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2007年2月 2日 (金)

「今が狙いどき!オフィス物件Vo.3」

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「はじめに」

不動産投資コンサルタント 羽田 徹さん、こんにちは! 不動産投資コンサルタ
ントの羽田 徹です。

プロフィールはこちら⇒http://estateagency.cocolog-nifty.com/about.html

不動産投資は、大きな買い物です。

でも、資産を増やしてくれる買い物なので、マイナスの買い物では無い所が面白
いところです。

ただし、正しい知識と情報が無いと、それも、負の資産になってしまいます。

当メルマガで、正しい知識と、情報を手に入れてください!

今後とも、よろしくお願いします。
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◎今日のテーマ 「今が狙いどき!オフィス物件Vo.3」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
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さて、今回は、オフィス物件のリスクに付いて考えていきましょう。

まず一番大きなリスクは、空室リスクです。

一般的には、住居系と違って、一度抜けるとテナントが付くまで時間がかかるも
のです。
また、賃料を下げなければテナントが入らないなんてこともあります。
しかし、これはデフレ下での状況でした。

今は、東京都心部の空室率は、非常に低い水準で推移しています。
先日出た数字では、空室率が2.7%。 借りたくても空きが無い状況にまでなって
います。
だいたい目安として需給のバランスが取れているのが空室率5%くらいだといわれ
ています。
これよりも数字が下がると、貸し手有利になり、賃料がアップします。

なので、現在は、テナントが抜けたら歓迎するぐらいです。
今まで最低の賃料で付いていたなら、賃料アップは間違いないでしょう。

物件購入後に賃料がアップすれば物件の利回りも上がりますし、利回りが上がれ
ば、売却時にも高く売れます。
ただし、地方物件は、未だに賃料下落、空室率も改善されていませんので、注意
が必要です。
今、不動産は完全な2極化が進んでいます。

もう一つのリスクは、設備面です。
住居と違い、内装はテナント責任で行うので、ここにリスクは無いのですが、一
番お金が掛かってしまうのは、ビルトインの空調設備です。
天井に埋まっているタイプの空調設備の場合、一度壊れてしまうと、かなりお金
が掛かってしまいます。数十万で済めばまだいいのですが、100万以上かかってし
まう事もある為、空調設備が壊れた場合の修理費用や、メンテナンス費用はしっ
かり把握しておいた方がいいでしょう。

店舗物件の場合は、ボイラーや排気設備など、どこまでがオーナー負担で、どこ
までがテナント負担か明確にさせておかなくてはいけません。
リスクもしっかり理解した上で、そのリスクを取れるかどうか判断すればいいで
しょう。

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「編集後記」

僕は、不動産投資に関しては、勿論目利きができるのですが、他の投資に付いて
は疎いところがあります。

ただ、それではいけないと思い、数年前から株やファンドなど、色々ちょっとづ
つ買っています。
この時の基準も、皆が気付く前の市場を狙う!という基本姿勢があるのですが、
結構成功しています。

ただ、何も考えずに、直感やノリで買った個別銘柄は失敗するんですね。
無知ほど大きなリスクは無いと改めて感じました。

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