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2006年3月 6日 (月)

投資の目的/不労所得編2

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はじめに

イチローを見てきました!
東京ドームで行われたWBC(ワールド・ベースボール・クラッシック)の台湾戦。
なんせ、初めて行われる野球の世界一決定戦ですから、歴史の1ページを見ておかないと!しかもイチローが日本で見られるチャンスなんてそうそう無いよ!

なんて意気込んで行ったのですが、結構空席ありましたね。
まだ馴染みが薄いのかな?

でもイチローの姿を生で見れたのは幸せ!ちなみに林家ペー・パー子さんも観戦していて、生で見ちゃいました。って言うか、あのピンクの衣装は目立ちすぎ!

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『間違いだらけの不動産投資!』~投資の目的は明確に/不労所得編2~

 さて、今回は不労所得と言っても、目的によってその方法が全く変わるというお話をしましょう。
 まず、明確にしたいのは投資の目的です。不労所得が目的であっても、それは
①退職後の所得を補うものにしたいのか
②預金を食いつぶしているだけでは勿体無いので、不動産からのキャッシュフロー(毎月の家賃収入)を今すぐ得たいのか。


 サラリーマンや事業主の方にとっての心配の種の一つは、退職後や引退後に所得が大きく減ってしまうということ。高齢化社会において、いくら預貯金を残しておけば安心なのかは予測できません。また、預貯金はどんどん目減りするばかりで、不安も尽きないでしょう。
 そこで、不動産にしっかり働いてもらおう!となるのです。
 単純に1億の資産を作ろうと思っても、普通のサラリーマンではなかなか難しいものです。
 株や先物、ファンドやFXで一発当てる?いやいや、仕事をしながら毎日チャートと睨めっこなんてとんでもない!勿論自信がある方は、どうぞ挑戦してください。上手く行けば億万長者も夢じゃありません。ただ、毎日仕事が忙しくて株取引ばかりやってられないというのが現実ではないでしょうか?

 という僕も株は楽しいので、痛みが無い程度で取引はしていますが、全て依存するのはリスクが大きいはずです。

 不動産の大きな特徴は、レバレッジが効かせられる点です。少ない頭金で大きく増やす!エビで鯛を釣る投資法が可能なのです。
 例えば、今は安定収入があるので、キャッシュフローは必要ないAさんのプランは以下の通り。

▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
○Aさん 45歳 会社役員。妻一人、子二人(妻一人は当たり前ですが・・・)

購入物件 ファミリーマンション区分所有 2DK 60㎡ 
価格 3000万円 家賃15万 利回り6% (説明の為の値なので諸費用、税金などは省略)

頭金600万 借入2400万(20年、都市銀行 利率3%) ※利率は条件によって異なります。(これ、ちょっと高め)

ローン支払い 133,000円
家賃収入    150,000円
収支        +17,000円


ローンを支払うと、月々に手元に残る金額は17,000円。
このキャッシュフローの利回りは、
17,000×12ヶ月÷3000万円×100=0.68%
しかし、頭金を支払った残り2400万円分の資産が20年で手に入るということは、毎年120万円分が資産として組み込まれるということ。
この利回りは120万÷600万(頭金)=20%
 
よって、頭金に対する利回りは、20.68%!
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△
※これはシュミレーションの為の任意の値ですので実際の投資効果とは異なります。

 これが、少ない自己資金で、大きな資産を得ることができるレバレッジ効果なのです。
今回頭金600万で計算しましたが、もし自己資金が3000万あれば、この5倍の資産を手に入れることが出来るわけです。更にレバを効かせれば、少ない資金でも資産が億単位に膨らむのも夢では無い訳です。
 しかもローン金利には団信(買主が万が一の時に返済がチャラになる)も含まれていますので、保険の役割だってあります。
 サラリーマンでも数億の資産を作る!って本も人気ですが、これは全てレバレッジをかけた投資方法です。(でも、そう簡単にはいきませんよ!)

 凄いでしょ?6%の利回り物件が、レバレッジをかけることによって20%超の利回りになるのです。
 デフレ下で、不動産投資が強みを発揮していたのは、異常な程の低金利な上に、利回りが高いから(簡単に言えば、3%で借りたお金で6%の利回りを得る!)借りなきゃ損!という金融市場のネジレを付いた投資だったのです。
 これだけ利回りがあれば、物件価格が年5%下落しても、まだ15%も利回りがあるので、リスクヘッジができるのです。
 物件価格が下落しても利益がでる投資っていうのも面白いと思いませんか?
 勿論、不動産購入にかかった諸費用や減価償却費、計上金利等を損金として所得から差し引くことにより所得税と住民税の還付も受けられます。(税金にかんしては後日じっくりと解説します)

 しかも、これから経済はインフレへと向かいます。勿論インフレになれば不動産価格も物価と連動しますね。
 今までは価格下落覚悟での投資でしたが、これからは・・・
 そう考えると、非常に面白い時期にきているのではないでしょうか?


 次回は、②の例について見ていきます。退職前後、もしくはローンを使わないという方必見です。現金で買える人だけが笑える物件とは?次回お楽しみに!

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『後記』
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