「kabuoon」

リンク

無料ブログはココログ

« 2007年7月 | トップページ | 2007年10月 »

2007年8月16日 (木)

「賢い融資の引き出し方Vo.4」

人気blogランキングへ  ←クリックよろしく!

※メルマガの内容を転載しています!

 登録は、こちらのメールアドレスに空メールを送るだけでもできます!
 p+282@prjapanmail.jp

◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.4」

バックナンバーはこちら⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

今回もサラリーマンの場合の続編です。

サラリーマンの方は、業者の提携銀行を使うのが一番とお話しをしました。

そこでの注意事項です。

これは、自分で銀行に融資を申し込む場合も同じですが、

銀行は、「人」を見てお金を貸すというのを忘れないで下さい。

融資を受ける場合は、銀行の担当者との面談があります。

ここで、「この人はお金を貸すと危ないなぁ」と思われるとアウトです。

お金を持っている方が有利だと思って、見るからに高級なスーツに

高級な時計やアクセサリーをジャラジャラさせて、スポーツカーに乗って

さっそうと現れる・・・なんて事は絶対にしないで下さい。

「この人は金使いが荒いから破綻しやすい」と判断されます。

あくまでも、勤勉で安定していて信頼できる風に振舞いましょう。

見た目は地味の方がいいのです。

勿論、転職願望があっても口に出してはいけません。

仕事をコロコロ変えるという印象もよくありません。

毎月のローンがしっかり確実に払える人に銀行はお金を貸します。

ちなみに、僕も、実際に銀行の審査を受けたことがあります。

僕の場合は、勤続年数も浅く、通常ならば審査に落ちる与信力でした。

しかし、不動産投資の専門家という点を強調し、物件の詳細なレポートや
キャッシュフローの計算書、シュミレーションなどを提出、
この運用がリスクの少ない安全な運用であることを証明しました。

更に、自分の信頼度を上げるために、会社の面接で提出するよりも詳細な
経歴書を書き、両親や兄弟の仕事なども書きました。

幸い、僕の場合は、両親も公務員、兄弟も皆信頼ある仕事に就いているので
プラスになりました。

こういったプラスになる材料は惜しみなく出したほうがよいでしょう。

例えば、実家が資産家であるとか、不動産などの財産を持っているならば
それも提示した方がいいでしょう。

妻に保証人になってもらう際には、妻の与信情報も提出します。

さらに妻の両親の仕事などの情報も提出しています。

これは、僕自身の与信が足りなくて、他のプラス要因をできるだけ
引き出すためにやったことです。

これを提出したからと言って、親の財産から何から全部丸裸にされて
持って行かれるわけではありません。

これだけの人なら、信頼してもいいだろうという、感情を引き出すために
やっているのです。

銀行の担当者も、どうにかして融資を付けたいと思っていますから、
なんでも良いからプラス材料は全部出してくれといいます。

個人情報はあまり出したくないと思われるかもしれませんが、
出したところで、何がどうなる訳でもありません。

それによって条件良く融資が受けられるのであれば、どんどん出すべきです。

会社の経営者だって、銀行に決算書を提出して丸裸にされているわけですから。

通常は、源泉3期分、確定申告3期分を提出しますが、
必要な時には、こういった情報も積極的に出していきましょう。

不動産投資は現金で買う場合は別ですが、結局は銀行融資で決まります。

融資が下りないと不動産投資もできません。

条件が悪いと融資額も増やせません。金利も高くなります。

その為に、銀行を見方に付ける術を知っていなくてはいけません。

次回も融資の引き出し方を掘り下げていきましょう!

人気blogランキングへ  ←クリックよろしく!

※メルマガの内容を転載しています!

 登録は、こちらのメールアドレスに空メールを送るだけでもできます!
 p+282@prjapanmail.jp

「賢い融資の引き出し方Vo.3」

人気blogランキングへ  ←クリックよろしく!

※メルマガの内容を転載しています!

 登録は、こちらのメールアドレスに空メールを送るだけでもできます!
 p+282@prjapanmail.jp

◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.3」

バックナンバーはこちら⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

前回は、プラスの借金というものがどういうものかお話をしました。

今回は、実際の融資を受ける場合の条件などを見ていきましょう。

〔サラリーマンの場合〕

サラリーマンの方は、非常にラッキーです。

融資を受ける際に勘違いしている方が多いのですが、

3000万円の年収を貰っている事業主よりも、

サラリーマンの方が融資が受けられやすいことが多いのです。

ベンツに乗って、銀座で豪遊している社長よりも、サラリーマンの方が

不動産投資に有利な場合があるんです!

これは何故か?

事業主は、どれだけ稼いでも、明日どうなるかわからないと判断されます。

将来に渡って安定した収入が約束されているわけではないということです。

例えば、大企業に勤めるサラリーマンだと、会社が安定していますから

銀行の信頼も厚く、お金も借りやすいのです。

ただし、既に借金をしている方は要注意です。

まず、前回述べたように、マイホームを買ってしまった人は、

負の借金ですから、融資を受ける際はマイナス評価になります。

大原則として、マイホームを買う前に不動産投資をしましょう。

これが逆になってしまうと、不動産投資はできません。

ただし、例えばもう10年以上前に買ったマイホームで、

返済も順調に進んでるのであれば、返済した分は担保になるわけですから、

資産を持っていることになり有利になります。

さて、不動産投資をしたいあなたが、銀行に物件を持ち込んで

融資を受けようとします。

よほど銀行との繋がりがあるか、投資信託や預金が何千万もあって

銀行の営業マンと顔なじみでもないかぎり、飛び込みで行っても難しいでしょう。

サラリーマンの方は、業者と提携している銀行でローンを組むのがベストです。

業者は、銀行との提携で多くの取引をしています。

なので、銀行にとっては業者がお得意さんなわけですから、融資も通りやすくなります。

銀行は、信頼でお金を貸しますから、業者の信頼と、サラリーマンという信頼が

融資を引き出すには良い条件になる訳です。

サラリーマンの方で気をつけなくてはいけないのが、借金です。

車のローンやカードローン、過去に支払いが滞ってブラックリストに入ってないか。

こういったことも与信に傷が付きますので気をつけてください。

人気blogランキングへ  ←クリックよろしく!

※メルマガの内容を転載しています!

 登録は、こちらのメールアドレスに空メールを送るだけでもできます!
 p+282@prjapanmail.jp

「賢い融資の引き出し方Vo.2」

人気blogランキングへ  ←クリックよろしく!

※メルマガの内容を転載しています!

 登録は、こちらのメールアドレスに空メールを送るだけでもできます!
 p+282@prjapanmail.jp



◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方Vo.2」

バックナンバーはこちら⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

プラスになる借金とはどういうものか?

ちょっと単純に計算してみましょう。

○3000万円の住居区分物件 ネット利回り6% 築15年

 家賃収入 180万円/年 15万円/月

 頭金600万円 融資2400万円 金利3%(変動)25年

 月々返済113,810円 月の収支+36,190円

勿論、これに不動産取得税や毎年固定資産税などが掛かってきますが

まず、考え方の整理をしましょう。(説明の為のもので細かい計算は省いています)

この3000万円の物件を、自分が住居として住む物件として買ったとしましょう。

そうすると、融資金額である2400万円は丸々借金です。

月々の返済額も、勿論、自分のお財布から支払うわけですからマイナスです。

しかし、収益不動産だと家賃収入でローンは返済できてしまいます。

考え方としては、人にお金を借りて、人に借金を返済してもらい、

自分は収入を得て、資産も築ける訳です。

この物件の実質的利回りはいくらになるのか?

まず、頭金600万円に対して、月の収支が36,190円です。

600万円預けたら月々の配当が36,190円になると考えてください。

利回りは、36,190円×12ヶ月÷600万円×100=7.2%

さらに、融資をしてもらった2400万円分の資産も

25年間で自分のモノになります。

物件価格の下落やインフレによる上昇などは加味しないとして、

単純に2400万円÷25年=96万円←(この金額が毎年自分の資産になると考える)

頭金600万円に対する利回りは

96万円÷600万円=16%

この物件そのものの利回りは6%だった訳ですが、ローンを組んで買った場合

7.2%+16%=23.2%もの利回り商品になる訳です。

これが、少ない資金で大きく資産を増やすレバレッジ効果なのです。

実際の運用は、空室リスクや、税金、金利上昇を加味するので

ここまで高くなりませんが、株やファンドで運用してもせいぜい数%です。

どんなに優秀なファンドマネージャーが運用しても、

長期運用で2桁の利回りをたたきだせる人はそうそういませんね。

しかも、値動きによっては大きく損をすることもあります。

それに比べ、不動産は高い利回りで安定した運用ができるので、

株や事業などで成功した人も、最終的に不動産へ資産を移すのです。

さて、住宅ローンのマイナスの借金と、収益不動産のプラスの借金は

理解できたでしょうか?

まず、不動産投資がマイナスの借金だと思っていたら

不動産投資は怖くてできませんね?

但し、プラスになっていく借金だったら、大袈裟に言うと、何十億借金しても

怖くないのです。

世の中には、この仕組みをフル活用して億単位の借金をして

不動産投資をしているサラリーマンの方もいる訳です。

とは言っても、融資が受けられないと不動産投資どころではありません。

では、この仕組みを理解した上で、いかに有利に融資を引き出すのか?

次回は、サラリーマンの場合と事業主の場合に分けて見ていきましょう!

人気blogランキングへ  ←クリックよろしく!

※メルマガの内容を転載しています!

 登録は、こちらのメールアドレスに空メールを送るだけでもできます!
 p+282@prjapanmail.jp

« 2007年7月 | トップページ | 2007年10月 »