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2007年10月 5日 (金)

「賢い融資の引き出し方Vo.6事業主の場合」

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.6事業主の場合」

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前回は、事業主の方は、付き合いのある銀行で借りるのが一番と

お話ししました。

不動産屋の提携ローンでは融資が出ないのに、付き合いのある銀行なら
何故融資が下りるのでしょうか?

これは個人も法人も変わりませんが、結局銀行は、信用力で貸します。

この人は、毎月これだけのローンを返済できるのか?

それだけの能力があるのか?と言うことです。

ですので、銀行と全く付き合いが無い無借金の会社より
銀行から沢山融資を受けていて、しっかり返している会社の方が
融資が付きやすいのです。

よく、社長さんが、「銀行がお金を借りてくれってうるさいんだよ」と
話をしてくれますが、ここで無下に断るより、借りておいた方が、
今度はいざと言うときに、お金を貸してくれやすくなったりします。

銀行も法人の付き合いは大きいですから、法人でよい付き合いをしていると
事業主の方の個人の融資も勿論優遇してくれます。

例えば、毎月積み立てをしているとか、預金をしていれば信頼も上がります。

銀行に3千万円預けている人が、1千万円借りるのは簡単です。

毎月50万円積立預金をしていれば、月々の返済が20万円なんて
なんてこと無いですね。

法人の銀行口座と同じ銀行に個人の口座を持っているのも有利です。

銀行に預金するのは勿体無い!と言って、証券会社や他の金融商品に
お金を入れて、銀行には必要最低限のお金しか無い!という方もいるでしょう。

これだと銀行からの信頼を上げることは出来ません。

銀行が喜ぶのは、預貯金です。積み立ても大歓迎です。

融資が受けられるというのは、大きな財産ですから、
上手に銀行と付き合っていかなくてはいけません。

サラリーマンの方と違って、事業主の方が融資を受ける為には
銀行との関係が大きく左右しますので、今後の事業のことも含め
銀行とは良い関係を作っておいてください。

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.5」

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不動産投資は事業として見られます。

住宅ローンは100%借金なのに対して、不動産投資は事業として
お金を生み出すものです。

なので、銀行もその事業性を重視してお金を貸します。

まずは、物件の担保価値。

土地や建物の評価証明などから物件の担保としての価値を見ます。

そして、物件の家賃収入も大事な基準になります。

では、銀行はどういう基準で収益性を見ているのでしょうか?

まずは、金利です。

優遇金利や、変動金利がありますが、今後の金利の上下を考慮した金利で
計算します。

過去のデータから、某都市銀行は金利を4%で計算しています。
家賃収入は、堅く見て入居率80%で計算します。

ここからローンの返済比率を出して、年収によって融資枠の上限が決まります。

住宅ローンがある場合は、その返済額もプラスされてしまいますので
融資が不利になるわけです。

なので、住宅ローンは年収でその融資枠が決まってしまいますが
不動産投資の場合は、物件の担保価値と収益性で融資枠も変わってきます。

もちろん、収入が多い方が体力があるわけですから有利にはなります。

また、都市銀行よりもノンバンク系の銀行の方が審査基準は甘いですので
お金は借りやすくなります。金利は都市銀行よりも高めに設定されています。


次回は、事業主の方の場合をお話しします。

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