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2007年1月25日 (木)

「今が狙いどき!オフィス物件Vo.2」

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「はじめに」

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でも、この読者数の少なさにして、この内容。自信持っています。

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◎今日のテーマ「今が狙いどき!オフィス物件Vo.2」

前回、オフィス物件の狙いどころをお話ししました。
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この記事は、反響も大きく嬉しかったですね。

「そういう考え方があるなんて初めて知った!」

「マンション投資しか考えていなかったので、目から鱗でした」

というご意見をいただきました。

ありがとうございます!

そこで、前回に引き続き、オフィス物件の利点を挙げていきましょう。

オフィス物件は、箱で貸すという考え方です。

住居との大きな違いは、この部分です。

住居は、居住空間を貸しています。

時代にあった内装、リフォームをしていかないと賃借人が付き難くなります。

なので、賃借人が出た時には、ある程度の出費が必要になってきます。

オフィス物件はどうか?

これは店舗でも同様なのですが、基本的に箱だけを貸すという考え方です。

内装などは、テナントで自前で行うのが通常です。

スケルトン貸し(壁紙など内装を全くしていない状態)の場合は、中の造作は全てテナント持ちですし、返す時もスケルトンで返すのが通常です。

なので、テナント退去時のコストがあまりかからないのが特徴です。

要するに、箱さえあればいいのです。

だからこそ、テナントが入りやすい立地が重要になってくるのです。

物件は大型のものが多いので、ある程度自己資金がないと厳しいですが、条件の良い物件は絶対に狙いどころですよ!

でも、いいことばかり言っててもしょうがないですね。

では、オフィス物件にはどういうリスクが潜んでいるのか?

次回お話ししましょう!

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「編集後記」

今、僕自身ローンの勉強をしています。

投資用不動産のことは詳しくても、結局ローンが上手く組めないと、良い投資はできません。

銀行のローン担当の方から話を伺っていると、銀行がどういう基準や目でローン審査をしているか分かります。

単純に客観的な数字からはじき出したりもしますが、収益不動産の場合は物件のプレゼン一つでも評価が変わってきます。

また、ローンについての話も、このメルマガで掘り下げていきますね!

2007年1月12日 (金)

今が狙いどき!オフィス物件

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東京のオフィス空室率が2.7%という最新の数字が出ていました。

もう完全に貸し手優位の状況です。

ここまで来ると、オフィス賃料はドンドン上がりますね。

オーナーにとってはチャンスです!

今、オフィス移転を考えている方は厳しいですね。。。

そこで、今回はオフィス物件の狙いどころをお話ししましょう。

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◎今日のテーマ「今が狙いどき!オフィス物件」

オフィスの区分物件も投資対象として注目を集めつつあります。

不況下では空室リスクが大きいのと、賃料下落リスクがあり、投資対象としては嫌われていました。

今は、状況が一変しています。

しかし、このオフィス物件にも狙いどころがあります。

投資をする際に忘れてはいけないのが、リスクを抑えるということです。

そこで、狙う物件は、ずばり!数年前の一番安い賃料で入っているテナントの物件です。

何故、わざわざ収益の少ない物件を狙うのか?

そう思った方は、頭を切り替えてください。

大きなメリットを挙げましょう。

1、賃料下落リスクが無い

2、物件価格上昇している中でも、価格が安い

3、テナントが抜ければ賃料アップが見込める(利回りもアップ)

少し補足、解説しましょう。

まず、不動産屋の立場になって考えてください。

今の不動産は、収益還元価格になっています。

いわゆる、利回りで価格が決められるということです。

なので、最近テナントが付いた物件は、家賃も高くなっていますから、その分物件価格も高くなっているのです。

実際、同じビルの同じ広さの物件でも、家賃の違いで価格が大きく異なります。

しかし、価格が異なったとしても、利回りは大きく違いません。

ここが目の付け所です。

まだ、底値近い家賃で付いている物件は、収益還元価格では物件価格を上げられません。

同じ物件で、同じような利回りだと、家賃や安い物件のほうが、賃料下落リスクがほとんど無
く、テナントが抜けた時には賃料アップできるし、勿論物件価格も安いわけです。

しかも、更にメリットなのは、賃料が上がれば収益還元価格で物件価格も上がるわけですから、
買った値段よりも高く売れる可能性も出てきます。

逆に言うと、価格の下落リスクも抑えられるという訳です。

いかがでしょうか?

オフィス物件の狙いどころをご理解いただけたと思います。

ただし、デメリットとしては、こういう物件は、それほど一般には出回らないことです。

当社でも、良い物件は仕入れても結構早く売れていくのが現状です。

ですから、こういった物件が出た時はチャンスだと思って下さい!

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