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2007年8月16日 (木)

「賢い融資の引き出し方Vo.2」

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.2」

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プラスになる借金とはどういうものか?

ちょっと単純に計算してみましょう。

○3000万円の住居区分物件 ネット利回り6% 築15年

 家賃収入 180万円/年 15万円/月

 頭金600万円 融資2400万円 金利3%(変動)25年

 月々返済113,810円 月の収支+36,190円

勿論、これに不動産取得税や毎年固定資産税などが掛かってきますが

まず、考え方の整理をしましょう。(説明の為のもので細かい計算は省いています)

この3000万円の物件を、自分が住居として住む物件として買ったとしましょう。

そうすると、融資金額である2400万円は丸々借金です。

月々の返済額も、勿論、自分のお財布から支払うわけですからマイナスです。

しかし、収益不動産だと家賃収入でローンは返済できてしまいます。

考え方としては、人にお金を借りて、人に借金を返済してもらい、

自分は収入を得て、資産も築ける訳です。

この物件の実質的利回りはいくらになるのか?

まず、頭金600万円に対して、月の収支が36,190円です。

600万円預けたら月々の配当が36,190円になると考えてください。

利回りは、36,190円×12ヶ月÷600万円×100=7.2%

さらに、融資をしてもらった2400万円分の資産も

25年間で自分のモノになります。

物件価格の下落やインフレによる上昇などは加味しないとして、

単純に2400万円÷25年=96万円←(この金額が毎年自分の資産になると考える)

頭金600万円に対する利回りは

96万円÷600万円=16%

この物件そのものの利回りは6%だった訳ですが、ローンを組んで買った場合

7.2%+16%=23.2%もの利回り商品になる訳です。

これが、少ない資金で大きく資産を増やすレバレッジ効果なのです。

実際の運用は、空室リスクや、税金、金利上昇を加味するので

ここまで高くなりませんが、株やファンドで運用してもせいぜい数%です。

どんなに優秀なファンドマネージャーが運用しても、

長期運用で2桁の利回りをたたきだせる人はそうそういませんね。

しかも、値動きによっては大きく損をすることもあります。

それに比べ、不動産は高い利回りで安定した運用ができるので、

株や事業などで成功した人も、最終的に不動産へ資産を移すのです。

さて、住宅ローンのマイナスの借金と、収益不動産のプラスの借金は

理解できたでしょうか?

まず、不動産投資がマイナスの借金だと思っていたら

不動産投資は怖くてできませんね?

但し、プラスになっていく借金だったら、大袈裟に言うと、何十億借金しても

怖くないのです。

世の中には、この仕組みをフル活用して億単位の借金をして

不動産投資をしているサラリーマンの方もいる訳です。

とは言っても、融資が受けられないと不動産投資どころではありません。

では、この仕組みを理解した上で、いかに有利に融資を引き出すのか?

次回は、サラリーマンの場合と事業主の場合に分けて見ていきましょう!

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