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2007年12月20日 (木)

「不動産の減価償却Vo.2」

◎今日のテーマ 「不動産の減価償却Vo.2」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

不動産の価格は建物の部分と土地の部分に分かれます。

勿論減価償却を考えると建物の価格が大きいに越したことはありません。

不動産価格に消費税が明記されている物件は、建物の割合(対価割合)が
直ぐに分かります。

消費税は土地にはかからず、建物だけにかかります。

ですから、物件価格3000万円、別途消費税75万円だとすると

建物と土地はちょうど5:5となります。

仲介を使った個人間売買の場合は消費税は付きません。

この場合、対価割合をどう計算するかが問題です。

解釈の違いによって変わりますが、基本的には土地と建物の評価額を
見ると対価割合が導き出せます。

税金がかかる際には物件の課税評価額を元にするのですが、その価格が
それぞれいくらかで判断するのです。

これは、「評価証明書」を見れば分かります。

減価償却を取るには建物の割合が高い物件がいいということは
土地の評価が低い場所の方がいいということになりますが
減価償却だけに気を取られて物件を選ぶのも良くありません。

土地の評価が低いということは、年数が経って建物の評価が
無くなっていくと、不動産の価値も大きく下がることになります。

但し、同じ物件価格でも、建物と土地の割合がどれぐらいか知ることは
物件の価値を見極める上でも大事ですので、確認は必要でしょう。

ローンを組んだときの金利も経費になりますが、これも建物部分の
金利のみ経費として認められるのです。

上記の3000万円の物件で2000万円のローンを組んだとしたら
1500万円分の金利は経費になるのです。

物件を買う時は、いくら経費計上できて、どれぐらいの還付金になるのかも
不動産会社にシュミレーションを出してもらうといいでしょう。

不動産を修繕した時にも、その修繕費は経費として認められますが
これも、気を付けなければいけない事項があります。

次回は、修繕費の経費計上についてお話をしましょう!

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