分にもガッカリです。。。

やはり、イタリアは鉄壁だ！

さて、先日より開催しているメルマガ登録キャンペーンですが（下記URL参照）http://estateagency.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_49c2.html

本当に、ありがとうございます！

いやーー、改めてブログやメルマガの威力を感じましたね。

何が驚いたって、日本の各地からプレゼント希望者のメールが届いたこと！

こんな色んな所で、ブログやメルマガを読んでくれている人がいるなんて、感激です！！！

だって、こちらからは、どういう方が読んでくれているのかは分からないですからね。

ホント、キャンペーンやって良かったです！

メルマガ登録者及び新規登録してくれた方へのプレゼント「不動産投資を成功させる７つの極意！」は、7月7日（金）となります！
詳しくはこちら→http://estateagency.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_49c2.html

昨日までに応募して頂いた方は、今週末か来週頭には届きます！楽しみに待っていてください！

しかーーし、僕は、まだまだ満足していません！

なぜなら、プレゼント応募が、既存の読者の方からが圧倒的に多いんです！

いや、これは嬉しいことなんですが、一応、このキャンペーン、メルマガ読者を増やす為にやっているものなんです。

それなのに、、、増えた人数は、まぐまぐだけで、7人！！！！(ひとりじゃないですよ、ななにんです。念の為。）

これ、ホテルのキャンペーンだったら、そのホテル潰れてまっせ！

なので、ご新規さん、よろしく！

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す、す、すいません！まぐまぐキャンペーンを行ったら、メルマ読者の方から「メルマの読者は無視ですか？プレゼント貰えないのですか？」と苦情を頂きました・・・。
いや、本当にすいません。なんせ、まぐまぐと両方で出しておりまして、まぐまぐの読者を増やしたかったものですから・・・。

しかし、確かにこれでは不公平です。申し訳ございませんでした！
よって、メルマの読者の方々も、以下キャンペーン対象とさせていただきます。
下記内容を読んで、是非プレゼントにご応募ください！

http://estateagency.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_49c2.html

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資産家の娘さんが誘拐された事件。

とりあえず無事に保護されてよかったですね。

しかし、僕もテレビで良く見ていた人でしたから、なんか衝撃です。

あんまり媒体で儲かっているのを曝け出すのも危ないですね。

最近は、株で億万長者や、○○で大成功！など、マスコミでも多く取り上げられていますから、そういう人たちがターゲットになってしまう恐れもあります。

個人情報保護法の影響や、長者番付廃止で、情報が公開されなくても、今はネットやメディアで沢山情報が流れています。

今後は、そういう危機管理も大切になってきますね。


さて、REITの危機！という内容を先日書きましたが、遂に出てきました！

「REIT　海外投資解禁！」

2007年を目処に海外の不動産もREITとして組み込めるようになるということ。

リスクを分散させることで、より安定した運用を目指すとのことだが・・・。

海外の不動産と日本の不動産。

どちらがリスクが高いと思いますか？

海外不動産と言うと、当然値上がり益（キャピタルゲイン）を狙った投資も増えてくるでしょう。

アメリカや中国、シンガポール、オーストラリア等、海外不動産投資も盛んでしたが、これらはキャピタルゲイン狙い。

当然、カントリーリスクも含め、リスクも大きくなってきます。

そして、何よりも、REITの銘柄によって、ファンドマネージャーの腕によって、成否も大きく分かれてくるでしょう。

ここ2年ぐらいで、REITも、成功する銘柄、失敗する銘柄がはっきりしてくるでしょうね。

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いかん。。。

昨日もイタリア対オーストラリアを夜中の2時まで観てしまいました。

日本が負けても、僕のW杯熱は冷めません。

ここからが、本当に面白い戦いになるんです！

さて、日銀の福井総裁は瀬戸際に立たされています。

僕も、最初は法律違反を犯した訳じゃないし、就任前の話だからいいじゃないか・・・と思っていました。しかし、事が明らかになるにつれて？？？？マークが沢山付くようになってきました。

まず、大前提として、日本の経済に多大なる影響を与える立場であるということ。
日経新聞の記者は、株に投資できないって知ってますか？
僕は以前、日経BBニュースのナレーションをやっていたことがあって、日経の方にこっそり聞いたんです。

「日経の記者なら、企業情報とか機密事項とかも真っ先に入手できるんですから、株買ったら確実に儲かりますよね。へへへ。（僕も教えて欲しいなぁー←心の会話）」

「何言ってるんですか、羽田さん！日経の社員はおろか、家族や親族だって買えないんですよ。もちろん情報を知りえる立場になりますから。ちなみに、羽田さんにもこっそり教えたりすると、インサイダーで、羽田さんも捕まりますからね。」

「えっ（絶句）、そうなんですか！そりゃ、そうですよね。（心の中を見透かされていたようでビックリ！）」

この事実と照らし合わせても、日銀の総裁がファンドどころか現物株を持っていたというのは、どう考えても不自然でしょう。
しかも村上ファンドを売却したのが2月。ホリエモンが逮捕された後、村上さんが逮捕される前って事を考えると、関係各所から、問題になるから売却した方がいいと情報を貰っていたと考えるのが普通でしょう。

法律には違反していないとは言え、事前に情報を入手しての売却であればインサイダーだと言われても仕方がないし、法律で、日銀総裁の利殖行為を許していること自体が問題だと思う。

ただ、今のマスコミの論調や、世間の風当たりが違う方向に行くのが怖い。

投資行為そのものが汚いものだとかズルイもの、もしくは悪いことのように論じられるのは、間違っている。
日本人の気質として、体を動かして、汗水たらして働いたお金は清いもので、投資などで得たお金は美しくないという風潮があります。

アメリカでは2人に1人が投資を行っていますが、日本では10人に1人の割合でしかありません。これだけ投資に対する意識が違うのです。

経済の仕組みから考えれば、投資によって資産を増やす、経済を活性化させるのは当然の行為です。投資にも知識はいりますし、勉強だって必要、楽して稼ぐ方法なんて無いんです。

この事件によって、投資行為が冷め、経済が停滞することの方が非常に怖いし、日本経済の将来にとっても良くないことだと思います。

投資行為が悪いのではなく、自分の立場を利用して稼いだり、人を騙したり、法の網をくぐって儲けることが悪いのです。

さて、日銀福井総裁の今後はどうなるのか？0金利解除のタイミングなど、非常に微妙な時期だけに、どう動いても影響はあるでしょう。

福井総裁は、辞めるべきか否か。

どう思いますか？

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株もどん底を抜け出し、回復基調へ！

今朝の日経新聞1面には明るいことが書かれていましたね。

「堅実景気内需軸に息長く」「投資・消費が好循環」

以前から懸念されている米景気減速や株安のリスクを吸収するぐらいの、持続する長寿景気が見えてきたということ。

もう、何度も述べている通り、日本の株価や投資を支えているのは外国人です。彼らは世界の投資市場を見比べて、投資対象を選んでいるわけです。

なので、外国人が世界の市場と比べてお金の出し入れを調整するので、均整が保たれているのです。

日本の不動産は世界の市場から見てどうなのか？

もう、アメリカは住宅投資が落ち着きを見せ、中国などの不動産ブームも過熱感があります。そこで、何を見るかと言うと、長期金利の差（イールドギャップ）なのですが、中国は既に長期金利よりも低い利回りだと言います。では、何を目的に投資するのか？

これは、日本のバブル期と同じで、値上がり益（キャピタルゲイン）狙いでしかないのです。

でも、リスクも多大に孕んでいます。いつ崩壊するかわからない！

日本は、景気拡大がまだまだ進み、インフレへと向かう地点にいます。
銀座中心部など、一部の過熱した地域を除けば、まだまだ利回りも取れ、長期金利との差（イールドギャップ）も倍以上は裕にあるわけです。

景気上向きで、利回りも高い不動産。これほどいい条件が整った先進国は他にあるでしょうか？

だから日本の不動産はまだまだ魅力的で、外国からの買いが入るのです。

なかなか日本にいると、その良さが分からないかもしれませんが、世界の目はそういう風に見ているのです。

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久しぶりです！
以前ブログのセミナーに出席したときに、訪問数を増やすのは地道な努力が一番！特に更新は毎日でも行うと常連が増えるしアクセスもアップするといっていました。。。

はい。分かっちゃいるけど・・・。

さて、日経新聞の「REIT急成長の死角」という記事が面白いです。
2001年に登場したRIETは、当時画期的な商品で、不動産を小口で買えるという驚きと、利回りの高さで人気になりましたが、ここの所、REITにも2極化の波が押し寄せています。

不法な建物をREITに組み込み、その事実を隠していたり、実勢価格よりも割高な物件を買っていたりと、証券取引等監視委員会が、某REITに対して査察に入る自体にもなりました。物件の審査方法に問題があるなど、現場も混乱しているようですが、これには現場の悩みや現状の厳しさもあるようです。

実際問題REITは法的に問題のない物件しか取得できないわけですが、正直、そういう物件は買い漁られて、首都圏ではなかなか出てきません。
出てきたとしても非常に高値で取引されるので、利回りが出ない状況になっています。

仕方なく、増築したり改築した物件に手を出してしまった・・・というより、買わざるをえなかぅたと言う事でしょう。
それだけREIT市場は切迫しているのです。

現在、新規上場したREITでも基準価額割れしている銘柄もありますが、今後は益々選別に慎重にならざるを得ないでしょう。買えば絶対に儲かる時代は終わりました。

そもそも３％そこそこの利回りですから、それを考えると、現物の不動産の方がよっぽど利回りが出ますし、ローン組んでレバレッジかければ、更なる利回りも期待できます。
生き残りをかけて、各REITも戦略を練ってくるでしょうが、ここからが試練になりますね。

投資家の皆さん。小口でREITに投資するよりも、頭金貯めて実物不動産に投資して下さい！間接投資よりも直接投資。自分の努力でコントロールできる投資っていうのも面白いもんですよ！

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アメリカが息を吹き返すと共に、日経平均も回復！

日本の経済はアメリカとは切っても切れない関係なんですね。

さて、アメリカの不動産事情はというと、住宅バブルも一服し、今度は軟着陸させるのに躍起になっている。

一番怖いのはバブルが弾けて、価格が急激に下落すること。

日本も経験した痛い過去なだけに、アメリカも慎重になっているのです。

世界の投資マネーもアメリカの住宅に向いていたお金が、ゆっくりと引き始め、次の投資先をにらんでいるわけですが、さて、そこで日本の不動産の出番なわけです。

今の日本への投資は外国人がコントロールしていることは、株の動きを見ても分かると思いますが、当然、不動産も外国マネーが調整しています。

だからこそ、過去のようなバブルはやってこないのです。割高だと思ったら外国人が引き、割安だ！と思ったら押すという調整役になっているんですね。

円高に振れると予測すると、為替差益も狙って不動産などの金融商品への投資も加速します。外国人が日本の投資商品に投資するときは為替も勘定に入れているのです。

さて、ようやく回復基調になった日経平均ですが、これからどういう動きを見せるのか注目ですね。なかなか上値も重く、投資マネーが大きく動くまでは、まだまだ時間がかかるかも知れませんが、そろそろ動き時でもあるでしょう！

日本経済回復を祈りつつ・・・。

一週間お疲れ様でした！

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日本代表が勝ち、株価が上がる！

という想いも、夢となり、脆くも崩れ去ってしまいました。

日本は１－３で無残にも逆転負け。アメリカ景気の動向に引っ張られ、日銀総裁の村上ファンド投資問題にも揺れ、日経平均は614.41円安の14218.60円（出来高概算19億6600万株）と今年最大の下げ幅を記録・・・。

悪夢。。。悪夢としか言い様がありません。

もう、日本の景気からは説明がつかない下げのはず。

好材料としては、日経平均の下げに比べ、新興市場の下げ幅は少なかったこと。

下げに下げた新興市場も、さすがに底が見えたということでしょうか？

サッカーの試合のように、先の予想が本当に難しい株式市場。インド株の下げにも引っ張られているようですが、本当に困ってしまいますね。

さて、不動産は？

今は、慌てず騒がずじっくり仕込める好機でもあります。

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僕は、何を隠そう、サッカー大好き人間です。

過去には、ゴン中山選手や、北澤豪選手にもインタビューしましたし、三浦カズ選手はスタジアムで、目の前で応援をし、ついでにりさこ夫人もスタンドで見掛け、大はしゃぎ！（凄い素敵な女性です！）

4年前は神戸ウィングスタジアムでワールドカップを観戦し、生の空気を体験！スウェーデンサポーターの熱気と、酔っ払いぶりに脅威を感じつつ、ラーションのゴールに酔ったものでした。

あれから4年！遂にやってきたワールドカップ！

今日は、その4年前のワールドカップ前に出会った嫁と、自宅でパブリックビューイングします！（プロジェクター＆5.1chサラウンドで観戦！）

前回のワールドカップの時は何をしていたかを考えると、非常に面白いですね。
僕の場合は、大阪でラジオの仕事をして、今の嫁とも出会っていた訳です。

4年後に結婚して東京に住んで、新宿の高層ビル街で仕事をしているなんて、全く想像してませんでしたから、世の中面白いものです！

あっ、今日は不動産の話は全く無しで・・・。
ドイツの不動産事情と無理やり結びつけようとしましたが、無理でした。。。

今日は、はりきって応援しよう！！！！頑張れニッポン！

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遂に、待ちに待ったワールドカップが開幕です！
あのドーハの悲劇は、僕が大学生の頃。下宿の仲間とテレビ観戦をし、ヘディングで決められるシーンを呆然と見ていた記憶が鮮明にあります。
あの虚脱感は、なんとも言えないものでした。

しかし、時は経ち、日韓共催でワールドカップも経験し、今や３大会連続出場と常連の仲間入りをしつつあります。ドイツとの親善試合でも互角以上に戦い、世界と戦える日本！世界に誇れる日本になりつつあります。

日本は経済では世界のトップなのに、政治やスポーツの世界ではまだまだ未熟。
ここで、日本の誇り、世界の日本を示して欲しい！
そして、ついでに日本へ投資マネーを集める役割もして欲しい。

サッカー選手にしたって、世界の舞台で株を上げ、ヨーロッパ市場で高く取引されるように、日本の株も上がって、強い日本、景気回復基調の日本にどんどん投資をして欲しいものです。

最近の株価の下落は、とんでもないものでしたが、ワールドカップが終わった頃には、当たり前のように株価も回復し、明るい笑顔が返ってくる！

そんな絵を想像しながら、今日のワールドカップを迎えたいと思う、今日この頃です。

ドイツ大会だし、ビー－－－－ルをタンマリ飲みたいですねーー。

そーいえば、どこぞの国の調査で、ワールドカップ期間中は、テレビ観戦しながらボリノリとお菓子を食べ、ビールを飲む為に体重が増加するなんて統計も出てましたね。

健康管理には気をつけましょう！

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みなさん、風邪ひいてません？

病院に行って、きつめの薬を貰ったにも係らず、こ、声が出ない・・・。

ちょいとやばいっすね。

ちなみに喉が痛い時、風邪をひいた時は耳鼻咽喉科に行くのが一番です。

なぜなら、専門だから内科では出せないキツイ薬も出せるから。

僕の風邪は、鼻と喉にくる風邪なので、必ず耳鼻咽喉科に行きます。

内科の薬ではなかなか治らないんですよね。

それにしても、早く治さないと・・・。



村上ファンドの村上さん。逮捕されましたね。

不透明な売買が明らかにされたわけですが、結局、どうお金を儲けようと構わないのかも知れませんが、人に恨まれたり、人を不幸にするお金儲けはダメなんですね。

どちらもがWIN-WINの関係になる商売ならいいんですが。

新しい事、革新的なことをするのは非常に良い事だと思います。
これがきっかけで、挑戦する心が無くなるのは残念。
挑戦するのと悪いことをするのは一緒じゃないですから。

「いやー、悪いことでもしなきゃぁー儲からないよ！」

と、訪問先の社長さんはおっしゃいますが、その顔は生き生きしてたりします。

そんな何100億も儲けなくても、自分の仕事に誇りを持って、生き生きとしている社長さんの方が、よっぽど魅力的です。

何の為に儲けるのか。

ここが大事ですよね。

僕もお金は儲けたいけど、誰かを不幸にしたり恨まれたくはない。
キレイ事かもしれないけれど、人に喜ばれたり、感謝される仕事がしたいよね。

そういう人を目指して、今日も頑張ります。

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『はじめに』

風邪でしょうか？喉をやられて声が出なくなってしまいました・・・。

耳鼻咽喉科で鼻からカメラを入れ、喉と鼻の様子を見られ、

「あぁーーー、真っ赤だねーー。」と、凄い機材使った割には普通のコメントしか帰ってこずにガッカリ。

診察って先生によって全然違うもんね。
何故、喉が赤いのか、どういう炎症なのか、それに対してどう処置をするのがいいのかをしっかり説明してくれる先生が一番。

3000円の請求の内、2000円近くが、あの鼻から入れたカメラ代だもん。
それなら記念写真の1枚でも欲しいよね。

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『間違いだらけの不動産投資』～区分物件が強い理由！Vo,2～

喉が痛くて声は出なくてもブログは書ける！

さて、前回に引き続き、区分物件の狙いどころは何なのかを、今日も考察していきましょう！

お客様の中で、1～2億で1棟ものが欲しいという方がいらっしゃいます。
個人投資家だと、やはり、このぐらいの価格帯が多くなるのでしょう。
と言うことは、こういう物件は激戦物件にもなるわけです。

思い出してください。
投資の基本として、過熱した中には入らない！というのがあります。

不動産しかり、過熱した場所や、物件は値段が釣りあがります。
それでも欲しいと思う人が、さらに値段を吊り上げます。
投資目的だけで無く、実需目的だと利回りは度外視される場合もあります。

たとえ、1～2億で1棟ものが買えても、高すぎるか、場所や物件が悪いという可能性が高くなるでしょう。もちろん、利回りもあまり期待できません。

さて、区分のオフィスや店舗はどうでしょうか？
そもそも、今まで、市場自体があまりありませんでした。
区分のオフィスや店舗など、何処にも売っていないし、誰も買わない。
買わない理由は簡単で、市場での流動性が今まではほとんど無かったから。

区分マンションは、盛んに売買されますから流動性が高いですね。だから投資商品としてもてはやされたのです。
しかし、投資商品として注目が集まると、市場が過熱し値段も高く、利回りは低くなります。
そこで目を付けたのが、今までは市場に出回っていなかった区分のオフィス・店舗なのです。

市場での流動性が低いから利回りが高い。
今までは、利回りが高くても誰も買わなかったのですが、そこに目を付け、利回り商品として流動するようになってきました。

ただし、まだ、動き始めたところです。
今、多くの人が手を付けていない時に、先にポジションを取っておくと有利になります。
区分オフィス・店舗が投資対象としてさらに認知され、注目をされると流動性も高まる上に、価格上昇の波にも乗りやすくなってきます。

多くの人が飛び付く前に、ポジションを取る！
皆が気付いて、過熱した時に売却も視野に入れる！

では、実際、どれほどお徳なのか？次回は実例を挙げて見ていきましょう！

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『後記』

最近は週末によくセミナーに顔を出します。
それぞれの分野で成功している方の話や、実践方法を聞くと、非常に為になります。
よのなか知ることがどれだけ大切なのかが分かるもんです！

ブログの活用方法なども教えを受けたのですが、こればかりは地道にやるのが一番なんですね。

毎日更新はあたりまえ！こまめに他人のブログにコメントを残す！リンクを増やす！メルマガを有効活用して・・・。

わかっちゃいるけど、実際やるのは大変だ---！！！！
ランキング下降気味の僕に合いの手を！
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『はじめに』

右上に表示している、顧客登録していただいた方のみ閲覧できる物件情報。

空になってしまいました！

つまり、全て売れてしまったということです。

勿論、1棟ビルなどの大型物件はありますが（そちらをお探しの方は別途問い合わせください！）個人の方に向けた、僕がお勧めできる物件が無くなってしまいました！

また、近々出ると思いますが、それだけ今、物件が入ってこなく、しかも入れば直ぐに売れてしまう状況です。

今日は、そんな今注目されている区分物件について、何故狙い目なのか述べましょう！

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『間違いだらけの不動産投資』～区分物件が強い理由！～

不動産投資の本などでは、区分物件を否定したものも見受けられます。
その理由の多くは、抜けたときのリスクが大きい、いわゆる０か100のどちらかになるので怖いというのです。1棟ものだと一部が抜けてもリスクとしては分散されるので大丈夫と。

まぁ、前提として、1棟ものと区分を同じ土台に乗せること自体間違っているのですが、果たして1棟ものに比べて区分はリスクが大きいのでしょうか？

まず、０か100というのは、短期的に見た場合のみで、投資期間全体を見て考えると、5年間の運用期間で、丸々1年間賃借人が付かなければ、入居率８０％と言うことになります。
1年丸々入らないって、かなり条件の悪い物件ですよね？
なので、場所や物件が良ければ、こんなに空くはずがありません。

では、1棟もので考えましょう。
場所やものが悪ければ、10部屋あるマンションの２部屋が空くなんて、ざらにありますよね。そうすると入居率は８０％になってしまいます。
リスクが分散されているだけで、投資期間全体で見ると差は無く、1棟か区分というよりも、場所や物件が大事だということが分かります。

1棟なら安心と、郊外の安いマンションを買って、入居率が低く、しかも修繕にも多大な費用がかかることを考えれば、都内の場所がいい区分物件を買った方が、安定収入が得られ、将来売る場合でも買い手が見つかりやすく資産価値も高くなるのです。

具体的に言うと、1,2億の資金で安い1棟マンションを買おうとすると、かなり場所が悪いか、程度の悪いマンションしか買えません。
それなら、首都圏の場所がいい区分物件を買う方がリスクが少なくていいでしょう。

しかも、リスク分散という観点から考えれば、場所を分けて区分物件を買っておいたほうが、リスク分散になります。
1棟ものでも首都圏の主要駅近くの物件ならば、リスクは少ないでしょうが、例え現時点で満室であっても、郊外の物件は、人口動向や、将来の人の流れを見極めておかないと、10年後には空室だらけになりかねません。

各市町村のホームページなどや人口動向調査で、その街の人口推移を見ておいた方がいいでしょう。

一番大きいのは、これからの不動産市場を考えた時の戦略です。
この話は、次回に持ち越し！まだまだ区分に潜むメリットは沢山あります！

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『後記』

最近、会社の女性社員の結婚パーティーで、なんと、ニンテンドーDSが当たりました！

早速、「もっと頭を鍛える～」を購入し、脳年齢を判定！出た結果は・・・

「26歳！」

どうですか！この若さ！
解説によると、文章を書いたり、文章を声に出して読んだりしていると能が活性化されるとの事。僕の、今までの職業と、こうやってブログを書いたりするのが脳にも良いということですね！

サボらずにブログ更新しないとね。
これからも、若い脳で頑張ります！あまりに嬉しかったので、他のブログなどでも沢山自慢しちゃいました！

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いやーー、すいません。

更新なかなか出来ませんでした。


今、投資の市場というのは小康状態だと思うんです。

日経平均にしたって、16000円を割り込み、そこまで下がるか！！というラインまで来ております。投資家心理ってこんなものなんですね。景気が上向くのは目に見えているのに、アメリカの景気やアジア株の暴落、原油価格、円の上昇、金利上昇など、先が見えない状況に様子見ムードが広がっています。

悔しいのが、こういう時が一番の買い時！なんですが、買い時の時には資金が無いわけで。。。

さて、不動産市場はどうかと言うと、やはり様子見ムードが漂っています。

今、不動産関係者のどの人に聞いても、「動かない！！！」と嘆いております。

短期的に見ると、先行きを見定めているので、動くタイミングを狙っているというのが現状ですが、これまた、不動産も、周りが動かない時が、本当は買い時なんですね。

皆が動き出すと、やはり売り手市場になってしまいます。

今は、動きが少ない分、買い手が有利なのは間違いありません。

こういう時に、いい物件が仕込めたら、しめたものです。


皆が動いてから動くか。
皆が動く前に動くか。

答えは明らかだけれども、やはり動けないのが投資家心理。

この心理に打ち勝たないとダメなんですよね。

という僕は、株の方では塩漬け銘柄のお陰で、身動き取れず。。。

これが現実ですから偉そうなことはいえません。


本業の不動産投資の仕事では、現在てんてこ舞い！！！
やることが多すぎて、忙しくて目が回りそうです。
市場は静観している不動産ですが、こういう時にいかに仕込みをしておくか、いかに動いておくかが大事なんでしょうね。

大きく動いた時に乗り遅れないように！

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連休明けの一週間は怒涛のように過ぎましたね。

1週間前は軽井沢でチーズケーキ食べていたのがウソのようです。


来週は、凄い楽しみがあるんです！

なんと僕の弟が結婚式を挙げるんです。僕も久々に故郷の大阪に帰るので、今からワクワクしています。

ちなみに大阪に帰ったついでに、大阪の物件もチェックしたいと思います。

大阪の土地や不動産は東京に比べたら、凄い過小評価されていると思います。

だからこそ村上ファンドが阪急の持っている不動産の含み益を睨んで買いに入ったんでしょうが、それだけ今まで評価がされて無かったって事でしょう。

さぁ、阪神と阪急の問題も気になりますが、この問題が大阪の不動産評価を少しでも変える事になるか？


おっと、また不動産の話になってしまった。

主役は弟の結婚式でした！

嫁さんも可愛くて素敵な人なので、非常に楽しみ。

自分の結婚式は挙げたけど、兄弟の結婚式に参加するのは初めてだから嬉しいね。


兄としては、何をしたらいいんだろう？歌をうたうのも頼まれてないし、司会もしないし・・・

おとなしく座っていればいいのかな？

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『はじめに』

最近雨が続きますね。

会社に溜まった傘が、合計5本になりました。

傘を持ってきては、いつも持ってかえるのを忘れるからです。。。

今日こそは持って帰らないと、家に傘がない！

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『間違いだらけの不動産投資』～不動産バブルの勘違い！～

不動産がミニバブルと言われる昨今ですが、ここに大きな勘違いがあります！
バブルを作り出しているのは、REITやファンドで、個人レベルでは、まだまだバブルなど関係ないのです。
物件価格が大きく上昇しているのもREITやファンドが売買の対象としている10億以上からの大型物件です。小さな物件だと、大量に物件を保有しなければいけないREITやファンドでは経費も手間も掛かってしまうので、手を出せないのです。

もちろん区分の物件（住居・オフィス・商業）もREITやファンドは手を出せませんから狙い目です。

REITやファンドは、まず投資家からお金を集めます。今の時代ですからお金だけは直ぐに沢山集まってしまいます。
お金が集まったら、さぁ大変！そのお金で是が非でも不動産を買わなければいけない。
だから、少々高くても買わざるを得なくなっているのです。
地価の上昇は、こうしたREITやファンドが作り出しているのです。
新築のマンションも土地の上昇から値上げ圧力が強いですが、これも土地を購入する際にREITやファンドの開発と競合するからなんです。

最近、個人の投資家の方でも、「物件高くなっちゃって、もう買えないねぇ。」なんて言う方もいますが、これは全くナンセンスです！

REITやファンドに関係の無い区分の物件等は、まだまだ資金流入されていません。価格上昇の波も、大型物件に比べると弱いです。
勿論、2,3年前と比べると高くなっているものもありますが、最底値の時と比べてはいけません！株も2003年4月が最底値でしたが、そこを逃したら買えないなんて言っていると、一生買えませんし、最初から投資などしない方がいいでしょう。

逆に、底を脱したからこそリスクヘッジできる投資だと言えるのです。

以上のことから、今、注目すべきは区分の物件なのです。
今は、まだ個人のお金が余るまで景気が成熟していません。
株が上がって余剰資金ができてくると次は不動産にお金が流れます。
もちろん個人の投資家が買える物件の価格帯は区分物件になりますから、その時は区分物件にも価格上昇の波がくるでしょう。

次回は、では、何故、それほど区分物件に魅力があるのか、区分のメリットとリスクとはどういうものなのか掘り下げていきます！

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『後記』

今、不動産は価格上昇や金利上昇の動きを見極めてこう着状態が続いています。
こういう、動きが少ないときほど、本当は買い！なんですけどね。
これも投資家心理ってものでしょう。
日経平均もうろうろとしています。ここ2,3ヶ月はパッとしないかもしれませんが、動き出したらどうなるか・・・。
楽しみに待っていたいと思っています！

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久方ぶりになってしまいました！

GWはゆっくりとされましたか？

僕は、妻と共に草津温泉＆軽井沢にいってきました！

軽井沢には僕の別荘があって・・・

と言いたいところですが、売り物件情報を眺めつつ、指をくわえているだけでした。

一時期の別荘ブームが過ぎさっていた軽井沢ですが、やはり不動産ブームにのって軽井沢の別荘売買も動き出しているようですね。

草津＆軽井沢旅行の様子は、僕のプライベートブログに掲載していますので、どうぞ覗いてやってください。
http://hada0505.at.webry.info/


まぁ、連休明けたら仕事が溜まってて、さぁ大変！

朝から駈けずり回って、一息付いたのが今の時間（もうすぐ午後10時。会社には数人しか残ってません。）

連休ボケなんてしてられない一日でした。

はーーー、いきなり仕事に戻ってフル回転すると疲れるなぁー。

帰って、草津で買ってきた饅頭を食べよっと。


不動産投資のお話は、また。

今日は、この辺で失礼します！

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さて、うちの会社の新人さん達も研修期間が終わって、いよいよ通常業務に入ります。

先日は物件調査の発表を一人づつ行い、先輩から沢山ダメだしを受けて緊張した面持ちでした。初々しくていいですね。
僕は昔から不動産が好きで、良く物件を見に行ってましたが、やはり数多く見ると、今まで見えなかったものが見えてくるもんですよね。
しかも、物件を見るとワクワクしちゃいます。
彼らもこれからみっちり鍛えられるでしょう。

ちなみに僕の隣に座っている新人君は、東大卒です！
過去にも何人か東大生も入社していますが、凄いもんですね。
東大生の頭脳がどれだけのものなのか、色々試してやりたいと思っています。

どーーーしよ、自分との差を見せ付けられてしまったら・・・。
まぁ、不動産は頭で売るのではなく、ハートで売るものですから。。。
なんて、言い訳を今から考える僕でした。

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『はじめに』

最近変なお天気多いですね。春の嵐でしょうか？

僕はここのところ、週末も用事が立て込んでて忙しくしているのですが、そうすると妻が文句を言う・・・と思うでしょ？
でも違うんです。彼女は彼女でパン教室に通ったり、最近ではサルサのダンス教室まで通うようになって、なんだか楽しそうなんです。

しかし、どこの馬の骨とも分からない男と一緒に手を取り合ってサルサを踊るなんて！
んんーーーーーー、ちょいと嫉妬する僕です。
これって密かなる反逆？皆さんどう思います？

ゴールデンウィークはサービスしないとヤバイかな？

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『間違いだらけの不動産投資』～日経平均と不動産価格の関係！～

今日は不動産の価格について、マクロに見てみましょう！

日経平均株価と不動産価格には非常に密接な関係があります。
世の中の景況感をいち早くキャッチして反応するのが日経平均株価です。
1989年12月に38,915円をつけてピークに達した日経平均ですが、東京圏の公示地価がピークに達したのは1991年。
日経平均から後れること2年です。
2003年4月には日経平均が7,831円で底値になり、その2年後の去年あたりが、東京では地価の下げ止まりと言われた年でした。

このように、不動産の価格は日経平均から後れること2年と見ることができるでしょう。
不動産投資をマクロ的に見た場合、日経平均の上昇から2年後れて不動産価格が上昇することを考えると、先が見えてきますよね？

投資家心理を読んでみても分かりますが、株への投資が過熱して、そのお金がダブ付いた時に、更に株に投資するというリスクよりも、資産としてしっかり残る不動産に資金が流れ込むのは簡単に予測できます。

日経平均は先日大きな下げを見せ、調整段階に入りつつありますが、中・長期で見れば日本の景気回復はこれからで、日経平均も来年にかけて上昇を演じるでしょう。
米英の成長率は小さく、先進国の中では日本・韓国などの景気が良くなってきていますが、市場規模で言うと断然日本が有利です。
景気回復の波に乗った日本を世界が放っておく訳がありません。

更に、注目すべきは円の上昇です。
景気回復に、円の上昇での為替差益を考えると、外国人にとって日本は今買いだと言えるのです。
不動産ももちろん景気と連動します。
ただし、非常に個別性が強い商品なので、バブル期みたいに猫も杓子もという訳にはいきません。そこは、見極めが必要になる事を忘れずに。

投資は人が動く少し前に動け！と言います。さて、あなたはどう動きますか？

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『後記』

引き続き、顧客登録希望者を募集しています！
一般には公開していない物件情報や、不動産投資を目指す方への無料コンサルティングを実施しています。
不動産投資はなんだかんだ言っても高い買い物です。
巷に溢れる情報は何を選んでいいのか、何が正しいのか分からない事も多いでしょう。
しっかりと向き合って一緒に不動産投資を考えるパートナーが大切です。

顧客登録をしていただいた方は、全て私、羽田自身が担当者としてフォローしますので、勇気を持って一歩を踏み出してください。まず、動かなければ何も始まりませんから。
顧客登録希望とメールを送っていただければ、アンケートを返信します。そのアンケートを記入して返信していただければ顧客登録完了となります。

先日も、東京から何百キロも西に離れた方からメールを頂きました。首都圏での投資をお考えの方なら地域は問いませんので、積極的にご連絡ください。
皆さんからのメールをお持ちしています！

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『はじめに』

そういえば、もうすぐ連休ですが、何か予定は立ててますか？

僕は、嫁からの「何処行くの？」攻撃をのらりくらりとかわしつつ・・・

まだ、どこに行くか何も決めてません！っていうか、僕は皆が休みで大勢の人で賑わっているところに行くのが嫌なんです。
だって、料金も高いし動く効率も悪いし・・・

投資効果が悪い！

と、また仕事に結び付けてしまう僕でした。

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『間違いだらけの不動産投資』～新築1Rに騙されるな！～

前回は新築マンションが高くなりつつあるという話をしました。1年前の売れ残りがお買い得と言いましたが、投資用としては新築は向かないと述べました。
それは何故か？

簡単な話、新築は買った瞬間に中古になり、値段もガクッと落ちてしまいます。
大体5年で2割は下落するでしょうか。

もう、この時点で損をしているわけです。
わざわざ高いものを買う必要ないし、中古になれば値段が下がるわけですから、下がった時に買えばいいわけです。これも投資効率の問題。

ゴールウィークに出掛けるから高いし遊べない。
そこを外すだけで、安く、余裕をもって遊べるのです！

しかも、もう一つの落とし穴です。
新築時は、新築プレミアムが付いているので、家賃も高く設定できます。
その利回りで表示される訳ですが、最初の賃借人が抜けたら、もう中古ですから家賃は確実に下がるわけです。そうすると最初に予想されていた利回りはもろくも崩れてしまいます！

新築1Rマンション投資なども流行りました。
新築プレミアムが付いて、せいぜい4.5%ぐらいの利回りです。
これも家賃が下がった時を考えた利回りだと、やはり割高です。

中古で、２割値段が下がった所で買った方が、当然のごとく利回りも高くなるのです。
勿論自分で住む場合は新築ピカピカがいいでしょう。
でも、投資物件は自分で住む訳ではありません。
数字で考えると新築である必要は全く無いのです。

しかも、都心の物件は土地の割合が大きいので、築年数が経って土地の値段に近づいていると、そこからの価格下落リスクは非常に少なくなります。
また、場所がいい所だと、家賃の下落も緩やかになりますのでリスクヘッジができる訳です。

折りしも地価は上昇局面！不動産投資が注目されることにより流動性も出てきました。
将来の売却も視野に入れた投資戦略が取れるのです。

ただし、地価の上昇は２極化が進んでいますから、見極めを間違えると、その儲けは大きな差になってしまいます。
地価上昇！地価上昇！という言葉に踊らされてもいけません。
地価上昇は、まだ限定的だということを頭に入れましょう！

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『後記』

最近物凄く文章ばかり書いている気がします。
文章書くと、脳が活性化されるんですよね。
脳みそがぐるぐる動く感覚が非常に気持ちいい！
しかし、書くだけじゃだめなんです。読まないとね。
インプットも大切！
最近本を買うことは買うのですが、どうも読まずに積みあがるばっかり。
ちゃんと本を読む時間を作らないとダメですね。

ゴールデンウィークは、読書をして過ごすか・・・・・・。

嫁に怒られるね・・・・・。。。

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以前、告知をして、ずっと忘れていましたが、遂に僕がコラムを連載する株式投資のサイトがオープンしました！（って言うかしていました。。。）
http://www.kabuoon.com/
「kabuoon」カブーンというサイトです！

これは株式投資初心者向けのサイトなのですが、同じ投資ということで、
僕がコラムを連載することになりました。
ちなみに、柴田　涼　というペンネームで出ていますのでよろしく！（本名を出す勇気はなかった！）
僕のコラムはこちらです。
http://www.kabuoon.com/column/shibata/index.html

念願のコラムニスト？デビューです。
これで、このブログ訪問者も増えると嬉しいですし、サッカーがやっとできるくらいだったメルマガの読者も増えてくれるとうれしいっす。
http://www.melma.com/backnumber_155041/　こちらから登録してください！

コラムでは、不動産投資を順を追って分かりやすく解説していきますが、ブログではリアルタイムの良さをいかしつつ、コラムを読んで訪れた人も更に楽しめるプライベートな内容も盛りだくさんでお送りしたいと思います。

コラムやブログの感想もよかったら書き込むかメールで送ってください！
皆さんの声が勇気とやる気になりますからね。

今後とも、よろしくお願いします！

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『はじめに』

桜の季節になったというのに、なんだか寒い日が続きますね。
この風の強さと冷たさは、なんとかならないのかと・・・。

先日は強風の影響で、訪問の帰りに電車が止まり足止め。
振り替えのバスは１時間に２本しか来ない・・・。

強風に耐えながら集団でバスを待つ姿は、北極のペンギンのようでした。。。

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『間違いだらけの不動産投資』～新築マンションはもう買えない？～

　誤解があると困るので、先に言っておきますが、当社は基本的に新築マンションは売っていません。今の市況を語る上で引き合いにだしているだけですので、あしからず。

　さて、これから新築マンションを買って、憧れのマイホームだぁー！と思っている皆さん。
　色んなマンションギャラリーに行っている方ならご存知かと思いますが、この半年で新築マンションの価格は目に見えて上昇しています。

　僕も、常に新築マンションはチェックをし、マンションギャラリーに通うのも趣味と化していますが、これから販売されるマンションは、半年前に見たマンションと比べ物にならないぐらい高いです！

　それでも新築マンションに住みたい！っていうあなた！
　いい選択肢があります。
　一年程前から売りに出されているけれども、売れ残っているマンションを狙うのです。
　売れ残りの部屋は、もうマンションギャラリーも閉めてしまっているので、地元の不動産屋が仲介をしています。色々覗いていれば見つけられます。
　大抵は、あまり公に出さずに、物件名を伏せた形で売られています。
　だって、分譲で先に買った人が、自分と同じマンションなのに安く売り出されていたら怒るでしょ？　だから、不動産屋を覗かないとダメなんです。

　ちなみに僕の住んでいる周辺も１年前からマンション建築ラッシュで、多くの部屋が供給されましたが、やはりポツポツと売れ残りが出て、ひっそり売りに出されています。

　新築に住みたいけど、高くて手が出ない！っていうあなたは、こういう物件を地元の不動産屋を回って見つけるといいでしょう。

　分譲マンションだって、最後の一戸はギャラリーにしているから、そこに備え付けの家具も全部付いて来る！なんて特典もありますよね。こういうの初めから狙って買う方もいるようですが、場所や間取りなど条件さえ合えばお買い得ですよね。
　さすがに、２年後にマンション買いたい！と思った時には高くなりすぎて手が出なさそうなので、実は、賃貸生活から脱出したい僕も、今、売れ残り物件を密かに狙っています・・・。

　さて、当社は新築マンションを販売していませんと言いましたが、それは投資用の不動産だからなんですね。
　もう、気付いている方もいるでしょうが、何故新築は投資に向かないのか？
　その訳は次回のお楽しみに。投資用新築１Rマンションの落とし穴にも迫ります！

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『後記』

しかし、分譲マンションの営業マンも凄いもんですよね。
基本的に僕は不動産業界で働いていることを言わずに営業を受ける性質の悪い客ですが、どの営業マンも口角泡を飛ばして、「今が買い時です！今を逃すと後１０年は買えませんよ！」と言います。
まぁ、確かにそうなんですけどね。
価格上昇は投資用不動産にも同じ事言えるのですが、投資用と自分で住む用とでは考え方が全然違いますからね。投資用はその状況や相場によって買い方や方法が変わるので、買い時はケースバイケースです。
実需のマンションは、買うか、買わないなら１０年は買わないか・・・。
まぁ、景気の波にのってめちゃくちゃ儲かれば高くても買えるんですけどね。
僕も悩むところです。

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4月から不動産取得に関連する税率が変わっています！

3月までと4月からで変わってしまったものですから、資料も作り直さなければいけない・・・。

大変です。。。今日は数字にまみれて大変でした。

ちなみに僕は文系です。だから、文章書くのは全然苦じゃないんです。が、しかし。。。


変更の内容は、また後日。

今日は、もう帰ります。

お疲れ様でした！

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今日は、「間違いだらけの不動産投資！」の枠から外れて、最近強く思うことを述べさせてください！

ここで、紹介していたワンルーム＆ファミリーは速攻で売れてしまいました。
ありがとうございました！
一応、沢山出る物件の中から、個人で買える掘り出し物を選んでいますが、今、物件の仕入れが難しくなっている中、貴重な物件は直ぐに売れてしまいます。

さて、ここで分かれ目。

掘り出し物件に即座に反応して、買う事ができる人と出来ない人の違い。

いくつか挙げてみましょう。
１．直ぐにアクションを起こせるか。
２．不動産屋の営業マンとのコミュニケーションがしっかり取れているか。
３．購入する基準や条件がはっきりしているか。

まず、今回の物件もそうでしたが、内装工事が終わってから、直ぐ賃借人が決まって入居する為、内見できる日が２日しかありませんでした。勿論収益物件は中が見れないのは当然なので、中の写真があれば良い方です。

ここで、アクションを起こさないと、当然ながら、まず購入は無理ですよね。資料を請求する、そして買う意志があることを営業マンに伝える。
こういう直ぐ売れてしまう物件は、自分からアクションを起こさないといけません。

そしてコミュニケーションも大事です。
営業マンは自分が抱えている沢山のお客様の中から、この物件を買ってくれる条件に一番当てはまっているお客様から声を掛けます。
なので、日頃からのコミュニケーションは大事なのです！
物件が発表になった途端、営業マンはお客様の顔を思い浮かべるものです。
「ワンルームで予算いくらだったら木村さんが欲しいって言ってたなぁー、よし！直ぐに連絡しよう！」となるのです。

もちろん営業マンだってお客さんとコミュニケーションを取るのが大事なのは言うまでもありませんが、やはり買う意志を示している人に紹介するのは当然のことでしょう。

何事も、まずアクションが大事です！
このブログを見て頂くだけでも嬉しい事ですが、いい物件あれば紹介して！と、連絡をして頂きたいのです。ここで「顧客登録」をして下さい！と言っているのは、お客様の投資の目的と、現在の投資環境をお聞きすることが大事なのです。
その過程を経てることで、お客様に合った物件が出た時に即座にご紹介できるのです。

ここで、ちゃんとコミュニケーションが取れていれば、条件に当てはまらない物件を意味も無く紹介することもありませんし、しつこく営業することもありません。

ちょっとした勇気が必要かもしれませんが、是非アクションを起こしてください。
その第一歩として、僕に「顧客登録希望」とメールを送って、一度お話をさせてください。
不動産投資へ興味があっても具体的なビジョンが描けない方も多いでしょう。
是非、夢をお聞かせください。そして、その実現の為に、一緒に考えていきましょう！

あなたからのメール、お待ちしています！

（ちょい営業くさいけど、ほんと、正しい不動産投資してほしい一心ですから！ちなみに今会社はフロアｰ内での引越しでてんやわんやです。）

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『はじめに』

都庁の食堂って行ったことあります？
あれ、実は一般の人も使えるんですよね。
僕は都庁の隣にあるビルで働いているので、よく利用します。
ランチが500円で食べられたりと都心では実現が難しい値段で提供されています。
これは、うれしーー！
ちなみに今日はカツカレー450円でした！ココ一番もビックリだ！

450円のお昼食べておいて、午後からは社長相手に、5億円だったら安いですよ！と力説する僕。。。
んんー、このギャップがたまらない！

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『間違いだらけの不動産投資』～地方物件に気をつけろ！Vo.3～

　地方物件は建物の価格が大きくなってしまうというのは前回述べました。
　都心部は土地が占める割合が高いので、土地値まで下がった時、もしくは地価が上昇した時、都心部の資産価値に敵わないということ。
　ただし、これを逆手に取るやりかたもあります！

　減価償却は建物部分だけにかかります。これ、税金が戻ってくる大きな償却になるのです。なので、地方物件は償却が大きく取れるという考え方もあるんです。

　まず、その前に減価償却を簡単に説明しましょう。
　事業主の方はご存知だと思いますが、確定申告の際には、購入した機器などは、その耐用年数によって減価償却できるのです。その減価償却分を経費として計上し、利益からマイナスすることにより税金を取り戻すことができるのです。

　ちなみに、鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年、木造アパートは22年と耐用年数が変わるのです。さらに、建物部分は、躯体と設備に分けられていて、それぞれ定額法と定率法で償却できますが、ここら辺の話はややこしいので、省きましょう。
　ようするに、償却する割合が高くて、償却期間が短いほど、短期で節税額が大きくできるということです。不動産の場合は、購入にかかった諸経費や、毎月の管理費、修繕費、税金、計上金利なども経費として計上できます。

　中には、今年一年間だけ大きな仕事が当たって、大きく儲けてしまったという、羨ましい方もいます。そういう時は、がっぽり税金も持っていかれますから、短期での節税目的で不動産を購入するという手もあるのです。

　最高税率だと、所得税、住民税合わせて50%持っていかれるわけですから、この分で不動産資産を築き、節税も合わせてできるというのは、他の金融商品にはできない芸当でしょう。
　でも、節税効果を謳う営業方法に惑わされないで下さい！長期に渡って節税できると思うのは大きな間違いです。
　不動産で節税できるのは、せいぜい２～３年で、それ以降は家賃収入が上回りますから、収入はプラスになります。
　ですから、節税は短期での目的、その後は収入がアップする訳ですから、やはり不労所得が大きな目的となるでしょう。

　金持ち父さんでもあるように、３～５年ごとに不動産を買い足す、というやり方は、償却期間に合わせて、より効果的な運用を目指しているのです。

　こういった理由から地方物件やアパートが節税商品だという言われ方もされますが、この節税は短期で見た場合のみで、長期で考えると資産価値のほうが重要なウエイトを占めるでしょう。

　なので、節税目的だけで不動産投資を考えるのは、ちょっとナンセンス。それよりも、経費計上できるメリットを感じてもらいたいのです。例えば、修繕費用がかかったとしても、それも経費計上出来て、その分戻ってくるわけですから、その出費もそれほど痛くないわけです。サラリーマンはいくら仕事で自腹切っても経費計上できませんよね？
　不動産は、バンバン経費計上できて、収入と合算できるわけですから、いい商売だと思いませんか？

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『後記』

　今、僕の親は６０を過ぎ、再雇用で仕事はしているものの当然給料は大きく下がっています。でも、それを補う家賃収入があるんですね。これ、僕の理想です。
　しかも、家賃収入は今の所丸々浮いたお金になるので、その収入で毎月ファンドを購入しているんです。自分の親ながら、なかなか運用上手だなーと感心してしまいます。
　しかも運用を率先しているのは母親です！
　いつか、『かぁちゃんの不動産運用術！』ってメルマガでも出してもらいましょうか。やっぱ親子だと思う今日この頃です！

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今日は本題からはずれます。。。


買っちゃいましたよ！

王ジャパンのカスタマイズジャージ。

まだ冷め遣らぬ野球熱。日本のサイトで買おうとしたら売り切れや、お届けが6月なんて書いてて、そりゃーダメだわぁーと諦めていたのですが、本場アメリカのMLBサイトで発見！なんと２、３週間で届くとあるではないですか！
しかも、オリジナルの自分の背番号でも作れてしまうという特典つき。

今年は王ジャパンジャージを着て、プロ野球を応援するぞ！
と、興奮しつつ、３週間後に届いたジャージを見て醒めた自分がいるんじゃないかと恐れる僕。その姿を更に冷めた目で見る嫁を想像するともっと怖くなる僕でした。。。


週末は新築のマンションのモデルルームを見に行きましたが、やっぱり確実に値上がりしてますね。
これからは実需のマンションも中古が注目されるでしょうね。

中古の方が、間取りも余裕があり安いのは確実。新築マンションでも一年前から売り出しているような売れ残り物件は狙い目かもしれません。
ほんと、不動産の仕入れ担当は、今、非常に頭悩ませてますよ。

不動産投資される方も、新築でマンション買おうと思っている方も、いい物件は買い時を逃さないように！待ってたら、もっといい物件でるかも？ってのは、確実に後悔しますからね。

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『はじめに』

不動産投資についてお客様と話をしていると、こんなこと言われます。

「正直、一番の買い時はいつなんだ？」

これ、ぶっちゃけ本音で言うと、２～３年前が一番の買い時だったんです。
「おいっ！買い時終わってるじゃん！」と、どうぞ突っ込んで下さい。
でも、２年前に今が一番買い時とは分からなかったはず。折りしも物件価格は下がり続け、景気回復の展望も見えて来ない。そんな中での投資は、逆に非常にリスクだったはずです。
株だってそうですよね。あの時が一番買い時だなんて、今だから言えるのです。
投資の原理として、多くの人が飛び付く前に押さえるのは鉄則です。今、株に流れ込んでいるお金がだぶついた時、次はどこにお金が流れ込むと思いますか？
正しい判断と、先を見据えた投資をしてくださいね！買い時は、あなたの決断次第です。

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『間違いだらけの不動産投資』～地方物件に気をつけろ！Vo.2～

　投資物件ですので、自宅から徒歩10分圏内なんて探し方をすると、いい物件に出会う可能性は限りなく少なくなってしまうので、そこまで近くなくてもいいのですが、せめて電車で行っても1時間半ぐらいが目安でしょうか。それぐらいであれば、物件を買うときも、物件を見に行く必要に迫られたときでも対処はしやすいでしょう。

　例えば、利回りが高くて一部の投資家の中で過熱した北海道。これも、それだけの大きなリスクをはらんでの利回りなのです。まず、豪雪地帯ですと雪下ろしや空調・ボイラーなどメンテナンスの費用が膨大に掛かります。
　利回り20%で大喜び！と思っていたら、メンテナンスで出費がかさみ、さらに物件価格は下落で、苦労の割には利回りが出ずに肩を落とすことになりかねません。
　南の地域も利回りが比較的高いですが、こちらは台風の危険が大きかったり、物件の傷みも早く、修繕やメンテナンスに手間が掛かったりします。
　しかも、現地に行けないので、全て地元の不動産屋まかせ。これではいくら修繕費を請求されても分かりませんよね。

　何よりも、地方の物件は見極めをするのも難しい！地方に実家があって、親兄弟が面倒を見てくれるとか、土地勘もしっかりある方なら安心ですが、利回りが高いという理由だけで地方物件を選ぶのは大きな間違いなのです。
　これは、どの物件にも言えることですが、リスクと利回りは背中合わせです。何故そんなに利回りが高いのかをしっかり理解して、そのリスクは自身で取れるリスクなのか、取れないリスクなのかの判断が必要です。

　ただし、ある特定の目的で物件を買う方にとっては、このデメリットがメリットに成り得る場合もあります！では、それはどういうケースなのかは、次回お楽しみに！

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『後記』
あと一週間少しで、某投資サイトでの僕の連載コラムがスタートする予定です！
スタートするまで本当に始まるのかは半信半疑ですが、既に6本分のコラムは書き終えています！（おっ！仕事が早い！）
僕も物凄く怠け者ですから、やっぱり必要に迫られないと書けないんですよね。でも、喋るのと同じくらい書くのも大好き！結構スラスラ書けちゃうんです。（出版社の方！オファー待ってます！。。。なんて）
皆さんに育てて頂いて始めて実現することなので、今後も応援よろしくお願いします！
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はじめに

先日は、健康診断を受けてきました。僕もこう見えて（写真は若く写り過ぎて周りから非難されてます・・・）今年で33歳。
結婚前は時間もあったのでジムで鍛えてナイスバディーだったのですが、結婚して早1年半。お陰様でたるみっぱなしです。
しかーし、一応身体は健康体。血圧は１２０－８０、心拍数60回、その他よく分からないけど異常は全く無しで胸を撫で下ろしました。
でも、この歳になると油断すれば一気に・・・。気をつけないといけませんね。。。
ただ、ビールにプリングルスの幸せは手放したくなーい！

さて、今回も腹を引き締め頑張りましょう！

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『間違いだらけの不動産投資』～地方物件に気をつけろ！～

　前回はオフィス賃料上昇で狙い目！というお話をしました。で、地方は利回りは出るが物件は下がり続けている。しかし、都心との決定的な違いがある！と振って終わりました。今回は、地方物件の落とし穴に触れてみたいと思います。

　まず、不動産を資産として考えたときの決定的な違いがあります。
　考え方として、基本的に都心部は土地の価値が大きく、地方は建物の価値が大きくなるという点が挙げられます。

　例えば同じ価格の物件でも、地方なら土地が安い分、価格の中で建物部分が占める割合が多くなってしまうということ。要するに、建物部分にお金を沢山払っています。
　都心部は、勿論土地の価値が高いですから、土地に払うお金の割合が大きくなります。
　不動産は築年数が経っていくと、どんどん建物部分の評価が低くなり、最終的には土地の値段になる訳ですが、その場合、どう考えても都心部の物件のほうが資産として価値が出るわけです。

　地方で3000万の立派なアパートを持っていたとしても、土地値になれば500万でしか売れなくなってしまったとします。しかし、これが都心部だとどれだけ下がっても半値以下にはならないでしょう。例えば築20年以上経っているような物件は土地値に近づいていますから、そこから大きく下がるというリスクも少なくなるのです。
　
　物件下落リスクを考えると、軍配は断然都心部に挙がります。勿論、前回述べたとおり、都心部の地価は上昇傾向にあるわけですから、下落どころか場所によっては上昇だって見込めるわけです。地方は利回りがいくら高いと言っても、中・長期で考えると、都心部には勝てません。

　更に、もっと現実的な問題です。不動産と言う高い買い物をするのに、地方の物件を買うというのは、それ以上のリスクがあると言うことを認識しなければなりません。
　第一、地方の物件をわざわざ見に行くのは時間もお金もかかります。では、不動産屋を信じて物件を見ずに買えるか？非常に危険ですよね？
　更に、何か問題が起こった時に直ぐに対処が出来ませんし、状況を把握するのも大変です。地元の業者が対応してくれるにしても、オーナーが遠く離れたところにいて、様子も見れないようでは、対応だっていい加減になりかねません。もちろん海外物件もしかりです。
　そういったリスクを理解した上で、もしくは、そういうリスクも自身で取れるという方でない限り、止めた方が無難でしょう。

　まだまだ語り足りない地方物件の驚愕の事実！次回につづく・・・。

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まずは、日本おめでとーーーーー！
昨日は王ジャパン世界一に酔いしれました。
っていうか、昼間から祝杯あげて、本当に酔っていました。。。
さぁ、元気を貰った所で、調子よくいきましょう！

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物件情報でました！
駅前の高利回りワンルーム。しかもリフォーム済み。
完全な利回り物件です。　売却済み。ありがとうございました。

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まだまだ試用期間ですので、不手際や勝手の悪さはご了承ください。

当ブログは、不動産投資に関する知識やノウハウと、顧客登録をされたお客様のみが閲覧できる物件情報をお届けしています。

物件は仲介では無く、全て当社が所有している物件で、いわゆる売主直の物件になりますので、情報の漏洩を防ぐ為に、顧客登録をされたお客様限定で物件をご紹介しています。一度面談（無料コンサルティン）をさせていただき、お客様の投資の目的をお聞きした上でご紹介しますので、ご了承ください。

当ブログでは個人向けの物件のみご紹介しますが、店舗やオフィスの区分から一棟ものの物件まで幅広く取り扱っていますので、詳しくはお問い合わせください。

ご不明な点は、お気軽にメールにてどうぞ！。

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はじめに

日本やりましたねー！
奇跡の準決勝進出からの勢いに乗って、韓国を破り決勝進出。
おめでとーーー！！

イチローがあんなに熱くなる姿が見れるのも珍しい。
僕も、感動して涙してしまいましたよ。。。
この勢いで、明日の決勝！キューバーも撃破だ！優勝だ！！！

それでは今回も張り切っていきましょう！

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『間違いだらけの不動産投資』～オフィス賃料上昇で狙い目！？～

　好景気の波は、不動産の賃料にも影響しています。
　最近では都心のオフィスの空室率は低下、主要5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のビル空室率は3.6%まで低下しています。
　96.4%の稼働率なんて、凄いことです！駅近とかなら分かりますが、勿論駅から遠い場所だって含んでの数字ですから。

　それに伴ってオフィス賃料も上昇傾向にあり、今年は15年ぶりの上昇を予想しています。
　今までは、テナントが抜けるのを恐れていたオーナーも、今では抜けるの大歓迎！なぜなら、新しいテナントが付くときに賃料アップが見込めるからです。
　実際、当社の管理している物件でも、新しい賃借人が付く時には賃料アップの事例が増えています。

　ただし、間違ってはいけません！こういう状況になっているのは東京や大阪、名古屋の一部などだけ！地方の空室率はまだまだ深刻で、高山市16.6％、金沢市18.0％、仙台市9.4％などと、都心部と比べると大きな格差があります。もちろんこうした地方では賃料が下がりつづけているわけです。

　最近は都心部で利回りが下がっている為、地方の物件を物色しようという動きがありますが、これは要注意！
　利回りが高くても物件価格が下がりつづけていたのでは意味がありません。
　そして、地方物件と都心の物件は、もっと大きな差があるのです。そこを見逃している人が多いのも事実！さて、その大きな差とは一体何なのか？
　次回につづく！

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『後記』

　一つ、皆さんに質問ですが、クリックしてランキングに行った時に文字化けしていませんか？僕だけかな？その際は再読み込みすると正常に戻りますので、よろしく！
　そして、春から新たな挑戦がスタートします。勿論ブログでちゃんと報告しますから、楽しみにしていてください！これも、皆さんがランキングに投票してくれたお陰なんですよ！
　感謝感激雨霰！（表現が古い？）
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元気ですか？

僕は体調万全！今日はミネラルウォーター1.5L飲む予定です。
何故かって、明日健康診断をするからです！

水を飲んで身体を浄化して、検尿で引っかからないようにしないとね。

今回はちょっとしたお知らせです！

このブログを始めてまだ、それほど経っていませんが、かなり面白いことになってきました！

人気blogランキングでも上位をキープしているお陰かな？
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なんと、4月より、新しい事が始まります！

まだ、詳しいことは言えないのですが、デビューするかもしれません。

デビューって？

過去にはラジオDJデビュー、TV司会デビュー、J-リーグスタジアムDJデビューと数々のデビューを繰り広げた僕ですが、今回は全く新しいデビュー！で、気合入ってます。

で、何のデビューなんだよ！って？

まだ内緒です。

ちゃんと、このブログで宣伝しまくりますので、待っててください！

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そういや、人気blogランキングデビューも果たしてたね。
１位は近いようで遠いなぁー。クリックよろしくです。

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お陰様で、人気blogランキングの得票が順調に伸びています。

今は、３位に大きな差を付けての堂々第２位！
しかも、１位までの距離も確実に縮まっています。

これも、みなさんのご協力のお陰！引き続き、一日１回のクリックお願いいたします！
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『間違いだらけの不動産投資！』～投資の目的は明確に/不労所得編3～

　さて、前回は、頭金を少なくしてレバレッジをきかせた投資方法をご紹介しました。
　今回は、いつもニコニコ現金払いなあなた向けの投資方法をご紹介します。
　
　不動産は、どれも一長一短で、全てを兼ね備えた完璧な商品は存在しません。
　ローンが付きやすい物件は利回りは比較的低めで、ローンが付き難い物件は利回りも必然的に高くなるのです。利回りというのは、流動性っていうのも大いに関わってきますから、誰でも買えそうな物件は利回りが低く、流動性が低い物件は売り難い訳ですから利回りも高くなるのです。

　そう、そこが狙い目！
　一般的には、住居系はローンが付き易く、オフィス・商業系は付き難い。前者は市場に沢山出回っているが、後者はあまり出回らない。
　だからこそ、現金で買える体力がある方は、いい利回り物件を押さえられるのです。

　で、ここからが面白い！
　例えば、マンションの1階部分だけが店舗になっているような下駄履き物件！コンビニなんて、よくありますよね。
　こういう物件は市場にほとんど出回らず、勿論買う人も限られている訳です。なぜなら、売り難いから。
　しかし、ここが落とし穴。

　例えば、上階のマンション部分の売買価格の坪単価が200万で、坪当たりの賃料が1万円だったとします。
　すると、1階の店舗部分はどうなるか？
　これが、売買価格の坪単価はほぼ変わらないのに、賃料は倍取れたりするのです。これが、不動産投資のネジレ現象なのです。
　買う値段は変わらないのに、入ってくる賃料は大きい！ここに目を付けない手は無いわけです。でも、流動性が無いというのがネックだと述べましたね。

　ただし、昨今の不動産投資ブーム（まだ小さいですが）のお陰で、この現象にも変化が出てきました。この利回りの高さに目が向けられ、収益物件として注目され始めたのです。
　と、いうことは・・・
　最大のネックである、流動性の低さも解消されつつある訳です。
　今、そういった物件を手に入れておけば、収益不動産投資に参入する人が増えて、住居系の利回りが更に下がった時に、必ず、こういった物件に投資家の目が行きます。
　流動性の無さをネックと思うか、投資の流れを読むか。

　これは、現金で買える人だけが享受できる投資方法と言えるでしょう。

　更に、店舗物件は、通常スケルトン返し、スケルトン貸しといって、店舗側の負担でスケルトン（内装など何も無い空の状態）にして返すという決まりがある為、オーナー側がリフォーム費用などを払う必要が無いので、楽ちんです。

　もちろん、景気によってテナント入居状況や賃料が動くというリスクは、住居系に比べて大きいですが、今は景気が上向き！賃料も上昇傾向にあります。まさに景気回復局面での投資としてはいいのではないでしょうか？

　どうですか？いつもニコニコ現金払いな皆さん。まとまったお金がないと出来ない手法ですが、だからこそ笑える投資方法なのです！
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収益不動産投資に興味はあるけど、自分の判断だけではなかなか踏み出せないというあなた！是非、一度ご連絡ください！
全て、私、羽田が対応させていただきます。お待ちしています！

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ちょっと嬉しいので報告です！

人気blogランキング不動産投資部門で、な、な、なんと

第２位ーーーーーーーー！！！

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これ、本当に一位が見えてきたんじゃない？

反響のメールもチラホラと頂くようになりました！

遠慮せずに、どんどん質問や感想メールください！！！

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はじめに

イチローを見てきました！
東京ドームで行われたWBC（ワールド・ベースボール・クラッシック）の台湾戦。
なんせ、初めて行われる野球の世界一決定戦ですから、歴史の１ページを見ておかないと！しかもイチローが日本で見られるチャンスなんてそうそう無いよ！

なんて意気込んで行ったのですが、結構空席ありましたね。
まだ馴染みが薄いのかな？

でもイチローの姿を生で見れたのは幸せ！ちなみに林家ペー･パー子さんも観戦していて、生で見ちゃいました。って言うか、あのピンクの衣装は目立ちすぎ！

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『間違いだらけの不動産投資！』～投資の目的は明確に/不労所得編2～

　さて、今回は不労所得と言っても、目的によってその方法が全く変わるというお話をしましょう。
　まず、明確にしたいのは投資の目的です。不労所得が目的であっても、それは
①退職後の所得を補うものにしたいのか
②預金を食いつぶしているだけでは勿体無いので、不動産からのキャッシュフロー（毎月の家賃収入）を今すぐ得たいのか。

　サラリーマンや事業主の方にとっての心配の種の一つは、退職後や引退後に所得が大きく減ってしまうということ。高齢化社会において、いくら預貯金を残しておけば安心なのかは予測できません。また、預貯金はどんどん目減りするばかりで、不安も尽きないでしょう。
　そこで、不動産にしっかり働いてもらおう！となるのです。
　単純に1億の資産を作ろうと思っても、普通のサラリーマンではなかなか難しいものです。
　株や先物、ファンドやFXで一発当てる？いやいや、仕事をしながら毎日チャートと睨めっこなんてとんでもない！勿論自信がある方は、どうぞ挑戦してください。上手く行けば億万長者も夢じゃありません。ただ、毎日仕事が忙しくて株取引ばかりやってられないというのが現実ではないでしょうか？

　という僕も株は楽しいので、痛みが無い程度で取引はしていますが、全て依存するのはリスクが大きいはずです。

　不動産の大きな特徴は、レバレッジが効かせられる点です。少ない頭金で大きく増やす！エビで鯛を釣る投資法が可能なのです。
　例えば、今は安定収入があるので、キャッシュフローは必要ないAさんのプランは以下の通り。

▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
○Aさん　45歳　会社役員。妻一人、子二人（妻一人は当たり前ですが・・・）

購入物件　ファミリーマンション区分所有　２DK　６０㎡　
価格　3000万円　家賃15万　利回り6%　（説明の為の値なので諸費用、税金などは省略）

頭金600万　借入2400万（20年、都市銀行　利率3%）　※利率は条件によって異なります。（これ、ちょっと高め）

ローン支払い　133,000円
家賃収入　　　 150,000円
収支　　　　    ＋17,000円

ローンを支払うと、月々に手元に残る金額は17,000円。
このキャッシュフローの利回りは、
17,000×12ヶ月÷3000万円×100＝0.68％
しかし、頭金を支払った残り2400万円分の資産が20年で手に入るということは、毎年120万円分が資産として組み込まれるということ。
この利回りは120万÷600万（頭金）＝20％
　
よって、頭金に対する利回りは、20.68%！
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
※これはシュミレーションの為の任意の値ですので実際の投資効果とは異なります。

　これが、少ない自己資金で、大きな資産を得ることができるレバレッジ効果なのです。
今回頭金600万で計算しましたが、もし自己資金が3000万あれば、この5倍の資産を手に入れることが出来るわけです。更にレバを効かせれば、少ない資金でも資産が億単位に膨らむのも夢では無い訳です。
　しかもローン金利には団信（買主が万が一の時に返済がチャラになる）も含まれていますので、保険の役割だってあります。
　サラリーマンでも数億の資産を作る！って本も人気ですが、これは全てレバレッジをかけた投資方法です。（でも、そう簡単にはいきませんよ！）

　凄いでしょ？6%の利回り物件が、レバレッジをかけることによって20%超の利回りになるのです。
　デフレ下で、不動産投資が強みを発揮していたのは、異常な程の低金利な上に、利回りが高いから（簡単に言えば、3%で借りたお金で6%の利回りを得る！）借りなきゃ損！という金融市場のネジレを付いた投資だったのです。
　これだけ利回りがあれば、物件価格が年5%下落しても、まだ15%も利回りがあるので、リスクヘッジができるのです。
　物件価格が下落しても利益がでる投資っていうのも面白いと思いませんか？
　勿論、不動産購入にかかった諸費用や減価償却費、計上金利等を損金として所得から差し引くことにより所得税と住民税の還付も受けられます。（税金にかんしては後日じっくりと解説します）

　しかも、これから経済はインフレへと向かいます。勿論インフレになれば不動産価格も物価と連動しますね。
　今までは価格下落覚悟での投資でしたが、これからは・・・
　そう考えると、非常に面白い時期にきているのではないでしょうか？

　次回は、②の例について見ていきます。退職前後、もしくはローンを使わないという方必見です。現金で買える人だけが笑える物件とは？次回お楽しみに！

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『後記』
　ブログで綴る『間違いだらけの不動産投資』ですが、ブログチェックは面倒くさい！過去の分もまとめて見たいという方は、是非メルマガに登録してください。
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しまった！！！

やってしまいました。

メルマガ登録のフォームがおかしかったようですね。
メールアドレス入れても登録されてなかったようです。

記念すべき第一回目は発行したのですが、

驚くことに、読者数3人！　　さ、さ、サンニン・・・

僕も間違ってたとは言え、これってどーゆーこと？
こちらに空メールを送信頂ければ、メルマガ登録できます！
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読者3人では、寂しすぎるので、登録お願いします！！！！

っつーかどうやったら読者数増えるのか教えてーーー！

嬉しいこともありました。人気Blogランキングで上位のふどうさんやさんが、
当ブログを紹介してくれました！しかも非常に嬉しいコメント。以下引用。

「間違いだらけの不動産投資！…最近始められたようですが、不動産投資ランキングでこのサイトに近々抜かれると思います。そんな予感がします。」

期待に答えられるように頑張ります。
投資の目的/不労所得編２は又、来週！お楽しみに。

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はじめに

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初めて人気blogランキングなるものに参加してみました！
な、なんと、参加していきなり、不動産投資部門で最高位3位を記録！

おおーー！すごいじゃないかぁーーーー！！！！

ま、かなりマイナーな分野ってことなのかな？
しかし、何事も一番になるのは気分のいいものなので、世の中お付き合いも大切です！

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ランキング一位を目指して頑張ります！（さて、今何位かな？）

☆☆☆『間違いだらけの不動産投資！』〜投資の目的は明確に/不労所得編〜

さて、ここから本題。
不動産投資をする前に、まず、なんでやるの？っていうのが大事なのです。
お金が余ってるから？将来が不安だから？資産を増やしたいから？相続を考えて？
１００人いれば１００通りの理由があっていいのです。
くれぐれも来年必要になる結婚資金を全部不動産に注ぎ込んじゃった！だって儲かるんでしょ？って間違いは犯さないように。結婚もできなくなりますから。
まずは、大多数の方が目的にするであろう不労所得について考えていきましょう。

デフレ下に置ける不動産投資の目的は、そのほとんどが不労所得ではないでしょうか？
銀行に預けていてもキャッシュがキャッシュを生まない時代。ならば不動産にお金を預けてキャッシュフローを得ようじゃないか！と考える訳です。
バブル時代は、不動産熱がヒートアップしすぎて、キャピタルゲイン（値上がり益）で儲ける手法だったわけですが、景気が良くなった今、またバブルと同じ状況になるのか？

答えは、ノー！

バブル当時と一番違うのは、外国人のお金が大量に入ってきているということ。
彼らは、世界的なバランスを見て、日本にお金を注いでいるので、非常にバランスが保たれるのです。
バブル期に右も左も分からない投資家がお祭り騒ぎでお金を注ぎ込んだのとは訳が違うのです。

局地的には、銀座一等地の坪単価が１億５千万円まで上がったなどの話もありますが、バブル期程では無く、都心部以外ではまだまだ地下は下がり続け、完全な２極化が進んでいます。

今はインカムゲイン（利回り収入）を得ながら、将来売却も含めた出口戦略も考えるという、マーケットニュートラルな状況です。
売っちゃだめ！のデフレ時代と違い、流動性も高くなった今は、多様な投資戦略が考えられる非常に良い投資環境と言えるでしょう。

ただし、選択肢が増えただけに、より広い知識と物件の見極めが必要になっているのも事実です！
未だデフレ時代の不動産投資を引きずっているあなた！もう２,３年前とは状況が大きく変わっています。
利回り利回りと利回りの亡霊に捕らわれずに、その不動産の将来価値をしっかり見極めましょう！
不動産は、陣取り合戦です！利回りのいい物件は地方や不人気な土地にいけばいくらでもありますが、良い場所にある物件は限られてますよ！

次回は〜不労所得編２〜
同じ不労所得でも、その状況や目的によって方法は違います！
ケースごとに、その方法を探っていきましょう。お楽しみに！

『後記』
どれぐらい不動産の知識を持っている方が見ているか分からないので、手探りですが、まずは基本的な所からいきましょう。
もう、あんたから散々聞いた話で飽きたよ！というお客様もいるでしょうが・・・まぁまぁ復習ってことでご勘弁を。呼んで頂ければ面白い話しますから！
どーぞ、末永く、お願いします。
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はじめに

昨日も一日トリノオリンピック漬けでございました。
荒川さんの美しい凛とした滑りを何度も繰り返し見て、涙する僕。

最近オリンピックとか観てると、すぐ涙がでちゃうんです。
これって歳のせい？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

さて、本ブログ初の物件情報です。
最新物件ではないのですが、賃借人が抜ける事情から販売をストップしていた物件情報をお知らせします。　　売却済み。ありがとうございました！

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次回はお待たせしました！『投資の目的は明確にー不労所得編ー』をお送りします。

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はじめに

花粉症の季節です。
昨日も帰りの電車の中で、1分間に20回くらいくしゃみをしている人がいましたが・・・
そんなにくしゃみしたら、肋骨折れるんじゃないかと心配する僕でした。
ちなみに僕も花粉症暦は長く、世の中に花粉症が認知される前から花粉症になっていた、花粉症のパイオニアと自負しております・・・。何も嬉しくないけど。

さて、今回から、本格的にいきますよ！「間違いだらけの不動産投資！」始まります。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

『投資の目的は明確に！』

「ご利用は計画的に・・・」ではありませんが、導入を間違えると、とんでもない方向に行ってしまうものです。
不動産投資をする前に、投資の目的をはっきりしておきましょう。

投資と一言でいっても様々です。
株、先物、投資信託、不動産、国債、外債、為替etc...
目的によっては、不動産ではなく、ファンドでの運用が適している場合もありますし、株の方がよっぽど面白いという方もいらっしゃるでしょう。
そして、もちろん分散投資でリスクヘッジをするのも大切です。

では、不動産投資の目的は？

１、不労所得・・・給料にプラスして、もしくは退職後の収入として。
２、運用目的・・・毎月の家賃収入による利回りを得る。
３、節税対策･･･税率の高い高所得者が短期の節税を目的とする。
４、相続対策・・・相続税の評価額を下げると同時に収益を得て資産を残す。
５、保険　　　・・・団体信用保険により万が一のことが起こっても資産が残る。

大別すると上記のようになりますが、個々人の状況や環境に合わせて、その方法は無限にあるといっても良いでしょう。投資用不動産はパッケージ商品では無く、個別性が大いにありますから、正しい判断が必要になる訳です。
正しい判断と見極めで不動産投資をすると、他の投資に比べても安全で海外や国内の情勢にも左右されず（ライブドアショックも何処吹く風！）大きなリターンだって得られる、非常にバランスのいい魅力的な投資になります。

大切なのは、ここから！

まずは、あなたが、何を目的に不動産投資をするのか、頭の中でしっかりと思い描いてください！あなたは物件ありきで不動産投資を考えていませんか？そういう方が大きな間違いを起こすのです。

同じ、不労所得が目的であっても、その方法、選ぶ物件は、多種多様だということ。
まずは、目的別に、どんな方法があるのか、実例を挙げながら見ていきましょう。
目的が不明確であると、どんな物件を選んでいいのか、資金の使い方はどうすればベストなのか見えなくなってしまいます。

次回は、不労所得を目的とした投資方法を紐解きます！お楽しみに！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

『後記』
沢山の方と会って話をさせて頂いていると、結構あるんです。
投資の目的と、欲しい物件の条件が、全くかけ離れている場合が。
残念ながら、その間違いに気付かないと、一生不動産投資が出来ないか、間違った物件を掴まされてしまいます。
そうならない為に、次回からお楽しみに！

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