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2007年5月31日 (木)

「業者を見方に付ける!」

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◎今日のテーマ 「業者を見方に付ける!」

前回のおさらいはこちら!
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前回は、競合物件に負けないように手を加えたり、

家賃設定を考えるというお話をしました。

今日は、ちょっと不動産業界の泥臭い、嫌なお話になるかもしれません。

賃借人を付けるのに大切なのは、物件そのものの競争力だけではありません。

いい物件も、多くの媒体や不動産屋で紹介されないと誰も見てくれません。

管理をお願いしている不動産屋が、賃借人を付ける能力があるか無いかも

大きく左右します。

通常、仲介手数料として家賃の1か月分を管理している不動産屋が貰いますが

それは、その不動産屋が賃借人を直接付けた場合です。

しかし、現実的には、ネットに掲載したり、物件の近くにある他の業者さんを

回ったりして、他の業者さんに賃借人を付けて貰うことが多いです。

ただし、ここが嫌らしい話しですが、他の業者も、自社の物件の方が手数料を

丸々貰えるので、自社物件を優先します。

そうすると、物件情報が渡っていても紹介してくれないこともあるのです。

そこで、他社に紹介をお願いする時に、成約したら広告費を1ヶ月支払う

という条件をつけます。

そうすると、他の業者も積極的に物件を紹介してくれます。

手数料が少ない物件と、多い物件ならどちらを優先させるか?

残念ながら、広告費を払うだけで動きが全然違います。

2月~3月の引越しシーズンならば、需要が多いので必要が無いかもしれませんが

オフシーズンは動きが少ないので、特にその傾向があります。

そして、その広告費はオーナー様負担となりますから、礼金を広告費に充てるのが

通常でしょう。

これはオーナー様判断なのですが、ここで広告費をケチるか払うかで悩む所です。

しかし、広告費をケチって半年空くならば、広告費を払って早く付く方が得になります。

ここは、賃借人を付けるために、業者を上手く見方に付ける必要があるでしょう。

他にも、仕事に追われて忙しいと、担当者が後回しにしたり、忘れていたり

なんて事もあります。

やはり、人がやっていることですから、担当者とはマメに連絡を取っている方が

動きが違うでしょうね。

担当者も良くコミュニケーションが取れているオーナー様の物件は、なんとしても

賃借人を付けよう!という気分になりますし、上手く担当者も動かさないとダメです。

そこで、相手の動きや働きが悪いと、賃借人が付くチャンスを逃しますから

できない担当者や、業者は、早目に切った方がいいでしょう。

ちょっと、今日は不動産屋の裏事情で、嫌らしい話しでしたが、

これが現実です。

物件の賃貸ニーズを上げることも大切ですが、業者もしっかり見方に付ける!

これは忘れないで下さい。

そして、信頼できる不動産屋に管理や賃貸募集も任せるのが大切です。

2007年5月23日 (水)

「競合物件を調べよう!」

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◎今日のテーマ 「競合物件を調べよう!」

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前回は、周辺環境はしっかりチェックしましょうという話をしました。

今回は、物件の競争力をどうやって上げればいいかお話します。

まず、住居物件の場合は、競合となる物件を調べます。

同じ間取り、同じ築年数、同じ距離など、色々条件があると思います。

そういった競合物件と比べて、どこが劣っているかを検証します。

やはり、賃借人も、様々な物件を比べて選びますので、

その時に競合物件に持っていかれないようにしないといけません。

そもそも、競合物件の賃貸がダブついているような状況では

非常に苦しくなりますので、購入を検討する前にチェックをします。

例えば、1棟もので空きがいっぱいある場合でも、、その空いている理由が

家賃が高すぎる場合もあれば、管理が悪くて汚い場合もあるでしょう。

単純な話、競合物件よりも家賃が安ければ賃借人が付き易くなります。

家賃を高く取りたい場合は、リフォームで良く見せるなど手を加える必要があり
ます。

収益物件に賃借人を入れる方法としては、大きく分けると、

手を加えて物件の価値を上げるか、家賃を下げるかのどちらかです。

これも、その地域でどちらのニーズが高いかを考えます。

安い家賃を求めている地域だと、せっかく手を加えても家賃が高くなれば嫌われ
ます。

また、物件そのもののクオリティーが求められる地域では、いくら家賃を下げた
所で

内装が良くないと避けられます。

そして、賃借人を付けるためには、物件に手を加えるだけではいけません。

しっかり押さえなければいけない大切なことがあります。

そのお話は、次回!

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2007年5月14日 (月)

周辺環境はしっかりチェック!

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◎今日のテーマ 「周辺環境はしっかりチェック!」

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物件の見極めで大切なのは、周辺の環境です。

これも、勘違いしてはいけないのが、自分が住むという感覚で見るのではありません。

賃借人が付きやすいか否かで見るのです。

例えば、自分はバス便で2DKの部屋なんて安くても絶対住まないと思うかもしれません。

しかし、そういう物件でも、ニーズがあればいいのです。

近くに小中学校があり、大きなスーパーや生活に便利な店があれば、住環境としては充分で、

安くて広い部屋に住みたいという若い家族のニーズには当てはまるわけです。

自分が住みたいかという物差しでは無く、そこに賃借人が付くかどうかという、

そこに住む人の物差しで見なくてはいけません。

そう考えると、駅から遠い場所であっても、ニーズがある場所であれば優良物件です。

また、こういう物件は、駅から遠いという理由だけで敬遠されがちですから、

掘り出し物も眠っています。

また、大学が近くにあるマンションなども駅から遠くても学生のニーズがありますから、

賃借人は想定できます。

ここでも気を付けなくてはいけません。

1つの要因だけに頼っている場所は、その要因がなくなると非常に危険です。

工場があるから、大学があるからと言っても、例えば、大学の移転や学部の移転などで

学生が極端に減るかもしれません。

最近は学生の数も減り、大学の統廃合も盛んですから気を付けたい所です。

分校や特定の学部だけがある所は、よく見極めましょう。

そして、同じような間取りや条件の物件がどれぐらいあるか、空室は多くないかも

周辺を調査した方がいいでしょう。

次回は、物件の競争力を付ける為に何をすればいいかをお話します。

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2007年5月 7日 (月)

「駐車場収入をあなどるな!」

◎今日のテーマ 「駐車場収入をあなどるな!」

前回のおさらいはこちら!
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前回は、看板収入の話をしました。

今回も、考え方は同じです。

区分マンションを買う際に、大型マンションだと駐車場が沢山ある場合があります。

この駐車場は、分譲されている場合もありますが、管理組合が所有して、
賃貸に出している場合もあります。

この駐車場収入が毎月の管理費や修繕積立金に充当されるのです。

駐車場収入が潤っているマンションは、管理費や修繕積立金が相場と比べ安くなっています。

管理組合が得られる駐車場収入は、管理組合に加入している組合員皆の収入になります。

よって、本来支払うべき費用が持分割合によって軽減されるのです。

マンションによっては、駐車場収入をアップさせるために月極めの駐車場でなく、
コインパーキングに替えたりしている所もあります。

他にも、コインランドリーを設置したり自動販売機を置いたり、収入源はいくつかあります。

こういった設備で収益を得る場合も立地は大切ですね。

悪い立地だと、自販機の電気代も稼げない!なんてことになりかねません。

最近は、マンションの屋上に携帯電話のアンテナを設置しているマンションやビルも多いです。

これも、勿論設置料として家賃と同じように毎月収入が得られます。

管理費、修繕積立金が安いということは、利回りがアップするということですから、
収益不動産としては非常に嬉しいですね。

また管理組合の資金が潤沢だと、大規模修繕時の一時金が発生する可能性が少なくなります。

物件そのものの利回りや収益だけを見ていると、全体像を見失いがちになります。

管理組合の資金状況にもしっかりと目を向けることによって、長期の視点での利回りが
見えてきます。

表面上の利回りだけに惑わされないようにしましょう。

「看板収入をあなどるな!」

◎今日のテーマ 「看板収入をあなどるな!」

前回のおさらいはこちら!
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投資用の物件は千差万別、こんな投資法もあるのかと、僕も驚かされるほど、多種多様です。

その中でも今回は、非常にニッチな例をご紹介しましょう。

例えば、ターミナル駅のド真ん前にある雑居ビルを想像してください。

人通りも多く、人の目にも付きやすい立地にあります。

そういうビルで良く目にするのは看板広告です。

壁面に飾られた看板広告や屋上にボードが設置されているものなど、様々です。

収益物件は通常、テナントからの家賃で収益を得るわけですが、こういう物件は看板からの収入も非常に大きくなります。

1棟もの物件ならば、勿論オーナー収入になりますし、区分の物件であれば、看板収入が管理組
合の収入として計上され、管理費や修繕積立金に充てられますので、月々の支払いが安くなった
りします。

看板も、大切な資産になるのです。

話をもどすと、駅前の看板収入が多い物件は、収益が多くなるだけがメリットではありません。

相続対策としても大きな役割を果たします。

不動産を相続する場合は相続税がかかります。

しかし、この相続税は、不動産の収益から計算するものではありません。

土地の持っている価値から計算するのです。

ですから、小さな(評価額が低い)土地から大きな収益を生み出している物件は、相続対策として最適と言えるでしょう。

相続時は税金の支払いが少なくて済み、相続後は賃料として収益がありますので、マイナスにな
る相続ではなく、プラスの相続となるのです。

看板がある物件は、通常の物件よりも多くの収益を生み出しますので、非常に優秀な相続物件に
もなり得る訳です。

こういったプラスアルファーの収益がある物件は他にもあります。

次回は、もっと現実的な面から見ていきましょう!

相続対策では、収益不動産ほど理にかなっているものはありませんね。

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