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2007年12月20日 (木)

「投資で買って実需で売る!」

◎今日のテーマ 「投資で買って実需で売る!」

新築マンションは売り渋ってます!

大手は地価の上昇を睨んで、販売予定を先延ばしにしています。

価格も上昇傾向で、買い手も手が出ずに買い控えている状況でしょう。

9月の首都圏における新規発売戸数に対する
月間契約率は65.9%となっています。

売れ行き好調の目安が契約率70%以上ですので、
かなり陰りが見えてきています。

1戸当たりの平均価格は4,481万円
(前年同月比7.5%アップ、前月比13.0%アップ)と
価格上昇傾向は続いています。

しかし、これは新築マンションの話。

中古市場はどうかというと、首都圏の中古マンション価格は2,911万円
(同2.6%下落)で、4カ月ぶりに下落となっています。

月によって多少の上下はあるにしても、新築マンションに比べ
ほとんど価格は動いていません。

中古は、地価の上昇に引っ張られて遅れて価格が上昇する傾向にあると
以前も書きましたが、新築に手が出なくなった買い手は、
中古マンションに移ってくるでしょうから、これからが狙い目です。

最近は、投資用不動産として利回りで価格が決められていますが、
実需(実際に使用する目的で買うこと)目的で売った方が
高く売れる場合も多くなっています。

買う時は投資商品として賃借人がいる状態で買って、賃借人が抜けたら
実需で売りに出すと、買った値段より高く売れるというケースです。

投資目的の不動産は利回りでしか価格が決められないのですが、
実需の場合は、その物件が欲しいと思う人が多ければ、または
非常に気に入って買いたいという人がいれば、価格は高くても
買う訳です。

投資用不動産を買う場合でも、仮に賃借人が抜けて実需で売る場合の
周辺相場を見ておくといいでしょう。

ここにねじれがある物件は、非常にお買い得と言えるのです。

僕が1年ほど前に収益物件として買っていただいた区分の住居も
今、実需で売ると2割ほど高く売れる相場になっています。

現在手掛けている物件も、収益物件としての販売価格よりも
実需で売ったときの価格の方が2割り程高くなる物件があります。

投資用不動産の最大の欠点は、賃借人が抜けることですが、
こういった物件の場合は、賃借人が抜けても実需で売るという
選択肢が取れるだけに、非常にリスクが少なくなります。

これは、これからの新しい不動産投資手法になるかもしれないと
僕自身も注目しています。

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