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2007年2月19日 (月)

「坪単価と坪賃料の関係」

◎今日のテーマ 「坪単価と坪賃料の関係」

前回、坪単価の計算方法をお話ししました。
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

では、投資用不動産を買う場合に気を付けなければいけないポイントを挙げましょう。

それは、坪単価と坪賃料の関係です。

同じ利回りでも、その内容は全く変わってきます。

利回りが同じで、坪賃料が相場より高い物件と低い物件があります。

さて、投資用物件としては、どちらを選ぶ方がリスクが小さいでしょうか?

これは、坪賃料が相場より低い物件です。

不動産投資は長い目で見なければいけません。

今付いている家賃が経済動向から見て、高い時期に付いたテナントであれば、そのテナントが退去した後は、通常の賃料に戻ります。要するに、賃料が低くなってしまうわけです。

その逆で、数年前の賃料が底の時期に付いたテナントであれば、抜けた後賃料がアップする可能性のほうが高いでしょう。

購入時、この2つの物件が同じ利回りだとしても、前者は利回りが下がり、後者は利回りが上がるという現象になります。

将来の見通しとして、利回りが上がる可能性がある物件と、下がる可能性がある物件とでは、上がる方がいいに決まっています。

今付いている賃料は、今付いている賃料にしか過ぎないと言うこと。

相場や、将来の賃料を予測する上でも、坪賃料もしっかり把握しておく必要があります。

単なる表面上に出てくる利回りだけでは判断しないようにしましょう。

潜在的な利回りをしっかり把握することが大切です。

今回の話はいかがでしたか?

ご意見、ご感想などは、自由にブログに書き込んでください!
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2007年2月 6日 (火)

「坪単価の計算方法」

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◎今日のテーマ 「坪単価の計算方法」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、ここ最近は、新しい読者の方が沢山増えましたので、基本的な話から始めましょうか。

中には、そんなこたーしってるぜ!という方も多いかと思いますが、ご勘弁を!

これからは、引越しシーズンになりますね。

そんな時に重要なのが、相場を調べる方法です。

まず、相場の平均価格を調べる時に使われるのは、坪単価です。

賃料を調べるときも、物件価格や、土地の価格を調べるときも、坪あたりいくらか?で判断します。

1坪は、約3.3058㎡です。

では、70㎡で、家賃が18万円の部屋は、坪単価はいくらになるでしょうか?

まず、70㎡が何坪か計算します。

計算は2通りあって70㎡÷3.3058=21.1749 もしくは、70㎡×0.3025=21.175

と、掛けて出す方法もあります。

これで、家賃の坪単価は、180,000円÷21.175=8,500円 となるわけです。

ただ、これだと2段階で計算しなくてはいけなく面倒ですし、小数点以下で誤差が出るので

180,000円÷70㎡×3.3058=8500円と計算した方が早いでしょう。

自分の住んでいる部屋や、賃貸物件を探すときに、yahoo不動産などで、周辺の賃料相場を調べておくといいでしょう。

駅から何分の賃料相場と、築年数による賃料相場が大体把握できれば、物件を探す時も、目安ができるので判断が早くできます。

逆に、相場より安すぎる物件は、何か理由があると思って、疑ってかかったほうがいい場合もあります。

マンションを買うときも同じですね。

僕も、よくモデルルームに行きますが、価格表が出てきたら、電卓を手にとって、まず坪単価を計算します。

そうすると、同じ南向きの同じ階で、Aの物件の坪単価は195万円で、Bの物件は205万円という風に、比べることができますね。

じゃぁ、今度は、その坪単価の差は何なのか考えます。

駅から近いほうが坪単価が高いのは当たり前ですし、設備面の違いかもしれません。

新築マンションなら、土地の取得時期によって、仕入れ価格が大きく変わりますから、その違いかも知れませんよね?

知らない土地でも、周辺の坪単価を調べることで、その物件が高いのか安いのか判断できます。

最近は、マンションの平米数を小さくして、物件価格を抑えるという売り方をしていますが、物件価格は安く見えても、坪単価が高くなっていることが多々あります。

物件を見る時は、是非、坪単価を気にしてみてください!

次回も坪単価にまつわる話を投資物件の観点からしていきましょう!

今日の話はいかがでしたか?

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2007年2月 2日 (金)

「今が狙いどき!オフィス物件Vo.3」

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「はじめに」

不動産投資コンサルタント 羽田 徹さん、こんにちは! 不動産投資コンサルタ
ントの羽田 徹です。

プロフィールはこちら⇒http://estateagency.cocolog-nifty.com/about.html

不動産投資は、大きな買い物です。

でも、資産を増やしてくれる買い物なので、マイナスの買い物では無い所が面白
いところです。

ただし、正しい知識と情報が無いと、それも、負の資産になってしまいます。

当メルマガで、正しい知識と、情報を手に入れてください!

今後とも、よろしくお願いします。
_______________________________


◎今日のテーマ 「今が狙いどき!オフィス物件Vo.3」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
バックナンバー⇒http://blog.mag2.com/m/log/0000190623/

さて、今回は、オフィス物件のリスクに付いて考えていきましょう。

まず一番大きなリスクは、空室リスクです。

一般的には、住居系と違って、一度抜けるとテナントが付くまで時間がかかるも
のです。
また、賃料を下げなければテナントが入らないなんてこともあります。
しかし、これはデフレ下での状況でした。

今は、東京都心部の空室率は、非常に低い水準で推移しています。
先日出た数字では、空室率が2.7%。 借りたくても空きが無い状況にまでなって
います。
だいたい目安として需給のバランスが取れているのが空室率5%くらいだといわれ
ています。
これよりも数字が下がると、貸し手有利になり、賃料がアップします。

なので、現在は、テナントが抜けたら歓迎するぐらいです。
今まで最低の賃料で付いていたなら、賃料アップは間違いないでしょう。

物件購入後に賃料がアップすれば物件の利回りも上がりますし、利回りが上がれ
ば、売却時にも高く売れます。
ただし、地方物件は、未だに賃料下落、空室率も改善されていませんので、注意
が必要です。
今、不動産は完全な2極化が進んでいます。

もう一つのリスクは、設備面です。
住居と違い、内装はテナント責任で行うので、ここにリスクは無いのですが、一
番お金が掛かってしまうのは、ビルトインの空調設備です。
天井に埋まっているタイプの空調設備の場合、一度壊れてしまうと、かなりお金
が掛かってしまいます。数十万で済めばまだいいのですが、100万以上かかってし
まう事もある為、空調設備が壊れた場合の修理費用や、メンテナンス費用はしっ
かり把握しておいた方がいいでしょう。

店舗物件の場合は、ボイラーや排気設備など、どこまでがオーナー負担で、どこ
までがテナント負担か明確にさせておかなくてはいけません。
リスクもしっかり理解した上で、そのリスクを取れるかどうか判断すればいいで
しょう。

具体的な物件で話を聴きたいという方は、下記要綱でご連絡ください。

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「編集後記」

僕は、不動産投資に関しては、勿論目利きができるのですが、他の投資に付いて
は疎いところがあります。

ただ、それではいけないと思い、数年前から株やファンドなど、色々ちょっとづ
つ買っています。
この時の基準も、皆が気付く前の市場を狙う!という基本姿勢があるのですが、
結構成功しています。

ただ、何も考えずに、直感やノリで買った個別銘柄は失敗するんですね。
無知ほど大きなリスクは無いと改めて感じました。

不動産投資コンサルタント 羽田 徹さんは、今、どんな投資をされていますか
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