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2008年1月15日 (火)

「家具付きワンルームが注目!」

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僕の知人の中村さんが本を出版しました。

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不動産投資に必要な知識をさまざまな角度から書いています。

土地の活用や自宅の有効活用なども含め、
不動産とは一生付き合って行くものです。

しかし、大切な財産にも関わらず、多くの方は知識が無さ過ぎです!

また、不動産屋の言いなりになっているだけではいけません。

不動産屋の僕が言うのもなんですが、これを読んでいれば
不動産屋に騙されることも無いでしょう。

たった1,575円で、大切な財産を守れるなら安いものですね。

是非、皆さんも読んで見てください。

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◎今日のテーマ 「家具付きワンルームが注目!」

これからの不動産投資戦略は、攻めでないといけません。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

最近ではワンルームも不動産投資ブームに乗って供給が過剰になってきています。

競争力が弱った部屋に人を呼び込むには、それなりの対策がありますが
その一つに、家具付きの部屋にしてしまうというのがあります。

レオパレス等は、礼金敷金無しで家具付きの部屋が売りです。

ホテル代わりに一時的に住みたい場合や、長期での出張などで
重宝されています。

先日会った友人も、大阪から東京に長期出張でレオパレス生活です。

しかも、出張なのに通勤に1時間以上も掛かる場所に住んでいます。

それぐらい都内では需要があるのです。

そのレオパレスは、家具が付いて敷金礼金が無い分、家賃が非常に
割高です。

それでも初期費用が掛からず、短期滞在OKなので人気があるのです。

では、この手法を、ワンルームマンションの賃貸でも取り入れてみましょう。

家具付きと言っても、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、机やベッドなどを揃えても
10万円も掛かりません。

リサイクルショップで揃えれば、それぞれ1万円前後で手に入ります。

それで、家賃を通常のワンルームより2000円アップさせれば十分に
元が取れるのです。

しかも、元が取れる上に空室期間が短くなるのですから、いいこと尽くしです。

この10万円の投資を惜しんで、何ヶ月も空室になっているようではダメです。

では、沢山投資をすればいいのかというとそうではありません。

やはり、この時も、利回り計算をしてください。

10万円の投資で、月に2,000円の家賃アップということは、

2,000円×12ヶ月=24,000円

24,000円÷10万円×100=24%

となります。

10万円の投資で年間2,4000円儲かるわけですから、投資利回りは24%です。

これだけの投資効率があれば、意味がありますよね。

お金を掛けずに空室でいるよりも、収益は大きく増すのです。

今、賃貸は競争に入っています。

工夫をして、より賃借人が付きやすく、且つ、収益も上がる手法を
取っていかないといけません。

ただし、闇雲に、意味の無いところにお金を掛けて、投資利回りを
低下させることだけは避けなくてはいけません。

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2008年1月 9日 (水)

「ネットで見栄えがいい物件Vo.2」

◎今日のテーマ 「ネットで見栄えがいい物件Vo.2」

ネットでの話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

売買よりもよりネット依存が強いのが賃貸です。

いまや、とりあえずネットで検索というのが当たり前でしょう。

投資用不動産を買った場合も、賃借人が抜けたときは賃貸募集が
必要になってきます。

まず、100%ネット掲載は必要不可欠になってきます。

そこで賃貸物件を出すときに需要なのが、検索機能に引っかかる
物件かどうかということです。

例えば、yahoo不動産の賃貸物件を検索するページを見てください。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo_transit.html

・賃料・物件種別・間取り・専有面積・築年数・最寄り駅からの時間

という選択肢があり、その下にこだわり検索があります。

・バス、トイレ独立・2階以上・駐車場・洗濯機置き場・エアコン
・フローリング・ペット相談・オートロック etc...

要するに、どれだけデザイナーズマンションで見た目が良かったとしても
この選択肢に引っかからない物件だと、人の目にさえ触れないのです。

その地域の属性にあった賃貸募集になっているかどうかを考えなくては
いけません。

駅から遠いのが悪いとはいいません。

駅から遠い場合は、車使用が必要条件になることが多いでしょう。

そうすると駐車場にチェックが入る物件で無いと検索にヒットしません。

賃料の設定も大きな影響を与えます。

都心の一人暮らしの場合は、6万~8万円で検索をかけるでしょう。

また切のいい数字で検索を掛けるので、6万1千円だと6万以内で探している
人にはヒットしません。

よく共益費と込みで表示する場合もありますが、これも不利です。

58,000円 共益費3,000円とするのと、61,000円(共益費込)と表示する
のでは、大きく違ってきます。

検索の場合は、共益費を除いた家賃で検索できるので、その場合
前者は検索にヒットしますが、後者はヒットしません。

総額の家賃では同じですから、気を付ける必要があります。

賃貸物件はネットで検索されるかどうかで大きく左右されます。

自身の物件が検索される条件に当てはまっているかどうかを
見る必要があるでしょう。

投資用不動産を買う場合も、賃借人が付きやすい物件か否かを見る必要が
あります。

こういった視点で物件を見て、判断をしてください。

ネットで見栄えがいい、検索されやすい物件かどうかも
判断基準の一つです!

「ネットで見栄えがいい物件」

◎今日のテーマ 「ネットで見栄えがいい物件」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

オフィスの移転に伴うハイテク化の話をしましたが、
不動産業界もどんどんIT化が進んでいます。

今や、物件探しもネットが当たり前。

ネット経由での契約件数も年々大幅に増えています。

そこで最近重要度が増しているのがHPに掲載する写真です。

これ、写真写りを良くするという意味だけではありません。

皆さんも、ネットで物件を見た経験があるかと思いますが
ネット上で掲載されている写真は、非常に小さいものです。

しかし、その小さい写真を見て、良い悪いを一瞬で判断し
ピンとこない写真は、どれだけ内容が良くても見過ごされます。

ということは・・・

自身が売却を考える時は、小さい写真でも見栄えがよく見えるように
写真を掲載する必要があります。

そして、ネット上で物件を選ぶ場合は、写真のイメージだけに
左右されないということです。

もしかしたら写真の撮り方がヘタなだけかもしれません。

しかし、そのお陰で優良物件が多くの人に見過ごされている
可能性もあるのです。

天気が悪い日や、雨の日にしか写真が撮れなかったのかもしれません。

売主さんが素人感覚で撮った写真をそのまま掲載しているかもしれません。

ここが、ネットの落とし穴なのです。

とはいえ、不動産のポータルサイトにさらされている物件情報は
川下の物件で、誰も拾わなかったのでネットにさらされている訳です。

不動産会社がお客さんを引き寄せる為の宣伝目的の物件という
可能性もあります。

投資用不動産を買う場合は、やはり実物をしっかり見て
修繕履歴や賃借人の状況などをしっかり見ないと判断できません。

ネットは何も万能ではないのです。

とはいえ、有効活用は必要です。

弊社でも、経営者に特化した不動産投資サイトをオープンしました。
https://fudosan.recrm.co.jp/

物件情報も掲載していますが、全て自社所有物件ですので
情報は他のサイトでは一切公開していません。

弊社サイトから情報を閲覧する際にもパスワードが必要になります。

まずは、サイトに訪問して、右上にある「不動産投資事例のご紹介」を
クリックし、会員登録をしてください。

様々な投資事例と、現在ご紹介できる物件情報がごらんいただけます。

こちらをクリック⇒https://fudosan.recrm.co.jp/

是非一度、ご覧になってください!

2007年12月20日 (木)

「不動産の経費計上」

◎今日のテーマ 「不動産の経費計上」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、今回は経費計上についてお話しましょう。

サラリーマンでも賃貸収入が入るようになると、事業主になります。

勿論、今までは源泉徴収だけで済ませていましたが、
確定申告が必要になります。

そして、不動産にかかる経費も計上して収入から引くことができるのです。

不動産を取得した年は、不動産取得にかかる費用や減価償却費が
不動産の収益よりも大きくなるため、マイナス分を所得と損益通算して
還付金が受けられるのです。

さて、問題は、どこまでが経費として認められるのか?
最終的には税務署の判断になりますし、税理士さんの意見を聞く必要が
ありますが、目安としてお伝えしましょう。

まず、大きなものでいうと物件の修繕費です。

この修繕費は大きく2つの考え方があります。

屋上の防水工事をする、壁を塗り替える、退去した部屋のリフォームは
経費として一度に計上できます。

しかし、タイルを綺麗なデザインのものに張り直す、
部屋も間取りを変えて新しくリフォームするなどは
固定資産として見られますので、減価償却の対象となります。

目安としては以下のような場合は必要経費になると考えられます。
・修繕費のために要した費用が60万円に満のもの
・おおむね3年以内の周期で行われる修繕
・修理した固定資産の建築価格の10%以内の修繕

他は、細かいものですが、物件を見に行った交通費も経費になります。

東京の人が大阪の物件を取得した場合は、物件を見に行った交通費は
経費に計上できるのです。

賃借人を入れるために照明を備え付けたりエアコンを取り付ける場合も
勿論経費になります。

サラリーマンをやっていると経費計上という意識がなくなりますが
その事業に必要な出費は、経費計上できることも多いですから
見逃さないようにしなければいけません。

「不動産の減価償却Vo.2」

◎今日のテーマ 「不動産の減価償却Vo.2」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

不動産の価格は建物の部分と土地の部分に分かれます。

勿論減価償却を考えると建物の価格が大きいに越したことはありません。

不動産価格に消費税が明記されている物件は、建物の割合(対価割合)が
直ぐに分かります。

消費税は土地にはかからず、建物だけにかかります。

ですから、物件価格3000万円、別途消費税75万円だとすると

建物と土地はちょうど5:5となります。

仲介を使った個人間売買の場合は消費税は付きません。

この場合、対価割合をどう計算するかが問題です。

解釈の違いによって変わりますが、基本的には土地と建物の評価額を
見ると対価割合が導き出せます。

税金がかかる際には物件の課税評価額を元にするのですが、その価格が
それぞれいくらかで判断するのです。

これは、「評価証明書」を見れば分かります。

減価償却を取るには建物の割合が高い物件がいいということは
土地の評価が低い場所の方がいいということになりますが
減価償却だけに気を取られて物件を選ぶのも良くありません。

土地の評価が低いということは、年数が経って建物の評価が
無くなっていくと、不動産の価値も大きく下がることになります。

但し、同じ物件価格でも、建物と土地の割合がどれぐらいか知ることは
物件の価値を見極める上でも大事ですので、確認は必要でしょう。

ローンを組んだときの金利も経費になりますが、これも建物部分の
金利のみ経費として認められるのです。

上記の3000万円の物件で2000万円のローンを組んだとしたら
1500万円分の金利は経費になるのです。

物件を買う時は、いくら経費計上できて、どれぐらいの還付金になるのかも
不動産会社にシュミレーションを出してもらうといいでしょう。

不動産を修繕した時にも、その修繕費は経費として認められますが
これも、気を付けなければいけない事項があります。

次回は、修繕費の経費計上についてお話をしましょう!

「何故社長のベンツ5年落ちがいいのか?」

◎今日のテーマ 「何故社長のベンツ5年落ちがいいのか?」

今日から東京モーターショーが開幕です!

今日のネタは不動産から少し離れますが、投資という観点からは
同じなので、参考にしてください。

最近は若者の車離れが加速しているようで、自動車メーカーは国内で
苦戦していますね。

収入が少なくなる中で、車にお金が回らないのでしょう。

もう一つ驚いたのが、車を持つ目的として「デートで必要」と
答えた人が、1%しかいなかったとか。
一番多い回答が移動手段で車が必要とのこと。

僕が初めて車買った時は100%デート目的でしたけどね。。。

走る喜びとか、男のロマン、ステータスなんて思うのは古いのでしょうか?

という僕も、車を買う時は中古しか買いません!

事業主の方は特に5年落ちの4ドアベンツがいいなんて言いますが
車の減価償却は5年なので、5年落ちだと2年で償却できてしまいます。

しかも、2ドアだとプライベートでの使用を税務署から疑われますが
4ドアだと仕事で使っていると言えますからね。

一番価格が高くなっている新車を買うよりも、中古の方が
お得なのは、車も不動産も同じですね。

高いベンツに乗って贅沢だと思われるかもしれませんが、
経費で落ちるので大した事はないのです。

不動産を買う場合も、購入に掛かる諸費用や減価償却分は経費で
計上できます。

最高税率を払っている方なら、戻ってくる割合も多くなります。

不動産を買う場合も、諸費用や減価償却でどれだけ戻ってくるか
計算をしてみるといいでしょう。

会社の収益が急に上がった年や、会社員の方でも歩合給などで
多く稼いだ年は、不動産を買って損金を収入と合算して
課税所得を抑えることが出来るのです。

ちなみに、サラリーマンの方は、車を買っても経費にはできませんが
不動産はちゃんと事業になりますので、経費で落とせます。

サラリーマンも、不動産投資をすると、事業所得になりますからね。

ここら辺の突っ込んだ話は紙面では難しいので、無料コンサルに
お申し込みくださいね。

この話をすると、皆さんにいつも面白がってもらえます。

投資の楽しみが更に増えますよ!

「投資で買って実需で売る!」

◎今日のテーマ 「投資で買って実需で売る!」

新築マンションは売り渋ってます!

大手は地価の上昇を睨んで、販売予定を先延ばしにしています。

価格も上昇傾向で、買い手も手が出ずに買い控えている状況でしょう。

9月の首都圏における新規発売戸数に対する
月間契約率は65.9%となっています。

売れ行き好調の目安が契約率70%以上ですので、
かなり陰りが見えてきています。

1戸当たりの平均価格は4,481万円
(前年同月比7.5%アップ、前月比13.0%アップ)と
価格上昇傾向は続いています。

しかし、これは新築マンションの話。

中古市場はどうかというと、首都圏の中古マンション価格は2,911万円
(同2.6%下落)で、4カ月ぶりに下落となっています。

月によって多少の上下はあるにしても、新築マンションに比べ
ほとんど価格は動いていません。

中古は、地価の上昇に引っ張られて遅れて価格が上昇する傾向にあると
以前も書きましたが、新築に手が出なくなった買い手は、
中古マンションに移ってくるでしょうから、これからが狙い目です。

最近は、投資用不動産として利回りで価格が決められていますが、
実需(実際に使用する目的で買うこと)目的で売った方が
高く売れる場合も多くなっています。

買う時は投資商品として賃借人がいる状態で買って、賃借人が抜けたら
実需で売りに出すと、買った値段より高く売れるというケースです。

投資目的の不動産は利回りでしか価格が決められないのですが、
実需の場合は、その物件が欲しいと思う人が多ければ、または
非常に気に入って買いたいという人がいれば、価格は高くても
買う訳です。

投資用不動産を買う場合でも、仮に賃借人が抜けて実需で売る場合の
周辺相場を見ておくといいでしょう。

ここにねじれがある物件は、非常にお買い得と言えるのです。

僕が1年ほど前に収益物件として買っていただいた区分の住居も
今、実需で売ると2割ほど高く売れる相場になっています。

現在手掛けている物件も、収益物件としての販売価格よりも
実需で売ったときの価格の方が2割り程高くなる物件があります。

投資用不動産の最大の欠点は、賃借人が抜けることですが、
こういった物件の場合は、賃借人が抜けても実需で売るという
選択肢が取れるだけに、非常にリスクが少なくなります。

これは、これからの新しい不動産投資手法になるかもしれないと
僕自身も注目しています。

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「確定申告の落とし穴」

◎今日のテーマ 「確定申告の落とし穴」

個人事業主の方で、不動産投資がしたいと思っている方・・・
というより銀行でお金を借りようとしている方は注意が必要です。

収入が多くても、経費でバンバン落として課税所得を
少なくして、税金を取り戻すということをしている方も多いでしょう。

これ、自宅を買う時でもローン審査が通らなくなりますから気を付けましょう。
私も、過去には個人事業主をしていました。
収入はサラリーマン以上ありましたが、確定申告での所得は抑えていました。

その確定申告書を持って銀行にローン相談に行くと、
「んーーーーーーー。」という厳しい表情が返ってきます。
収入が多いのはいいのですが、課税所得が少ないのは致命的だと。

投資用の不動産も家のローンも大抵3期分の確定申告を見ます。
ほとんど0に近い課税所得にしている方は、3ヶ年計画で課税所得を
段階的に上げるといいでしょう。

税金の支払いをケチっていると、大事なときにお金が借りられなくて
結局儲けるチャンスを逃してしまいますから、税金はお国の為
自分の為に、しっかり納めたほうがいいでしょう。

ローン審査をする年には、課税所得500万円以上は欲しいものです。
また、取引先が安定しているかどうかも判断基準になります。
大手からある程度纏まった金額の収入を得ていると安心材料になります。
これが不安定だと、信頼が薄くなる訳です。

フリーランスで仕事をしている場合も、全くのフリーより、
どこか大きな事務所に所属しているなど、安定した仕事を供給してくれる
所があると有利でしょう。

何れにせよ、不動産投資をする際は個人事業主だと
非常にハードルが高いと思ってください。

勿論、預金が数千万あるとか、担保不動産を持っている場合は別です。
悲しいかな、銀行は、お金を沢山持っている人には沢山貸してくれますが
お金が無くて借りたい人には貸してくれないのです。

2007年10月 5日 (金)

「賢い融資の引き出し方Vo.6事業主の場合」

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.6事業主の場合」

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前回は、事業主の方は、付き合いのある銀行で借りるのが一番と

お話ししました。

不動産屋の提携ローンでは融資が出ないのに、付き合いのある銀行なら
何故融資が下りるのでしょうか?

これは個人も法人も変わりませんが、結局銀行は、信用力で貸します。

この人は、毎月これだけのローンを返済できるのか?

それだけの能力があるのか?と言うことです。

ですので、銀行と全く付き合いが無い無借金の会社より
銀行から沢山融資を受けていて、しっかり返している会社の方が
融資が付きやすいのです。

よく、社長さんが、「銀行がお金を借りてくれってうるさいんだよ」と
話をしてくれますが、ここで無下に断るより、借りておいた方が、
今度はいざと言うときに、お金を貸してくれやすくなったりします。

銀行も法人の付き合いは大きいですから、法人でよい付き合いをしていると
事業主の方の個人の融資も勿論優遇してくれます。

例えば、毎月積み立てをしているとか、預金をしていれば信頼も上がります。

銀行に3千万円預けている人が、1千万円借りるのは簡単です。

毎月50万円積立預金をしていれば、月々の返済が20万円なんて
なんてこと無いですね。

法人の銀行口座と同じ銀行に個人の口座を持っているのも有利です。

銀行に預金するのは勿体無い!と言って、証券会社や他の金融商品に
お金を入れて、銀行には必要最低限のお金しか無い!という方もいるでしょう。

これだと銀行からの信頼を上げることは出来ません。

銀行が喜ぶのは、預貯金です。積み立ても大歓迎です。

融資が受けられるというのは、大きな財産ですから、
上手に銀行と付き合っていかなくてはいけません。

サラリーマンの方と違って、事業主の方が融資を受ける為には
銀行との関係が大きく左右しますので、今後の事業のことも含め
銀行とは良い関係を作っておいてください。

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不動産投資は事業として見られます。

住宅ローンは100%借金なのに対して、不動産投資は事業として
お金を生み出すものです。

なので、銀行もその事業性を重視してお金を貸します。

まずは、物件の担保価値。

土地や建物の評価証明などから物件の担保としての価値を見ます。

そして、物件の家賃収入も大事な基準になります。

では、銀行はどういう基準で収益性を見ているのでしょうか?

まずは、金利です。

優遇金利や、変動金利がありますが、今後の金利の上下を考慮した金利で
計算します。

過去のデータから、某都市銀行は金利を4%で計算しています。
家賃収入は、堅く見て入居率80%で計算します。

ここからローンの返済比率を出して、年収によって融資枠の上限が決まります。

住宅ローンがある場合は、その返済額もプラスされてしまいますので
融資が不利になるわけです。

なので、住宅ローンは年収でその融資枠が決まってしまいますが
不動産投資の場合は、物件の担保価値と収益性で融資枠も変わってきます。

もちろん、収入が多い方が体力があるわけですから有利にはなります。

また、都市銀行よりもノンバンク系の銀行の方が審査基準は甘いですので
お金は借りやすくなります。金利は都市銀行よりも高めに設定されています。


次回は、事業主の方の場合をお話しします。

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