「kabuoon」

リンク

無料ブログはココログ

« 2007年10月 | トップページ | 2008年1月 »

2007年12月20日 (木)

「不動産の経費計上」

◎今日のテーマ 「不動産の経費計上」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、今回は経費計上についてお話しましょう。

サラリーマンでも賃貸収入が入るようになると、事業主になります。

勿論、今までは源泉徴収だけで済ませていましたが、
確定申告が必要になります。

そして、不動産にかかる経費も計上して収入から引くことができるのです。

不動産を取得した年は、不動産取得にかかる費用や減価償却費が
不動産の収益よりも大きくなるため、マイナス分を所得と損益通算して
還付金が受けられるのです。

さて、問題は、どこまでが経費として認められるのか?
最終的には税務署の判断になりますし、税理士さんの意見を聞く必要が
ありますが、目安としてお伝えしましょう。

まず、大きなものでいうと物件の修繕費です。

この修繕費は大きく2つの考え方があります。

屋上の防水工事をする、壁を塗り替える、退去した部屋のリフォームは
経費として一度に計上できます。

しかし、タイルを綺麗なデザインのものに張り直す、
部屋も間取りを変えて新しくリフォームするなどは
固定資産として見られますので、減価償却の対象となります。

目安としては以下のような場合は必要経費になると考えられます。
・修繕費のために要した費用が60万円に満のもの
・おおむね3年以内の周期で行われる修繕
・修理した固定資産の建築価格の10%以内の修繕

他は、細かいものですが、物件を見に行った交通費も経費になります。

東京の人が大阪の物件を取得した場合は、物件を見に行った交通費は
経費に計上できるのです。

賃借人を入れるために照明を備え付けたりエアコンを取り付ける場合も
勿論経費になります。

サラリーマンをやっていると経費計上という意識がなくなりますが
その事業に必要な出費は、経費計上できることも多いですから
見逃さないようにしなければいけません。

「不動産の減価償却Vo.2」

◎今日のテーマ 「不動産の減価償却Vo.2」

減価償却の話の続きです。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

不動産の価格は建物の部分と土地の部分に分かれます。

勿論減価償却を考えると建物の価格が大きいに越したことはありません。

不動産価格に消費税が明記されている物件は、建物の割合(対価割合)が
直ぐに分かります。

消費税は土地にはかからず、建物だけにかかります。

ですから、物件価格3000万円、別途消費税75万円だとすると

建物と土地はちょうど5:5となります。

仲介を使った個人間売買の場合は消費税は付きません。

この場合、対価割合をどう計算するかが問題です。

解釈の違いによって変わりますが、基本的には土地と建物の評価額を
見ると対価割合が導き出せます。

税金がかかる際には物件の課税評価額を元にするのですが、その価格が
それぞれいくらかで判断するのです。

これは、「評価証明書」を見れば分かります。

減価償却を取るには建物の割合が高い物件がいいということは
土地の評価が低い場所の方がいいということになりますが
減価償却だけに気を取られて物件を選ぶのも良くありません。

土地の評価が低いということは、年数が経って建物の評価が
無くなっていくと、不動産の価値も大きく下がることになります。

但し、同じ物件価格でも、建物と土地の割合がどれぐらいか知ることは
物件の価値を見極める上でも大事ですので、確認は必要でしょう。

ローンを組んだときの金利も経費になりますが、これも建物部分の
金利のみ経費として認められるのです。

上記の3000万円の物件で2000万円のローンを組んだとしたら
1500万円分の金利は経費になるのです。

物件を買う時は、いくら経費計上できて、どれぐらいの還付金になるのかも
不動産会社にシュミレーションを出してもらうといいでしょう。

不動産を修繕した時にも、その修繕費は経費として認められますが
これも、気を付けなければいけない事項があります。

次回は、修繕費の経費計上についてお話をしましょう!

「不動産の減価償却」

◎今日のテーマ 「不動産の減価償却」

前回は社長のベンツは何故5年落ちがいいのか?という話をしました。

バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

簡単に振り返ると、減価償却が5年なので、短期で経費で落とせるから
というのが答えでした。

では、今度は不動産の減価償却を考えましょう。

不動産の減価償却の年数は

住居用SRC・RC 47年

木造アパート  22年 等

そして大事なのが設備の部分

設備の減価償却は15年となっています。

不動産購入の際は、この減価償却費が経費になりますから
サラリーマンでも、確定申告をして経費分還付を受けることができます。

そして、本来は定額法で減価償却費を計算するのですが、
設備に置いては定率法で減価償却も可能です。

簡単に言うと、定額法は、毎年同じ割合の額で償却するのに対し
定率法は、最初の年に大きな額を割り当てられるので、
経費として沢山落とせるということなんです。

それにより、不動産を購入した初年度と次年度ぐらいは、
大きく償却できるので、税金の還付を受けることになります。

これは、収入や物件によって還付の差がでるので一概には言えませんが
最近の僕のお客様の例で言うと、年収1000万円のサラリーマンの方が、
3000万円の物件を買って受けられる還付金の合計は100万円程度になりました。

償却できるのは建物の部分のみなので、土地は償却できません。
建物と土地の割合でも償却額は変わってきます。
また、躯体部分と設備部分の割合でも変わります。

ですから、不動産を購入される場合は、減価償却費がどれぐらいになるか
不動産会社にシュミレーションを出してもらうといいでしょう。
還付される金額がわかると、税金の支払いなどの計算も出来ますからね。

では、次回は具体的に、物件の特性ごとに減価償却費の割合を見て行きましょう。

これも目的によって狙う物件が大きく変わってきます。

「何故社長のベンツ5年落ちがいいのか?」

◎今日のテーマ 「何故社長のベンツ5年落ちがいいのか?」

今日から東京モーターショーが開幕です!

今日のネタは不動産から少し離れますが、投資という観点からは
同じなので、参考にしてください。

最近は若者の車離れが加速しているようで、自動車メーカーは国内で
苦戦していますね。

収入が少なくなる中で、車にお金が回らないのでしょう。

もう一つ驚いたのが、車を持つ目的として「デートで必要」と
答えた人が、1%しかいなかったとか。
一番多い回答が移動手段で車が必要とのこと。

僕が初めて車買った時は100%デート目的でしたけどね。。。

走る喜びとか、男のロマン、ステータスなんて思うのは古いのでしょうか?

という僕も、車を買う時は中古しか買いません!

事業主の方は特に5年落ちの4ドアベンツがいいなんて言いますが
車の減価償却は5年なので、5年落ちだと2年で償却できてしまいます。

しかも、2ドアだとプライベートでの使用を税務署から疑われますが
4ドアだと仕事で使っていると言えますからね。

一番価格が高くなっている新車を買うよりも、中古の方が
お得なのは、車も不動産も同じですね。

高いベンツに乗って贅沢だと思われるかもしれませんが、
経費で落ちるので大した事はないのです。

不動産を買う場合も、購入に掛かる諸費用や減価償却分は経費で
計上できます。

最高税率を払っている方なら、戻ってくる割合も多くなります。

不動産を買う場合も、諸費用や減価償却でどれだけ戻ってくるか
計算をしてみるといいでしょう。

会社の収益が急に上がった年や、会社員の方でも歩合給などで
多く稼いだ年は、不動産を買って損金を収入と合算して
課税所得を抑えることが出来るのです。

ちなみに、サラリーマンの方は、車を買っても経費にはできませんが
不動産はちゃんと事業になりますので、経費で落とせます。

サラリーマンも、不動産投資をすると、事業所得になりますからね。

ここら辺の突っ込んだ話は紙面では難しいので、無料コンサルに
お申し込みくださいね。

この話をすると、皆さんにいつも面白がってもらえます。

投資の楽しみが更に増えますよ!

「投資で買って実需で売る!」

◎今日のテーマ 「投資で買って実需で売る!」

新築マンションは売り渋ってます!

大手は地価の上昇を睨んで、販売予定を先延ばしにしています。

価格も上昇傾向で、買い手も手が出ずに買い控えている状況でしょう。

9月の首都圏における新規発売戸数に対する
月間契約率は65.9%となっています。

売れ行き好調の目安が契約率70%以上ですので、
かなり陰りが見えてきています。

1戸当たりの平均価格は4,481万円
(前年同月比7.5%アップ、前月比13.0%アップ)と
価格上昇傾向は続いています。

しかし、これは新築マンションの話。

中古市場はどうかというと、首都圏の中古マンション価格は2,911万円
(同2.6%下落)で、4カ月ぶりに下落となっています。

月によって多少の上下はあるにしても、新築マンションに比べ
ほとんど価格は動いていません。

中古は、地価の上昇に引っ張られて遅れて価格が上昇する傾向にあると
以前も書きましたが、新築に手が出なくなった買い手は、
中古マンションに移ってくるでしょうから、これからが狙い目です。

最近は、投資用不動産として利回りで価格が決められていますが、
実需(実際に使用する目的で買うこと)目的で売った方が
高く売れる場合も多くなっています。

買う時は投資商品として賃借人がいる状態で買って、賃借人が抜けたら
実需で売りに出すと、買った値段より高く売れるというケースです。

投資目的の不動産は利回りでしか価格が決められないのですが、
実需の場合は、その物件が欲しいと思う人が多ければ、または
非常に気に入って買いたいという人がいれば、価格は高くても
買う訳です。

投資用不動産を買う場合でも、仮に賃借人が抜けて実需で売る場合の
周辺相場を見ておくといいでしょう。

ここにねじれがある物件は、非常にお買い得と言えるのです。

僕が1年ほど前に収益物件として買っていただいた区分の住居も
今、実需で売ると2割ほど高く売れる相場になっています。

現在手掛けている物件も、収益物件としての販売価格よりも
実需で売ったときの価格の方が2割り程高くなる物件があります。

投資用不動産の最大の欠点は、賃借人が抜けることですが、
こういった物件の場合は、賃借人が抜けても実需で売るという
選択肢が取れるだけに、非常にリスクが少なくなります。

これは、これからの新しい不動産投資手法になるかもしれないと
僕自身も注目しています。

具体的な話を聞いてみたいと言う方は、是非無料コンサルティングに
お申し込み下さい!

コンサルティングを受けられた方からも、沢山喜びの声を頂いています。

「今まで知らなかった投資手法を知ることができた」
「自分の今の状況に一番あった投資方法がわかった」
「投資の目的と、将来の目標が見えた」 など。

詳細は下記をご参照下さい!

____________________
         ___________________

☆無料コンサルティング実施中!

不動産投資について相談したい。物件を探している。
不動産による節税、相続について知りたい。
コンサルティング、ご相談を無料で行っています。

メールはこちらまで!⇒thada@recrm.co.jp(@を小文字に直してください)

「コンサルティング希望」と件名に書いて、メールをお送りください。

首都圏の方は面談も可能です!遠方の方、時間があまり取れない方はメールでの
相談も可能です。
羽田プロフィール、詳細はこちらをご覧下さい。
http://c.prjapanmail.jp/?d=p&c=c&p=iLCLbcbc&m=6&n=120&u=65311

まだ、こちらのレポートを読んでない方は是非ご覧下さい。

「収益不動産投資を成功させる17の極意~退職後でも年収分以上の収入!」
http://www.sugowaza.jp/reports/get/4951/4052/

※自社物件のみを扱っていますので、コンサルティング料、
 仲介手数料は一切かかりません。

メルマガの質問や感想なども気軽にメールをしてください!

◎こんな方!ご連絡ください

・自己資金500万円以内で、リスクを抑えた不動産投資を考えているサラリーマンの方

・事業主の方で、将来を考え事業所得以外の収入を不動産で作りたい方

・相続対策で不動産として資産を持って相続税の軽減を考えている方

・今行っている不動産投資の方向性が正しいのか相談したい方

「確定申告の落とし穴」

◎今日のテーマ 「確定申告の落とし穴」

個人事業主の方で、不動産投資がしたいと思っている方・・・
というより銀行でお金を借りようとしている方は注意が必要です。

収入が多くても、経費でバンバン落として課税所得を
少なくして、税金を取り戻すということをしている方も多いでしょう。

これ、自宅を買う時でもローン審査が通らなくなりますから気を付けましょう。
私も、過去には個人事業主をしていました。
収入はサラリーマン以上ありましたが、確定申告での所得は抑えていました。

その確定申告書を持って銀行にローン相談に行くと、
「んーーーーーーー。」という厳しい表情が返ってきます。
収入が多いのはいいのですが、課税所得が少ないのは致命的だと。

投資用の不動産も家のローンも大抵3期分の確定申告を見ます。
ほとんど0に近い課税所得にしている方は、3ヶ年計画で課税所得を
段階的に上げるといいでしょう。

税金の支払いをケチっていると、大事なときにお金が借りられなくて
結局儲けるチャンスを逃してしまいますから、税金はお国の為
自分の為に、しっかり納めたほうがいいでしょう。

ローン審査をする年には、課税所得500万円以上は欲しいものです。
また、取引先が安定しているかどうかも判断基準になります。
大手からある程度纏まった金額の収入を得ていると安心材料になります。
これが不安定だと、信頼が薄くなる訳です。

フリーランスで仕事をしている場合も、全くのフリーより、
どこか大きな事務所に所属しているなど、安定した仕事を供給してくれる
所があると有利でしょう。

何れにせよ、不動産投資をする際は個人事業主だと
非常にハードルが高いと思ってください。

勿論、預金が数千万あるとか、担保不動産を持っている場合は別です。
悲しいかな、銀行は、お金を沢山持っている人には沢山貸してくれますが
お金が無くて借りたい人には貸してくれないのです。

« 2007年10月 | トップページ | 2008年1月 »