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2007年7月26日 (木)

「賢い融資の引き出し方」

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◎今日のテーマ 「賢い融資の引き出し方」

バックナンバーはこちら⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

不動産投資の核心に迫ります。

不動産投資をする際に、皆さんは物件そのものばかりに目が行きがちです。

しかし、現金で買う場合は別として、不動産投資は銀行から融資をしてもらい

少ない自己資金でレバレッジ(テコの原理)を効かせて行うのが

もっとも投資効率が良くなります。

ここまでは理解している方も多いでしょう。

重要なのは、『いかにお金を借りるか』ということなんです。

お金を賢く借りることができないと不動産投資はできません。

商売をされている方なら痛いほど理解できると思いますが

そうでない方は、なかなかピンとこないかもしれません。

どれだけ利回りが高い物件でも、融資が出なければ現金で買うしかありません。

それだと利回り自体高くても投資効率が悪くなります。

結局、自己資金に対する利回りは融資を引き出して買うよりも低くなってしまうのです。

不動産投資をする際に、利回りばかり気にする方がいますが

利回りだけを求めても意味がありません。

その物件が融資をどれだけ引き出せるか、また与信がどれだけあるかによって

投資戦略が変わってくるのです。

例えば、事業主の方で現金は沢山持っているけど与信が付き難い場合は

現金で買うメリットの高い物件を狙えば良いでしょう。

基本的に利回りが高い物件は融資が付き難く

利回りが低い物権は融資が付きやすいものが多いです。

こういう事業主の方は、自己資金が多く必要になるけど利回りが高く

将来性もあるオフィスや店舗物件が合うでしょう。

安定した企業にお勤めの給与所得者の方ですと、与信はしっかりしていますから

融資も引き出しやすくなります。

物件も頭金が少なくて済む、住居系物件が一番投資効率が良くなります。

ちなみに私の両親は公務員(教員)をしていましたので、銀行の信頼は抜群です。

なので、不動産投資をする際も非常に有利でした。

公務員の方は特に不動産投資に向いている職種なんです。

ただ、不動産投資ができる方は商売感覚がある人で、お金の仕組みを理解できないと

ただ単に借金をするのが怖くてできないんですね。

借金にもマイナスの借金とプラスの借金があります。

公務員の方は保守的な方が多いので、不動産投資に目を向ける方が少ないのが

非常にもったいないと思います。

では、次回は数字を使って、分かりやすく解説していきましょう!

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2007年7月19日 (木)

「地震リスクについて」

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◎今日のテーマ 「地震リスクについて」

投資用不動産とは関係ないのですが、まずは皆さんの命が大切です。

東京都で行っている耐震診断補助制度のHPです。

http://www5d.biglobe.ne.jp/~kabataf/taisinsindan/taisinsindan_tokyo.htm

市町村によって補助の範囲などが変わりますので

参考にして下さい。

又、「耐震診断補助」 「あなたの自治体名」で検索すれば

補助の内容がわかるHPがでてくると思います。

一度チェックしてみてください。

国土交通省住宅局が監修している自分でチェックできる

耐震診断のHPです。

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/wagayare/taisin_flash.html

東京都の相談窓口はこちら

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/taisin/kn_t04.htm

各都道府県のHPにも防災のページなどに相談窓口などがあると思います。

耐震補強工事も何も知らずに業者に依頼すると

法外な値段を請求されることもあるようですから、

公共の機関で相談すると良いでしょう。

現在お持ちの投資用不動産も、築年数が古いものは

耐震診断を受けておいた方がいいでしょう。

不動産というと、必ず地震のリスクが付いて回ります。

お客さんにも、「地震が来たらどうするの?」と言われます。

まず、一つの基準としては、新耐震基準以前か以後かで判断します。

1981年に建築基準法の改正によりできた新しい耐震基準です。

阪神大震災や中越地震でも新耐震基準で建てられた建物は

倒壊など大きな被害はありませんでした。

勿論、東京の建物の多くが倒壊するような大地震が来た時には

金融も完全に麻痺するでしょうから、株やファンド等の金融商品は

大きく下落する可能性もあります。

不動産そのものは被害があれば補修の費用等必要になってきますが

土地の価値が半分になるなんてことはありません。

そういう意味でも、建物の構造がしっかりしていれば、他の金融資産より

安全とも言えるのです。

そして、今、不動産によるリスク分散も注目を集めています。

次回は、不動産でどのようにリスク分散をするのかをお伝えします!

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2007年7月 3日 (火)

「営業マンも味方に付ける!Vo.3」

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◎今日のテーマ 「営業マンも味方に付ける!Vo.3」

前回のおさらいはこちら!
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

営業マンを味方に付ける!第3弾です。

営業マンって、イメージとしてはモノを売りつけられるとか、買わされるという

イメージがありますが、そういう考えではいい取引はできませんね。

不動産で言えば、自分の代わりに良い物件を探してきてくれて、自分の代わりに

物件のことも周辺環境のこともしっかり調べてくれる

良いエージェントだと思えばいいのです。

例えば、自分ひとりで物件を見極めたり、一戸一戸物件の見学、調査をして回るなんて

到底できません。しかも、どの物件が良い物件なのかの判断も付きません。

だからと言って、全て丸投げ、お任せにしてしまうと、悪い不動産屋や営業マンに

引っかかってしまうので、騙されない程度の知識はつけましょう!と提唱しています。

営業マンに、本当に自分の目的に合った物件を紹介、提案してもらう為に

最善な伝え方はどういう伝え方でしょう?

これは、マイホームを買う場合と投資用不動産を買う場合では全く異なります。

マイホームを買う場合は、自分が住む訳ですから、環境や場所、物件の間取りや

ベランダからの景色等、拘る所は沢山あると思います。

しかし、投資用不動産の場合は、この拘りが仇となります。

元々、物件の数自体が少ないのもありますが、拘れば拘るほど物件の獲得機会は

当然のことながら少なくなります。

では、何を重視すればいいのか?

それは、投資の目的です。

ここだけはしっかり拘ってください。

例えば、こういう目的です。

○仕事を引退した後の安定収入を得る為に今から不動産を買って準備しておく。

○仕事で出た余剰資金を上手く運用しながら、短期での節税も考えたい。

○相続も視野に入れ、資産を不動産で運用したい。

○銀行に預金しても利子が付かず、株やファンドでの運用はリスクが高いし面倒なので
 不動産で運用して、毎月の収入を得たい。

そして、この目的を達成するにも、いくつかの方法があります。

○リスクは多少取っても利回りの良い物件を求める

○リスクを押さえた安定投資

○将来の売却も考えた攻めの投資

○自己資金を少なくし、レバレッジを効かせる投資

他にも、ケースバイケースで方法は沢山ありますが、

こういった目的や方法が不動産投資の上では大切です。

良く、自分が住むなら・・・というマイホームと同じ視点で物件を探される方がいますが

投資用の不動産は、自分が住む物件ではありません。

投資の目的に合った物件かどうかが重要なのです。

営業マンにも、この目的を明確に伝える必要があります。

マイホームを買う時と同じ感覚で、「目黒の物件じゃなきゃダメだ」

「南向きの広いリビングがいい」と言っても、投資用不動産の目的とは

外れてしまいますので、営業マンも内心では「そんな物件、出てこないよ・・・」

と、なってしまいます。

投資用不動産には関係の無い拘りは捨てて、不動産投資をする目的を

しっかり伝えてください。

そうすれば、思いも寄らない良い物件がでてくるかもしれません。

視野は、できるだけ広く持っておいたほうがいいでしょう。

では、次回もお楽しみに!

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