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2006年7月11日 (火)

ジダンの見事なヘディング!

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ワールドカップも終わり、スーパープレイの数々が世界を魅了しましたが、なんといっても一番のスーパープレイは決勝戦でのジダンのヘディング(頭突き?)でしたね。

引退試合だって言うのに、何やってるんでしょう?しかし、欧州でもジダンが何を言われて激怒したのかが話題になっていますが、よっぽどだったんでしょう。

ジダンのことですから、暴力で訴えられたとしても、もちろん示談で終わるでしょう。。。

さて、新築マンションのモデルルームに行くのがもはや趣味と化している僕ですが、僕も様々な質問を投げかけます。

「これ、例えば転勤とかで住めなくなって人に貸したら家賃どれぐらい取れるんですか?」

すると、営業マンも得意げに、
「賃貸に出したときの想定賃料がございます。お待ちください!」と、賃貸の家賃票を持ってくるのです。

さぁ、ここで不動産投資営業マンとしての本領発揮!

電卓を取り出し、利回り計算を始める・・・。

これ、一応、皆さんもやってみてください。その前に周辺の賃料相場も分かっている必要がありますが、簡単です。

家賃が18万 管理費・修繕積立金合わせて2万 物件価格4700万だとします。

(18万-2万)×12÷4700万×100=4.085

利回り4.085%となります。

都内の新築マンションの場合は、だいたい4%台前半くらいでしょう。

この利回りより極端に高かったり、低かったりすると、その理由を探った方がいいかもしれません。極端といっても、上下1%くらいですね。
新築で5%回ると家賃設定が相場より高いか、物件価格が安いと思って良いでしょう。

その様子を見た営業マンは
「そうですね、賃貸に出されても利回りも高いですから、投資物件として買われる方もいらっしゃいますよ!」

おっと、投資の話をしちゃうの?と内心思いつつ、ぐっと堪えます。

何度も言っていますが、新築は大体5年で2割物件価格が下落します。
家賃も最初18万取れても、それは新築プレミアム価格ですから、賃借人が抜けたら17万に下がってもおかしくないでしょう。

そうすると利回りは3.8%に下がります。

これでは低すぎますね。
勿論、場所によっては中古価格が新築時を上回る物件も稀に見受けられますが、これはかなりプレミアム度が高い場所や物件です。

今、タワーマンションが乱立していますが、ああいった物件は供給過剰になっていますので、物件価格が大きく下落する可能性も高いのです。
自分で住むマンションだとしても、いつ何時賃貸に出すかも分からないし、売らなきゃいけないかもしれない。そう考えると、供給過剰な地域の物件は慎重に選んだ方がいいでしょうね。

自分が住むマンションであっても、購入する場合は投資の観点も持って、リスクの低い物権を選ぶと、将来必ず助けられる時がくるでしょう!

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