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2006年4月18日 (火)

新築1Rに騙されるな!

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http://www.kabuoon.com/ 僕が柴田涼という名前でコラム書いている投資サイトです。

『はじめに』

そういえば、もうすぐ連休ですが、何か予定は立ててますか?

僕は、嫁からの「何処行くの?」攻撃をのらりくらりとかわしつつ・・・

まだ、どこに行くか何も決めてません!っていうか、僕は皆が休みで大勢の人で賑わっているところに行くのが嫌なんです。
だって、料金も高いし動く効率も悪いし・・・

投資効果が悪い!

と、また仕事に結び付けてしまう僕でした。

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『間違いだらけの不動産投資』~新築1Rに騙されるな!~

前回は新築マンションが高くなりつつあるという話をしました。1年前の売れ残りがお買い得と言いましたが、投資用としては新築は向かないと述べました。
それは何故か?

簡単な話、新築は買った瞬間に中古になり、値段もガクッと落ちてしまいます。
大体5年で2割は下落するでしょうか。

もう、この時点で損をしているわけです。
わざわざ高いものを買う必要ないし、中古になれば値段が下がるわけですから、下がった時に買えばいいわけです。これも投資効率の問題。

ゴールウィークに出掛けるから高いし遊べない。
そこを外すだけで、安く、余裕をもって遊べるのです!

しかも、もう一つの落とし穴です。
新築時は、新築プレミアムが付いているので、家賃も高く設定できます。
その利回りで表示される訳ですが、最初の賃借人が抜けたら、もう中古ですから家賃は確実に下がるわけです。そうすると最初に予想されていた利回りはもろくも崩れてしまいます!


新築1Rマンション投資なども流行りました。
新築プレミアムが付いて、せいぜい4.5%ぐらいの利回りです。
これも家賃が下がった時を考えた利回りだと、やはり割高です。

中古で、2割値段が下がった所で買った方が、当然のごとく利回りも高くなるのです。
勿論自分で住む場合は新築ピカピカがいいでしょう。
でも、投資物件は自分で住む訳ではありません。
数字で考えると新築である必要は全く無いのです。

しかも、都心の物件は土地の割合が大きいので、築年数が経って土地の値段に近づいていると、そこからの価格下落リスクは非常に少なくなります。
また、場所がいい所だと、家賃の下落も緩やかになりますのでリスクヘッジができる訳です。


折りしも地価は上昇局面!不動産投資が注目されることにより流動性も出てきました。
将来の売却も視野に入れた投資戦略が取れるのです。

ただし、地価の上昇は2極化が進んでいますから、見極めを間違えると、その儲けは大きな差になってしまいます。
地価上昇!地価上昇!という言葉に踊らされてもいけません。
地価上昇は、まだ限定的だということを頭に入れましょう!

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『後記』

最近物凄く文章ばかり書いている気がします。
文章書くと、脳が活性化されるんですよね。
脳みそがぐるぐる動く感覚が非常に気持ちいい!
しかし、書くだけじゃだめなんです。読まないとね。
インプットも大切!
最近本を買うことは買うのですが、どうも読まずに積みあがるばっかり。
ちゃんと本を読む時間を作らないとダメですね。

ゴールデンウィークは、読書をして過ごすか・・・・・・。

嫁に怒られるね・・・・・。。。

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