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2006年3月28日 (火)

~地方物件に気をつけろ!Vo.3~

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『はじめに』

都庁の食堂って行ったことあります?
あれ、実は一般の人も使えるんですよね。
僕は都庁の隣にあるビルで働いているので、よく利用します。
ランチが500円で食べられたりと都心では実現が難しい値段で提供されています。
これは、うれしーー!
ちなみに今日はカツカレー450円でした!ココ一番もビックリだ!

450円のお昼食べておいて、午後からは社長相手に、5億円だったら安いですよ!と力説する僕。。。
んんー、このギャップがたまらない!

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『間違いだらけの不動産投資』~地方物件に気をつけろ!Vo.3~

 
地方物件は建物の価格が大きくなってしまうというのは前回述べました。
 都心部は土地が占める割合が高いので、土地値まで下がった時、もしくは地価が上昇した時、都心部の資産価値に敵わないということ。
 ただし、これを逆手に取るやりかたもあります!

 減価償却は建物部分だけにかかります。これ、税金が戻ってくる大きな償却になるのです。なので、地方物件は償却が大きく取れるという考え方もあるんです。

 まず、その前に減価償却を簡単に説明しましょう。
 事業主の方はご存知だと思いますが、確定申告の際には、購入した機器などは、その耐用年数によって減価償却できるのです。その減価償却分を経費として計上し、利益からマイナスすることにより税金を取り戻すことができるのです。

 ちなみに、鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年、木造アパートは22年と耐用年数が変わるのです。さらに、建物部分は、躯体と設備に分けられていて、それぞれ定額法と定率法で償却できますが、ここら辺の話はややこしいので、省きましょう。
 ようするに、償却する割合が高くて、償却期間が短いほど、短期で節税額が大きくできるということです。不動産の場合は、購入にかかった諸経費や、毎月の管理費、修繕費、税金、計上金利なども経費として計上できます。

 中には、今年一年間だけ大きな仕事が当たって、大きく儲けてしまったという、羨ましい方もいます。そういう時は、がっぽり税金も持っていかれますから、短期での節税目的で不動産を購入するという手もあるのです。

 最高税率だと、所得税、住民税合わせて50%持っていかれるわけですから、この分で不動産資産を築き、節税も合わせてできるというのは、他の金融商品にはできない芸当でしょう。
 でも、節税効果を謳う営業方法に惑わされないで下さい!長期に渡って節税できると思うのは大きな間違いです。
 不動産で節税できるのは、せいぜい2~3年で、それ以降は家賃収入が上回りますから、収入はプラスになります。
 ですから、節税は短期での目的、その後は収入がアップする訳ですから、やはり不労所得が大きな目的となるでしょう。

 金持ち父さんでもあるように、3~5年ごとに不動産を買い足す、というやり方は、償却期間に合わせて、より効果的な運用を目指しているのです。

 こういった理由から地方物件やアパートが節税商品だという言われ方もされますが、この節税は短期で見た場合のみで、長期で考えると資産価値のほうが重要なウエイトを占めるでしょう。

 なので、節税目的だけで不動産投資を考えるのは、ちょっとナンセンス。それよりも、経費計上できるメリットを感じてもらいたいのです。例えば、修繕費用がかかったとしても、それも経費計上出来て、その分戻ってくるわけですから、その出費もそれほど痛くないわけです。サラリーマンはいくら仕事で自腹切っても経費計上できませんよね?
 不動産は、バンバン経費計上できて、収入と合算できるわけですから、いい商売だと思いませんか?

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『後記』

 今、僕の親は60を過ぎ、再雇用で仕事はしているものの当然給料は大きく下がっています。でも、それを補う家賃収入があるんですね。これ、僕の理想です。
 しかも、家賃収入は今の所丸々浮いたお金になるので、その収入で毎月ファンドを購入しているんです。自分の親ながら、なかなか運用上手だなーと感心してしまいます。
 しかも運用を率先しているのは母親です!
 いつか、『かぁちゃんの不動産運用術!』ってメルマガでも出してもらいましょうか。やっぱ親子だと思う今日この頃です!

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