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2006年3月13日 (月)

~投資の目的は明確に/不労所得編3~

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『間違いだらけの不動産投資!』~投資の目的は明確に/不労所得編3~

 さて、前回は、頭金を少なくしてレバレッジをきかせた投資方法をご紹介しました。
 今回は、いつもニコニコ現金払いなあなた向けの投資方法をご紹介します。
 
 不動産は、どれも一長一短で、全てを兼ね備えた完璧な商品は存在しません。
 ローンが付きやすい物件は利回りは比較的低めで、ローンが付き難い物件は利回りも必然的に高くなるのです。利回りというのは、流動性っていうのも大いに関わってきますから、誰でも買えそうな物件は利回りが低く、流動性が低い物件は売り難い訳ですから利回りも高くなるのです。

 そう、そこが狙い目!
 一般的には、住居系はローンが付き易く、オフィス・商業系は付き難い。前者は市場に沢山出回っているが、後者はあまり出回らない。
 だからこそ、現金で買える体力がある方は、いい利回り物件を押さえられるのです。

 で、ここからが面白い!
 例えば、マンションの1階部分だけが店舗になっているような下駄履き物件!コンビニなんて、よくありますよね。
 こういう物件は市場にほとんど出回らず、勿論買う人も限られている訳です。なぜなら、売り難いから。
 しかし、ここが落とし穴。

 例えば、上階のマンション部分の売買価格の坪単価が200万で、坪当たりの賃料が1万円だったとします。
 すると、1階の店舗部分はどうなるか?
 これが、売買価格の坪単価はほぼ変わらないのに、賃料は倍取れたりするのです。これが、不動産投資のネジレ現象なのです。

 買う値段は変わらないのに、入ってくる賃料は大きい!ここに目を付けない手は無いわけです。でも、流動性が無いというのがネックだと述べましたね。

 ただし、昨今の不動産投資ブーム(まだ小さいですが)のお陰で、この現象にも変化が出てきました。この利回りの高さに目が向けられ、収益物件として注目され始めたのです。
 と、いうことは・・・
 最大のネックである、流動性の低さも解消されつつある訳です。
 今、そういった物件を手に入れておけば、収益不動産投資に参入する人が増えて、住居系の利回りが更に下がった時に、必ず、こういった物件に投資家の目が行きます。
 流動性の無さをネックと思うか、投資の流れを読むか。

 これは、現金で買える人だけが享受できる投資方法と言えるでしょう。

 更に、店舗物件は、通常スケルトン返し、スケルトン貸しといって、店舗側の負担でスケルトン(内装など何も無い空の状態)にして返すという決まりがある為、オーナー側がリフォーム費用などを払う必要が無いので、楽ちんです。

 もちろん、景気によってテナント入居状況や賃料が動くというリスクは、住居系に比べて大きいですが、今は景気が上向き!賃料も上昇傾向にあります。まさに景気回復局面での投資としてはいいのではないでしょうか?

 どうですか?いつもニコニコ現金払いな皆さん。まとまったお金がないと出来ない手法ですが、だからこそ笑える投資方法なのです!
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