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2008年1月15日 (火)

「家具付きワンルームが注目!」

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僕の知人の中村さんが本を出版しました。

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!
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不動産投資に必要な知識をさまざまな角度から書いています。

土地の活用や自宅の有効活用なども含め、
不動産とは一生付き合って行くものです。

しかし、大切な財産にも関わらず、多くの方は知識が無さ過ぎです!

また、不動産屋の言いなりになっているだけではいけません。

不動産屋の僕が言うのもなんですが、これを読んでいれば
不動産屋に騙されることも無いでしょう。

たった1,575円で、大切な財産を守れるなら安いものですね。

是非、皆さんも読んで見てください。

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◎今日のテーマ 「家具付きワンルームが注目!」

これからの不動産投資戦略は、攻めでないといけません。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

最近ではワンルームも不動産投資ブームに乗って供給が過剰になってきています。

競争力が弱った部屋に人を呼び込むには、それなりの対策がありますが
その一つに、家具付きの部屋にしてしまうというのがあります。

レオパレス等は、礼金敷金無しで家具付きの部屋が売りです。

ホテル代わりに一時的に住みたい場合や、長期での出張などで
重宝されています。

先日会った友人も、大阪から東京に長期出張でレオパレス生活です。

しかも、出張なのに通勤に1時間以上も掛かる場所に住んでいます。

それぐらい都内では需要があるのです。

そのレオパレスは、家具が付いて敷金礼金が無い分、家賃が非常に
割高です。

それでも初期費用が掛からず、短期滞在OKなので人気があるのです。

では、この手法を、ワンルームマンションの賃貸でも取り入れてみましょう。

家具付きと言っても、冷蔵庫、洗濯機、テレビ、机やベッドなどを揃えても
10万円も掛かりません。

リサイクルショップで揃えれば、それぞれ1万円前後で手に入ります。

それで、家賃を通常のワンルームより2000円アップさせれば十分に
元が取れるのです。

しかも、元が取れる上に空室期間が短くなるのですから、いいこと尽くしです。

この10万円の投資を惜しんで、何ヶ月も空室になっているようではダメです。

では、沢山投資をすればいいのかというとそうではありません。

やはり、この時も、利回り計算をしてください。

10万円の投資で、月に2,000円の家賃アップということは、

2,000円×12ヶ月=24,000円

24,000円÷10万円×100=24%

となります。

10万円の投資で年間2,4000円儲かるわけですから、投資利回りは24%です。

これだけの投資効率があれば、意味がありますよね。

お金を掛けずに空室でいるよりも、収益は大きく増すのです。

今、賃貸は競争に入っています。

工夫をして、より賃借人が付きやすく、且つ、収益も上がる手法を
取っていかないといけません。

ただし、闇雲に、意味の無いところにお金を掛けて、投資利回りを
低下させることだけは避けなくてはいけません。

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2008年1月 9日 (水)

「ネットで見栄えがいい物件Vo.2」

◎今日のテーマ 「ネットで見栄えがいい物件Vo.2」

ネットでの話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

売買よりもよりネット依存が強いのが賃貸です。

いまや、とりあえずネットで検索というのが当たり前でしょう。

投資用不動産を買った場合も、賃借人が抜けたときは賃貸募集が
必要になってきます。

まず、100%ネット掲載は必要不可欠になってきます。

そこで賃貸物件を出すときに需要なのが、検索機能に引っかかる
物件かどうかということです。

例えば、yahoo不動産の賃貸物件を検索するページを見てください。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo_transit.html

・賃料・物件種別・間取り・専有面積・築年数・最寄り駅からの時間

という選択肢があり、その下にこだわり検索があります。

・バス、トイレ独立・2階以上・駐車場・洗濯機置き場・エアコン
・フローリング・ペット相談・オートロック etc...

要するに、どれだけデザイナーズマンションで見た目が良かったとしても
この選択肢に引っかからない物件だと、人の目にさえ触れないのです。

その地域の属性にあった賃貸募集になっているかどうかを考えなくては
いけません。

駅から遠いのが悪いとはいいません。

駅から遠い場合は、車使用が必要条件になることが多いでしょう。

そうすると駐車場にチェックが入る物件で無いと検索にヒットしません。

賃料の設定も大きな影響を与えます。

都心の一人暮らしの場合は、6万~8万円で検索をかけるでしょう。

また切のいい数字で検索を掛けるので、6万1千円だと6万以内で探している
人にはヒットしません。

よく共益費と込みで表示する場合もありますが、これも不利です。

58,000円 共益費3,000円とするのと、61,000円(共益費込)と表示する
のでは、大きく違ってきます。

検索の場合は、共益費を除いた家賃で検索できるので、その場合
前者は検索にヒットしますが、後者はヒットしません。

総額の家賃では同じですから、気を付ける必要があります。

賃貸物件はネットで検索されるかどうかで大きく左右されます。

自身の物件が検索される条件に当てはまっているかどうかを
見る必要があるでしょう。

投資用不動産を買う場合も、賃借人が付きやすい物件か否かを見る必要が
あります。

こういった視点で物件を見て、判断をしてください。

ネットで見栄えがいい、検索されやすい物件かどうかも
判断基準の一つです!

「ネットで見栄えがいい物件」

◎今日のテーマ 「ネットで見栄えがいい物件」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

オフィスの移転に伴うハイテク化の話をしましたが、
不動産業界もどんどんIT化が進んでいます。

今や、物件探しもネットが当たり前。

ネット経由での契約件数も年々大幅に増えています。

そこで最近重要度が増しているのがHPに掲載する写真です。

これ、写真写りを良くするという意味だけではありません。

皆さんも、ネットで物件を見た経験があるかと思いますが
ネット上で掲載されている写真は、非常に小さいものです。

しかし、その小さい写真を見て、良い悪いを一瞬で判断し
ピンとこない写真は、どれだけ内容が良くても見過ごされます。

ということは・・・

自身が売却を考える時は、小さい写真でも見栄えがよく見えるように
写真を掲載する必要があります。

そして、ネット上で物件を選ぶ場合は、写真のイメージだけに
左右されないということです。

もしかしたら写真の撮り方がヘタなだけかもしれません。

しかし、そのお陰で優良物件が多くの人に見過ごされている
可能性もあるのです。

天気が悪い日や、雨の日にしか写真が撮れなかったのかもしれません。

売主さんが素人感覚で撮った写真をそのまま掲載しているかもしれません。

ここが、ネットの落とし穴なのです。

とはいえ、不動産のポータルサイトにさらされている物件情報は
川下の物件で、誰も拾わなかったのでネットにさらされている訳です。

不動産会社がお客さんを引き寄せる為の宣伝目的の物件という
可能性もあります。

投資用不動産を買う場合は、やはり実物をしっかり見て
修繕履歴や賃借人の状況などをしっかり見ないと判断できません。

ネットは何も万能ではないのです。

とはいえ、有効活用は必要です。

弊社でも、経営者に特化した不動産投資サイトをオープンしました。
https://fudosan.recrm.co.jp/

物件情報も掲載していますが、全て自社所有物件ですので
情報は他のサイトでは一切公開していません。

弊社サイトから情報を閲覧する際にもパスワードが必要になります。

まずは、サイトに訪問して、右上にある「不動産投資事例のご紹介」を
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是非一度、ご覧になってください!

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