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2007年3月26日 (月)

◎今日のテーマ 「住居VSオフィスVo.3」

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◎今日のテーマ 「住居VSオフィスVo.3」

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賃料と賃借人の比較をしてきましたが、では、次にレバレッジをかける投資をする際に必要になってくる融資の問題をみていきましょう。

○ラウンド3-融資ー

・融資に強いのはやはり住居!

頭金を少なくし、レバレッジ(てこの原理)をかけて投資をするのが不動産投資の醍醐味でもあるわけですが、やはり、そこは住居系には敵いません。

安定感のある住居物件の方が銀行もお金を出しやすいのが事実です。

オフィス物件や店舗物件も、実績のある銀行、担当者であると多少有利ですが、そもそも融資は付き難いと思って下さい。

目安としては、どれぐらい頭金が必要か?

勿論、借りる人の与信力によって大きく異なりますが、住居で1割~3割の頭金で可能なのに対し、オフィス・店舗だと3割~5割は必要になってくるでしょう。

往々にして、利回りが高い物件は融資が付き難く、融資が付き易い物件は利回りが低くなっています。

金利も変わります。

オフィス・店舗の方が、固定で組んだ場合は若干金利も上がります。

ただし、短プラ連動だと金利水準は同じぐらいで差はありません。

短プラは長期金利が動いても、そんなに大きく変動することはありません。

ちなみにここ10年では0.2%ほどしか上がっていません。

バブル崩壊直前のの1991年12月には8.25%という数字を叩き出していますが、これは異常値です。

不動産投資は融資によって決まると言ってもいいでしょう。

オフィス・店舗の利回りが住居系より高い理由の一つには融資の付き難さがありますが、逆に、
融資を使わずに現金で勝負したい場合は、利回りが比較的高くて、リフォーム等にも手がかから
ないオフィス物件が優位になります。

収益不動産と一口で言っても、その性格は様々です。

目的と、投資戦略に合わせた物件選びが必要です。

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